深欲强征个税挤压楼市泡沫或现恐慌性抛售

“交易成本越来越高，而且看样子今后只会更高，我准备将这套房尽快赢利套现。”近期盛传的深圳即将在全市范围内启动个税强制征收的风声，使得本来还想再捂捂的职业投资客老程在一周前就把位于香蜜湖的一套豪宅挂在楼下一家地铺的门前。弥漫于部分业内人士中比较悲观的看法是，这可能会在短时间内引发投资客集体抛盘风潮。虽然深圳市地税部门未透露会否在全市范围内推行以及推行时间表，但该局相关负责人已明确表示，今年房地产税收征管工作已被列为全年的工作重点，“今后房地产税收管理只会越来越严格”。

房屋转让价明显低于市场价或将被强征个税，业内人士看空，市场或将出现恐慌性抛售

房地产税收管理更趋严格

令老程做出抛盘的决定，乃是基于近来业界风传的深圳即将在全市范围内启动的强征个税政策。一位在业界人脉关系极广的职业经理人私下向记者透露，他是在和国土部门一些官员聊天时获知的，但他没有透露大致的推行时间表。

所谓的“个税强征”，乃是相对应于当前市场上风行的“阴阳合同”而言，作为长期以来深圳楼市二手楼交易所奉行的潜规则，“阴阳合同”成功地为卖方规避了本应依法缴纳的个税，但结果也使得深圳房地产个税征收几乎变成一纸空文。

在2006年7月国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，深圳有关个税征收的议题也重新进入公众视野。

事实上，据记者调查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。

而对于本次业界盛传的深圳将在全市范围内推广龙岗个税政策，深圳市地税局办公室一位负责人表示，地税局对龙岗区的尝试密切关注，但目前尚无详细的在全市范围内铺开的计划以及时间表。

“加强房地产税收征管工作已经成为今年地税局的一项重点工作，我们已经向市里打了报告，今年将重点推进房地产税收一体化管理工作。”上述负责人表示，“可以肯定，今后有关房地产税收管理将会越来越严格。”

力逼投资客退场止步

“如果个税征收在全深圳铺开，短期内肯定会对二手楼造成不小的冲击，悲观点讲，甚至会引发市场的恐慌性抛售。”业内一位不愿具名的职业经理人称。据记者调查，目前深圳楼市在房地产交易环节的税费项目已经超过10个(见表格)，以一套不满5年转让的非普通住宅为例，所发生的税费至少会占现行房价总额的11%以上，这尚不算买方所支付的其它成本，而在2005年之前，这个税费可能仅为房价总额的不足5%。以龙岗一套107平方米的多层3房为例，售价85万元，涉及的账面税费就可能在9万元以上。

“或许持有房产的投资客不一定会恐慌性抛售，但是可以肯定的是，市场下方接盘的置业者将会少很多。”上述人士分析认为，基于目前房地产大势短期看空，投资预期利润率又被削薄得如此厉害，加之远期来看，利息成本及税费成本仍将持续向上，投资客未必再会选择进入楼市，而对于投资比例居高不下的深圳楼市，市场上少了投资客，等于间接释放了部分房源，有利于缓解当前供求失衡的状态。

而对于自住者而言，他表示，由于税费成本高昂，如果卖家执意将成本转嫁，势必将引起买家的犹豫，在某种程度上讲，也会在短期内抑制需求规模。