山雨欲来投资者抛售降风险

■ 投资者应对

提前出售降低风险

陈先生

持有房产数量：5套

房产种类：普通住宅

入行时间：2004年

从去年年底开始，我手头的几套房子已经陆续转手出去，这个月月初，我也听到要在全市范围内实行二手房转让强制评估的说法，但具体细节仍不清楚，如果强制评估后税费增加，在投资效益上就会有很大影响。最近我加快了出售的步子，希望在政策出来之前把投资风险降到最低，至少从现在的市价来说我还能保持12%-15%的纯收益。

这次强制评估的实施，所有税种的基数都会变化，结合前两年出台的政策，未来几年住宅消费将越来越有弹性。随着廉租屋、经济适用房的推进以及“90/70”政策的实施。深圳被称为“刚性需求”的婚房、拆迁和部分改善型消费者的购买习惯会产生变化，再加上股市走牛的“财富效应”，住宅市场投机和投资性需求都会萎缩，甚至出现卖房炒股的现象。

豪宅也只能做长线

孙先生

持有房产数量：9套

房产种类：普通住宅、豪宅

入行时间：2002年

普通住宅已经在逐渐出手，强制评估政策一旦实行，普通住宅二手房交易多少会受到影响。与此同时，我更坚定了继续长期持有豪宅的决定，虽然强制评估后税费要多交一些，但豪宅的长期投资仍有丰厚回报。市场供求关系最终会主导一切。

豪宅供应有限，并不受短期波动的影响，特别是享有稀缺资源优势的顶级豪宅(别墅)受单一政策影响并不大。每年深圳上市的数万个住宅单位中往往只有几百个属于顶级豪宅(别墅)项目。虽然此类房产分布比较广泛，但盐田、红树湾、蛇口沿海岸线的部分顶级豪宅还是具有稀缺性的，这就像香港，浅水湾永远是高端卖家争夺的热土。

需要强调的是，我所谓的豪宅投资是长线性质的，在税收政策收紧的前提下，通过房产短期增值的想法已经很难实现。

高成本难向买方转移

张小姐

持有房产数量：2套

房产种类：普通住宅

入行时间：2005年

以前利用阴阳合同少交些税费，但造成现在持有的房产证价格一直是原价，几经转手的二手房其合同价格已经高出房产证价格的2-3倍，强制评估政策出台后再转让房产，成本将大大增加甚至吞噬所有收益，而单纯向买方转移是否能够达到挽回经济损失的目的难以预料。

我从海南来深圳工作，三亚二手房交易个人所得税的征收主要以税务部门划价为准，二手房在转让时有好几成的收益被转化成税款，很多人因此不愿意交易。三亚二手房市场份额不到一手房市场份额的1%。我也担心这种情况会在深圳出现，尽管深圳二手房市场是比较理性成熟的，但强制评估多少会带来一些影响，像我们这些资金不多的投资客会被挤压出来。

■ 市民声音

虚高的房价会下降

廖先生外企员工

以前一套房卖100万，按50万纳税，少交好几万的税，所以炒房者能同时购买几套甚至十几套房，即使政府要求征收营业税、土地增值税、个人所得税也没关系，税基小，征不了多少。如果强制评估实施，这些税将达到房价的很高的比例，炒房获利空间没了，再投资这么多套房就要考虑一下风险与收益。炒房的人少了，房价就会平稳，配合其他政策，虚高的房价就会降下来。

强制评估冲击会更大

李女士银行职员

每次新出台一个税务政策，往往就是买房的一个好时机。一般来说，出于对新政后市场的不明朗，总是会有一些投资者在新政正式实施前抛售，因为时间限制，在价格上谈判的余地也比较大，这时，往往能找个性价比合适的房源。

强制评估比以前营业税对市场的冲击会更大，届时必定有好房子买，我就等那时候出手。

征税还要增加供应

李先生 IT产品销售经理

我觉得这并不是一个好消息，将导致房价更加高，老百姓更加买不起房。之前不是有一个5年内转手全额征营业税的政策吗，也没见房价下降，反而一路升到现在。事实证明，每出台一个新的税收政策，卖家总是能将增加的成本转移到买家身上。我算是看透了，买得起就买，买不起我就先租着。房价这么高，我看不是由于征税征少了，而是地少了，房子少了。