在深圳楼市重心大举转移关外的过程中，宝安新中心区、龙岗中心城，这两个次级城市中心的楼市显得格外重要。西边的宝安新中心区起步早，甚至已经领楼市风骚三年有余，更由偏安一隅、无人赏识的荒草地，一举升格为深圳西岸、国际西岸。东边的龙岗中心城起步较晚，却是适逢其时。2006年，龙岗开发量大增。对比之下，值得关注的是，东西两座城的楼价均呈现明显上升的势头，但两边消费者购房的用途却有比较大的差距。也许，龙岗后发制人，却将因此而走得更健康。
宝安新中心区：炒家比例超过四成？
以国际西岸为龙头，已经持续高速发展了三年有余的深圳西部楼市的未来发展趋势将是怎样的呢？世华地产公布的《宝安中心区崛起对周边住宅的影响》研究报告认为，宝安中心区已经成为了区域豪宅片区，置业投资比例超过40%，楼价拔高的速度太快，因此未来西乡、新安片区的楼市将成为宝安中端客户群最重要的置业区域。
宝安中心区楼价高供应少
目前，宝安中心区入市的住宅项目共有12个，总建筑面积为202万平方米。综合二、三级市场的当前售价，宝安中心区房价已经突破10000元/平方米。世华地产研究人员认为，这些项目集中了宝安本土消费者中大量的高端客户，在楼价上升过快的情况下，本区域已经明显呈现出区域豪宅区的趋势。
从需求上看，当前宝安中心区202万平方米的供应量，仅仅能够满足6至7万人的居住需求。由于炒家的入市以及住宅以大户型为主，所以相对于宝安住宅市场高涨的换房热潮来说，宝安中心区住宅的供应量相对较小。它仅仅能够满足宝安现有高端置业者的需求，对于未来潜在而且数量庞大的中端住宅置业者却没有更多实际的意义。
中端客户或转移至西乡新安
世华地产研究人员认为，从城市住宅结构发展来看，区域豪宅的发展需求增长远不如中端实用型住宅需求。宝安中心区在近两年的发展过程中，已经稀释了宝安区的高端豪宅客户，而未来潜在的中端客群却没有被激发出来。
但是，国际西岸楼市未来的中端客群总量是极其庞大的。首先是宝安中心商务区未来的潜在置业需求者。宝安中心区未来规划写字楼超过50栋，机场扩建以及大铲湾投入使用等产业配套完善之后，将带来庞大的白领置业客群。其次是南山商业文化中心建成之后带来的白领置业群体。以当前南山片区的住宅均价可以预测，南山商业文化中心区所辐射的住宅片区均价将超过15000元/平方米。这种现象将会进一步刺激南山中端置业者将置业目标锁定宝安。
当前宝安中心区住宅均价破万的市场表现已经为置业者设置了很高的门槛，所以，可以预想，他们将会把目光锁定在新安、西乡等区域的中端物业上。>>查看原帖
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周边大户型物业将受追捧
另外，从目前宝安楼市的需求结构看，2006年前11月，销售均户面积为109.1平方米，2005年同期的销售均户面积为105.1平方米。说明市场的需求主流依然在100平方米左右的实用三房。
现在宝安中心区的物业以新盘居多，住宅多为二房和三房的大户型，这已经吸纳了很大一部分高端客户群。在宝安楼市换房潮正汹涌而来的情况下，大户型物业必然更受追捧。
世华地产预计，尽管宝安中心区未来依然会有住宅入市，但是以当前政府批地的情况看来，未来宝安中心区住宅将以90平方米以下的物业为主，与周边片区物业户均100平方米相比，缺乏居住的舒适性。所以，周边区域的住宅也可能成为自住型或者是换房者首选的区域。
龙岗楼市自住为主
即将步入4月，记者近日在龙岗中心城走访时了解到，在龙岗片区看楼的置业者以自住型为主，而且大部分都是龙岗本地人。开发商和置业者普遍认为，龙岗楼市不适合炒房。
本地客户占六成以上
上周六上午10点，记者随中央悦城的一位负责人来到中央悦城售楼现场，大约有七八位市民正在看模型图。这位负责人告诉记者，由于二期只剩下些尾盘，三期又尚未开盘，现在看楼的人比之前要少一些。
另外，这位负责人介绍说，龙岗的购房者大部分是本地人，占了总人数的60%以上，而深圳市内的置业者只有15%至20%左右，剩余部分是南山、盐田等地区的置业者。事实上，深圳人到龙岗置业的还是比较少的，不像惠州，占到了80%。至于原因，这位负责人这样认为：首先，可能是和人们的置业心理以及心理定位有关；其次是龙岗的楼价上涨很快，甚至与关内有些地区不相上下了，要比惠州贵两倍甚至三倍以上；再次是龙岗的房子以大户型为主，投资客可能会认为在龙岗买大户型投资在目前条件下不太划算，大部分人还是想买来自己居住。
据了解，龙岗很多居民买房有很大一个原因就是老城区设施偏于老化，相对来说比较杂乱，而龙岗中心城新城区得益于政府规划较好，加上交通的日趋便利、地铁三号线的延伸、大运会主广场的地理位置等诸多利好，龙城片区的区域价值正逐渐被越来越多的市民所认可。“这个片区用不了几年就会旺起来，相信配套设施也会慢慢完善，这边环境要比老城区好很多，住在这里会比较舒服。”一位刚搬入龙城国际的陈先生如是说。
龙岗楼市投资风险大
上午11点左右，记者来到天健·现代城的售楼现场，看盘的市民也有不少，其中还有几对年轻夫妇一起前来看房的。销售人员陈先生告诉记者，天健·现代城要在4月初推出500多套120平方米左右、以三房为主户型的新房，目前登记的诚意顾客就已经达到了4000多名，不过前来登记的置业者大多还是自住型的。
中午12点左右，龙岗下起了磅礴大雨，但是在公园大地，记者发现还是有很多市民冒雨前来看房，售楼中心外的广场还停了十多辆私家车。“这些都是看楼市民开过来的，由于是周末，看房的人数比平时要多一些，也有部分市民是从关内来的，”公园大地的一名销售人员介绍说，“这些人大部分都想要买套大房子自己居住，询问楼盘的有关情况时也格外细致，由于户型面积很大，加上房价也涨了不少，市民大多不愿意冒险投资。”
同样的，在其他楼盘，如东方明珠城、城市花园、风临印象等咨询的人也比较多，有些置业者还是趁着周末结伴出来看房的，他们大多一天会看很多个盘。一位来自坪地的置业者陆女士告诉记者："我们在看房的时候，要在价格、地理位置、户型面积、交通和环境等各个方面进行详细的对比和研究，最后才确定自己最中意的楼房。毕竟买房对于我们来说是一辈子的事情，当然要慎之又慎了。”
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