楼盘亮灯率不足50% 高空置率或将是行业灾难

■ 原因

投资过度是主要“元凶”

空置率高的主要原因在于楼盘投资比例大。根据记者们的实地调查，龙岗中心城的俪景中心、锦绣东方、东方御花园三个楼盘，亮灯率在20%左右，高点的也仅达到30%。红树湾的瑞河耶纳、红树西岸、中信红树湾亮灯率分别为14%、10%、30%，福田香蜜湖区域的金地·香蜜山亮灯率37.5%，中旅国际公馆二期30.5%，香域中央50%。以前，这些区域都有种种信息表明，投资者比例较高，调查结果再次支持了这一判断。

具体分析，有些楼盘的投资者来自内地，自然不会在此居住，造成空置。有些楼盘由公司整层或半层购买，作为员工宿舍，但是最终员工未入住，形成空置。有些楼盘房价高企，但租价低廉，投资者不愿装修出租，因而长期闲置。有些楼盘主要在投资者手中流转，靠转手牟利，投资者从来没想过自住或租赁。有些楼盘，则属于投资者在捂盘，期待“地铁建设”、“道路改造”、“客运站建设”等等规划利好兑现再放盘。还有些楼盘，短期价格上涨幅度太大，处于有价无市的局面，没有住家愿意接手，造成空置。

亮灯率低也不排除另一种情况——买得起住不起。即置业者购房的目的是改善住房环境，但是房价太高，买了房后，置业者没有足够的经济实力装修、添置新的家具电器，因此暂时将房闲置。

另一种情况是，一些区域房价上涨速度非常快，幅度也很大，但是周边的学校、购物等配套条件远未成熟，小区生活氛围不浓厚，生活不方便，住家购买后也选择了暂时不入住，或者改变初衷，做投资。

租赁市场不景气推波助澜

租赁市场不景气是造成房屋空置率高的一种重要原因，这包括两个方面，一是租赁市场不活跃，二是租赁价格难以提升，远远滞后于房价的增长。相对于房价的飙升，深圳近两年的租金价格增长很缓慢，维持一个稳中略升的局面，但与火爆的一手市场相比，整个租赁市场不温不火，特别在关外各区域，这一特点显示得尤为明显。

按照国际上的惯例，一个成熟、健康房地产市场的售价租金比一般介于200：1至300：1之间，折算成长期投资的年收益率，大概是4%-6%。以一套售价9000元/平方米、月租金1800元/平方米的75平方米两房计算，其售价租金比大概是375：1，这意味着依靠租金收益，要31年才能收回本金，租金年收益率仅仅3.2%，这在目前深圳关外属于正常水平，在宝安中心区等区域，售价租金比甚至超过了400：1，远远超过了国际警戒线300：1的水平。

租赁市场对空置率的影响在于，一方面，投资性购房比例高，投资者将房产投入租赁市场，市场供应量增加，特别是相关税收政策提高了转手交易成本后，一些投资者改做长期，放盘增加，使租金水平难以提升。另一方面，售价租金比过高，投资者依靠租赁难以获得足够收益，于是投资者更多选择了转手牟利，推高了房屋空置率。

与投资者看前景不同，租客更多选择现在的实惠，现实中一些情况是，某些新的区域房价增幅很大，但区域生活配套、商业氛围跟不上，租客不愿意进入，租赁价格低廉，投资者也被迫选择了空置。对于一些豪宅，投资者投入成本很高，若选择放租，对租价、租客要求都比较高，难以顺利成交，这也为豪宅的空置推波助澜。

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