普通置业者不应成牺牲品

对于最近几年的房地产调控，大部分人认为是失败的，不少人认为宏观调控甚至起了反作用。大家之所以会这么看，一个重要依据是房价越调越高。现阶段我们应如何理解、评价房地产调控政策？究竟谁是调控政策的牺牲品？站在宏观的视角，简而言之：房地产暴涨是宏调的副产品，而“房奴”则是宏调的最大牺牲品。

正如政府和学界公认的，近几年来我国经济一直面临“三过”的问题：国际贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快。造成“三过”问题的根源有三：一是外汇管理制度，人民币价值被严重低估，造成外贸顺差过大；二是过低的贷款利率，导致企业信贷投资冲动过强；三是不合理的国民收入分配制度，个人可支配收入增速低于整体水平，导致消费占GDP的比重不断下滑。

正是因为意识到“三过”问题的严重性，政府采取了一系列宏观调控政策，其中与房地产最密切的有两条：

一是减少土地出让。政府要控制投资规模，就必须控制源头——土地和资金。在这一政策背景下，全国土地政策收紧，土地出让速度放缓，同时经过媒体炒作的“地荒论”、“人多地少论”粉饰登场，直接造成了置业者人心惶惶的局面。

二是提高土地价格。政府曾一次性把工业用地基准地价提高了一倍，同时要求经营性用地出让必须采用招拍挂方式。土地资源被政府垄断，而市场上却有众多的需求者(开发商)，这样的市场结构必然导致土地价格的最大化。与土地出让量的减少配合，政府可以攫取所有的垄断价值。

控制土地出让规模，提高土地价格，毫无疑问将推高房价。北师大教授董藩，曾经评价减少供给房地产调控思路有误，事实上不是，而是我们误读了政府的调控价值取向。不过政府没有预想到政策导致后果的严重性，在流通性过剩、人民币被低估背景下，内外资金汹涌杀入房地产市场，直接导致地价和房价飙升，继而带动房地产过热和宏观经济过热，这违背了政府政策的初衷。于是，政府又从控制需求尤其是投资需求环节入手，频频加税。在供需失衡、人心不稳的状况下，加税的成本全部又被转移到最终置业者头上。

“三过”问题的根源大部分是体制性的，与政府有直接关系而与普通老百姓毫无干系。政府更多需要从体制上解决一些经济中深层次的问题，并在解决这些问题的同时要考虑如何保护社会中下阶层利益。

纵观经济过热的根源，没有一条与普通置业者有关，普通置业者也没有从“过热”中获取任何好处；可是治理过热的政策却没有一条不是直接伤害普通置业者利益的。正所谓：乌狗吃食，白狗当灾。房价暴涨是宏观经济调控的副产品，普通置业者则是宏观经济调控的牺牲品而已。