房地产企业不良贷款大增监管部门担忧风险

2月初，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》(下称报告)。报告显示，在来自信贷和房地产两方面调控政策的影响下，各家银行加大了整体信贷收缩的力度，住房开发贷款也受到明显影响，银行对住房开发贷款的发放更趋审慎。

更令监管部门担忧的是，在住房开发贷款萎缩的同时，其资产质量出现下滑，表明房地产企业的资金链已经告急。

住房开发贷新增20亿不良

2007年，住房开发贷款遭中资商业银行大幅减仓。

自2007年4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1%。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。

在开发贷款增长显露疲态的同时，更令监管部门感到担忧的是，住房开发贷款的资产质量出现下滑。

一位看过报告的业内人士透露，2007年，上海市新发生住房开发不良贷款约20亿元，同比多增超过10亿元；“这些新发生的不良贷款大多在经展期后再形成不良”。

究其原因，乃是在宏观调控政策发挥作用，且监管部门多番示警下，商业银行对房地产企业出现“惜贷”现象。

新增不良的出现源于房企资金链的紧张。“从总体情况来看，2007年下半年以来，房地产开发企业融资渠道收窄，整体资金链趋紧。”前述业内人士称。

沪上一家商业银行银行发现，在房贷“新政”出台后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升。

从2006年开始，商业银行就收紧了房地产开发贷款。“如对开发贷款，至少五大行不允许进行展期。”一家大型银行上海分行信贷经理说。

系统性风险隐患

报告显示，在2007年，上海市房地产开发资金来源中，国内贷款占比21.9%，同比下降4.5个百分点。开发商纷纷借助上市融资、利用外资等渠道解决资金来源问题。

银行的惜贷让开发商始料不及。“开发商的资金越来越紧，银行的风险意识也越来越高。”前述信贷经理说，“像金山等一些郊县的住房开发贷款项目，即使报到市分行，也不会批下来的。去年下半年，一些股份制银行已经尽量推掉一些开发贷款。”

他一言以蔽之：“银行不愿意碰这些住宅项目，根本原因是已经看不到房价上涨的空间。而且楼盘的同质化程度非常高。”不少银行已对上海的房价产生“畏高症”。据他观察，去年5—10月份，短短6个月时间，上海一些区域的房价上涨幅度高到30%至50%。

上述信贷经理称，一些开发商在小银行贷到资金后，完成第一期项目开发，但是由于后期配套资金跟不上去，楼盘销售情况也不佳。这时，小银行也意识到了风险，要求开发商还贷，并暗示开发商换一家银行碰碰运气。

“无论是银行、房地产开发企业还是房贷借款人，都面临因房价波动而带来的压力与风险。”报告称。