万科降价背后玄机：打折前房价比开盘涨六成

短短几个月内，一场从珠三角蔓延至长三角，再到环渤海并以万科为主传染源的“房流感”凶猛袭来。万科发起的“降价行动”迅速席卷了深圳、广州、上海、北京、成都等诸多城市。万科一次又一次让买房人心动的折扣背后，究竟隐藏着怎样的玄机？记者针对万科五大城市逾30个“降价”楼盘进行了调查。

2月28日，万科位于北京丰台区小屯路的中粮假日风景爆出最高九一折的优惠，表明万科已正式将“降价行动”的版图拓展到了环渤海区域。而之前，据了解，万科涉及“降价”的楼盘早已超过30个，与2007年10月万科珠三角的部分楼盘“降价”幅度相比，春节后万科上海与北京两地楼盘“降价”幅度有过之而无不及。

北京：平均销售利润率约31.7%

上海：八大楼盘均价涨幅为106.4%

深圳：平均销售利润率达57%

广州：个案楼盘销售利润率高达79.1%

成都：比周边楼盘房价平均高34.4%

上海八大楼盘均价涨幅为106.4%

万科通过打折销售尾盘的做法在上海此番降价行动中体现得尤为明显。比北京“降价”行为早一周，2月21日元宵节，万科“降价风”正式登陆上海，上海万科推出了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。

“通过我们与上海万科战略部高层的沟通，万科此次大幅度优惠的目的有两个，一是快速回笼资金，一是将优质房源留下来，将非优质房源快速销售。”光大证券分析师翁非玉在接受记者采访时表示。

扫清“非优质”房源

2月21日，万科在上海举办了由10个在售楼盘参与的95折特卖会。万科240余套房九五折特卖会的反响不亚于其他城市的打折优惠。有媒体如此描述，2月21日元宵节，上海人民不是忙于观灯，而是忙着去赶万科的特卖会。

据上海万科办公室主任许青川介绍，上海万科特卖会一共推出了240余套房源，其中公寓占85%，别墅占10%，另外还有5%的商铺。住宅类产品涉及万科白马花园、万科花园小城、万科四季花城、万科新里程、万科假日风景、万科城市花园、万科蓝山、万科燕南园8个楼盘。

“我们楼盘当时参与特卖会活动的房源不到10套，目前三期已基本销售完毕。”万科假日风景销售人员目前告诉记者。而万科城市花园的情况是，参加特卖会的房源有10多套，截止3月初，仍有3-4套在售，甚至还包含有一套1994年的毛坯房。

记者通过调查了解，参加万科上海特卖会活动的10个楼盘并没有提供所有的房型，数量也各有不同，并且多为万科在上海已发售楼盘的剩余房源。

对此，光大证券分析师翁非玉对记者表示，万科通过打折销售尾盘，既能降低楼市低迷期非优质房源销售滞后的风险，同时也加速了资金回笼。