目前,由于房价出现波动,率先降价的也获得了比较理想的回报.预期打出降价招牌的还将增加,但个中真假不是一般人能辩明的.这里结合开发过程中的涨价基因分析之.
一般而言,开发商会结合建筑成本/管理费用/财务费用/营销费用/不可预见费用/税收费用/楼面成本来确定自己的成本价.而项目销售订价往往由营销部门或营销代理机构来完成.他们订价的主要参照物是基于现售条件,结合项目可能的竞争优势与个性特点,分景观/朝向/套型/创新点/地段/服务品牌/物业定位/规模/新卖点等,以区域均价为蓝本加减后确定第一波试探市场的价格,然后通过运筹过程来识别该价格的可接受程度,作为项目正式推出的初始价格.
以初始价格为基础,哪些基因会导致开发商涨价呢?
大约包括市政利好,如轻轨站点,地铁出入口,重要教育或其他与生活相关的市政设施;这是一般明白的因素.
不大明朗的成分是,需求存在的扩张,如大型企业基地创建或引进,学校扩容,投资者比较注重物业形态.
再一个就是区域内出现领涨的楼盘并且销售看好条件下,类似项目跟涨.
明白一些事理后我们再来谈谈如何判别降价真实性问题.
1\看看开发商的体量.如果该项目开发商为仅开发这一个小项目并且没有其他项目表示,或存量项目,则该项目降价优惠的真实性要高.
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