应该说，当前房地产行业，绝大部分人都认为供求关系和土地价格是导致房价上涨最重要原因，而认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断，从而需求旺盛不但给了开发商涨价的理由，也给了他们对抗政府的勇气。
然而，不管是供求关系还是土地价格，当前的楼市都在全面逆转（土地拍卖价格的大幅下降（确切说是理性回归）在笔者《比房价拐点更可怕的楼市拐点已经到来》《中国土地政策正经历180度转折》等博客文章中已有详尽分析，本文不再探讨，主要阐述供求关系的变化）。
作为一直从事房地产一线销售工作的从业人士，笔者所有的判断均来自一线真实的市场信息而非被重重过滤的统计数据，所以笔者根据多年从业经验，将现在房地产市场的需求归结为以下四种：第一个是投机和投资需求，投机就是我们正常说的炒房，短期快进快出；窗体顶端
而投资需求，则因为反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第二个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第三个是升级换代，因为经济条件发生变化而希望改善居住环境。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。
这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。
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