房地产：房地产企业所得税预缴问题的通知

事件：

2008年4月7日，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

点评：

在此次房地产开发企业所得税预缴政策颁布(下文称“新预缴政策”)之前,房地产开发企业所得税预缴是按2006年的国税发[2006]31号执行（下文称“旧预缴政策”）。

新旧预缴政策的主要区别是：

“新预缴政策”——按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整；“旧预缴政策”——按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

由于国税总局在出台“新预缴政策”时并未对预计利润率这一措辞作出明确解释，故各方对此理解不一。市场对此的注解主要有两种：

1、利润率是指主营业务利润率，即（毛利-营业税及其附加）/营业收入；2、利润率是指利润总额利润率，即利润总额/营业收入；

我们就以上两种可能性与旧的政策所交纳的所得税额进行了对比。我们认为，新的预缴政策将对房地产企业产生两个主要影响：

1、对利润的影响：对年度的企业会计利润表来说，其中的所得税应包含预缴所得税，也就是说在企业的预收帐款相同的情况下，在新预缴政策下，企业所缴的所得税要多于在旧政策下交的所得税，则企业的净利润也将相应减少。

2、由于要分季（或月）预缴所得税，因此新的政策要求企业支出更多的现金，将加大企业的现金压力。在目前银行信贷紧缩的背景下，对开发商的现金流是个更大的考验。

政策的不确定性：1、国税总局下发新的预缴政策后，地方税务局具体的执行尺度也可能不尽相同；2、我们将期待国税总局对上述利润率的含义做近一步的明确。