冯仑：房价是不会崩溃性的往下跌

被誉为地产界思想者的冯仑，日前正携带着他的一本新书《野蛮生长》在莞深两地签售，经历过两轮房地产风浪的他，似乎已懂得如何从容地在市场调整中找回自己。在深圳签名售书，冯仑接受了本报记者的采访。

房价不会崩溃性下跌

谈及此次调整与上世纪90年代两次房地产调整有何不同时，冯仑直言，前两轮房地产泡沫，是缺乏需求支撑的，而这一轮房地产调整，国内的房地产需求是非常旺盛的。

冯认为，调整政策出台，市场会由于供应结构的变化而出现下行压力，这一年内，房价可能会往下走，但下跌不是崩溃性下跌，而是隐性下跌。在当前国家GDP保持8%—10%的增长下，中国以家庭为单位的购买需求是刚性的，市场需求依然是很旺盛的。因此，目前的中国楼市不存在像前两轮楼市那样崩溃性下跌的基础。

每次银根一缩拐点就来

为什么银根一收缩，“拐点”就来临？冯仑认为，这是因为这多么年来，中国多层次的直接融资市场没有根本性发展，比如上市融资、住房抵押贷款证券化等等多元化融资管道都没有打通，导致很多企业的发展其实还都是建立在银行贷款的基础上。银根收缩，自然会导致调整产生。

房企要“反周期生存”

冯仑称，他研究过近十五年来所有A股房地产公司的报表，结果发现一个非常奇特的现象，就是繁荣时，不少A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但负债率也增长，每股净现金流却减少。到去年底，一些最著名的地产公司，每股现金流甚至都是负的。过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。

冯仑说，进行“反周期”安排能有效化解调控压力，就是繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。因为在繁荣时去卖产品，就一定卖得最贵，但是少买地。在萧条时买地，正好是最便宜的，等你把产品做得差不多了，市场也起来了，你价格就卖得高了，企业当然也会活得更好。

土地够两三年开发就行

冯仑认为，开发商没必要对土地储备如此盲目崇拜，一是房地产是做空间生意的，容积率是无限的，地就是无限的。你可以往上盖；二是即使土地是平面的，但土地作为一个经济资源，它的有限、无限是依赖于价格而存在的，价格高低，都会影响它的供给。我每次到纽约，他们都带我看地，纽约都是200年城市了，依我们的思路，它50年前就该结束看地历史了，可今天纽约还有地看，房地产市场还在增长。在中国，如果能处理好土地关系，公司会走得很从容，多数企业控制2-3年内的经营规模所需就足够了。