回顾深圳楼市20年来的供求关系变化，我们发现2005年是深圳楼市供求关系的转折点。
1）关内2002年开始停止新增住宅用地，使得关内有限的城市土地资源开发殆尽，可供开发的土地少，而土地的“招拍挂”制度的实施，使得地价日高；同时由于关外新城建设滞缓，关外各种配套措施未能跟上城市发展的需要，使得关内的住房需求又不能有效疏导到关外，商品住宅市场从供求平衡快速过渡到需求不平衡，进而到严重的供不应求。
2）随着经济的高速发展，深圳中高收入阶层收入水平大幅提高，房价的上涨（同时也包括股市的上涨）所带来的财富效应导致居民房产投资观念浓厚，同时也带来了大量投机性需求。3）深圳的商品住宅市场由买方市场转变成卖方市场，房价按消费者的支付能力定价。于是商品住宅市场有了真正的市场细分，不同物业对应不同的客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值开始日益显现。
价格机制决定着深圳房价和成交量的变动轨迹。
我们认为抑制需求，增加供给是政府宏观调控的必然趋势，而政府能否真正增加有效供给则是调控能否成功的关键所在。
香港经验的借鉴：住宅市场结构的完善不会影响整个商品住宅市场的均衡发展，而市场的供求失衡才会导致楼市的剧烈振荡，豪宅和普通住宅的分化十分明显。
根据深圳市08，09年的住房建设计划，未来深圳住房供求紧张的状况尽管有所缓解，但矛盾依然存在。我们预测未来1年内深圳住房均价可能会稳定在11000元/平米的水平；住房均价水平的回落主要是由于特区关外住房供给量的大幅增加，且关外住房成交价较低，关外均价维持在每平米9000元～10000元左右；关内住房由于供给有限，价格仍旧会保持在高位，关内均价维持在每平米20000元左右；我们预计5月份后深圳房地产市场成交会重新趋于活跃。
06年以来，深圳的住宅房地产市场备受全国关注，深圳楼市的上涨和下跌，都成为全国房地产市场最重要的指标之一。为深入研究深圳的住宅房地产市场，找准深圳房地产市场发展的脉络，构建证券投资和房地产实业交流的平台，东方证券联合招商地产于08年4月组织了半山深圳楼市研讨沙龙。参加沙龙的主讲嘉宾为招商地产营销中心副总经理严士平先生，共有八家基金公司和券商的15位投研人员参加了研讨。我们根据自己对深圳市场所做的研究，结合参加本次研讨会嘉宾的主要观点，撰写了本篇研究报告。
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