房产中介：草莽时代终结

占压资金　　

我们不妨先来看一个个案：北京的郭先生在通州有一套180多平米的房子想要出售。2007年9月，他去一家中介公司咨询。中介一听他房子的情况，说可以卖165万，顶多170万。郭觉得价格低了，第二天他又进了一家中介，进去之后发现居然是同一家公司的不同门店。郭开价180万，店长一听立马同意，当场付给郭1万元的签约费，并承诺6个月之内卖不出去签约费归郭所有。

实际上，许多中介公司都是这样操作的。为了手里多掌握房源，签约费有的给5000、有的8000，一般情况下，小户型签3个月，大户型签半年。郭先生这家的签约费是比较高的。不过到了现在，中介公司普遍遇冷，二手房交易量持续下降，房子至今还没有卖出去。郭先生正等着坐收渔翁之利。

通过这个个案，我们不难看出中介行业的混乱状况——没有专业的评估师，没有统一的评测制度，同一家公司的两家店居然能对同一套房子报出相差十万元的价格！更重要的是，哪怕身处同一家总公司，两家店也不得不为了获取更多的房源争相出高价，从而占压大量资金。在房市整体上扬、二手房需求量大的情况下，这自然不成问题，房源越多，资金流动性就越大，中介越能从中牟利——多一套房就是多一笔资本；但当楼市遇冷，需求量下滑，之前占压的大笔资金无法及时撤出，这时多一套房就是多一重负担。

所以，出现像中天、创辉这样中介大量占压客户资金的现象也就不足为奇。

房产中介最主要的资源是信息和销售团队的经验，本身没有多少固定资产，门面是租来的，电脑、电话不值几个钱。但是，它们有时却可以沉淀上百亿元的现金流。

据业内人士介绍，交易时，房产中介公司通常会让买房者先把定金或者首付款打到公司账上，直到过户手续完毕后这笔钱才会转到卖主手里。而中介公司为了让这笔钱尽可能长时间滞留在自己账户上，便想方设法拖延办理过户的时间。此外，租赁业务中沉淀的租金数额相当可观。据说，一家仅20多个门面店的中介公司，资金沉淀便可达几千万元。

那么，中介公司是怎么利用这笔现金流的呢？业内人士称，自律性好的公司可能用作自我发展；恶劣的则拿去投资其他领域，比如炒股，比如支持它的同一品牌在某个城市的一手开发。他们的玩法是：要进哪个城市了，先在这个城市开分店，然后拿占有的几亿的客户房款去支持同一品牌的公司在当地拿地，等商品房预售了再还钱。

由于缺乏有效监管，对酷似“体外”金融机构的中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫，用法不当甚至会伤及自身——正是这个做法给像中天、创辉这样的中介公司留下了致命的隐患。如果成交量能维持在一个稳定水平，资金沉淀也是稳定的；一旦二手房交易量骤减，或者中介公司投资其他方面失败，现金流跟不上公司运转，资金链必然断裂，直接导致中介公司倒闭，买房者的房款也打了水漂。