居住升级需求旺盛将长期支撑房价

尽管当前来自信贷市场和宏观紧缩政策的逆风对房地产行业而言是一种严峻的考验，但是这些都不应该是忽略地产业长期向好前景的因素。今天，里昂证券预测，在长期居住生机需求旺盛的情况下，眼前的宏观紧缩调控，将使该行业经历短期盘整后，楼市价格仍将再度上扬。

在对中国房地产市场发展进行展望时，里昂证券地产研究部主管王艳表示，中国目前采取的宏观紧缩政策暂时中断了地产商的融资渠道，开发商短期利润受到较大影响，由此，各企业的发展差距将在年内扩大。

王艳表示，今年，内地地产开发商面临原材料、劳动力和银行贷款成本上升的压力。目前，地产开发商普遍陷入财务困境，严峻的融资环境（IPO受阻、信贷收紧等）和激烈的竞争格局将导致地产商的增长业绩出现分化，财务实力、增长潜力将成为投资者关注的指标，拥有强劲竣工量和销售量的地产商，将在这场竞争中胜出。

对于整个地产业的预测，王艳认为，中国的住房自有率仍远低于亚洲其他更加发达的国家，未来五年地产行业仍将呈现强劲的需求增长之势。里昂证券预测，中国内地家庭基本住房需求每年将催生380万套新住房。目前老公房仍占到居民住房的很大一部分，但是这些住房条件不能使居民生活得到满足，住房升级需求将保持旺盛。但是由于政策干预和土地供应不足，住房市场供应增长速度将慢于需求。

王艳表示，中国住房融资远没有到滋生泡沫的程度，新近购房者多以全现金方式付款，通过贷款买房的人中将近四分之一主动提高首付比。管理部门干预房地产行业的负面影响将十分有限，至多出台一些温和的抑制投机的措施，而且重点将放在敦促地方政府解决中低收入家庭住房需求上。

里昂证券的报告认为，中国的房价上涨速度仍不及收入。当然，上海等沿海地区城市、北京等城市情况例外，这些城市将和纽约、伦敦一样，长期成为内地受热捧的市场。

王艳预测，上海楼市供不应求的局面将支撑高房价，上海房价经历了2005—06年的两年盘整后于2007年反弹，鉴于目前供应面趋紧，市中心区房价有望稳步上涨，预计今年房价涨幅在8—10%。此外，和上海一样，供不应求以及奥运概念，也将支撑北京的房价继续上涨，今年的幅度在6—8%。深圳、广州的楼市由于前期的投机因素将导致长时间的盘整，房价年内将有0—20%的下跌空间。