深圳房价迷雾

这是2008年6月6日的深圳，一个平常的周五，午后，一场暴雨倾盆而下。雨季中的深圳，随处可见的楼盘广告上，“特价”两字挑逗着无数人的神经。

位于振华路东8 号设计大厦的深圳土地房产交易中心，偌大的过户大厅内，只有几个无精打采的中介公司业务员。同日，位于深圳市罗湖区莲塘的多家房地产中介营业部没有一单成交，门庭异常冷落。其中一家中介张先生告诉《地产》，在2006 年和2007 年两年，该营业部一度招了10 多个业务员，业务也相当红火，没想到今年大势突变，如今营业部只有寥寥几人在支撑着门脸。

“房价就像深圳的让人把握不定的天气，可能3 个月不下一场雨，也可能顷刻间暴雨突至。我们自己能做的，就是听之任之。”

深圳某报一位资深同行对《地产》感叹道。

“熊”来了

在连续20 个月上涨后，2007 年11 月，深圳房价突然告别汹涌的涨势，划出一道陡峭的下降曲线。“仿佛是一觉醒来，市场全都变了。”2007 年11 月，中原地产深圳公司董事总经理李耀智拿到了上个月深圳房地产市场的销售数据：深圳商品房一手楼成交1762 套，日均成交57 套，日均成交套数同比暴跌76%，成交总面积约15.36 万平米，相比最火爆的6 月，也几乎跌去了一大半。

深圳房地产市场研究中心副主任王锋告诉《地产》，深圳房价从2007 年11 月份开始剧烈回落，12 月份就从10 月份高点时的17300 元，回落到15000 元。“在2008 年1、2 月份都是维持在15000 元的水平，3 月份又跌到了13600 元，到4 月份跌到12000左右，5 月份是11000 元左右。从数据来看，2008 年5 月深圳的房价比最高时下降了30% 以上，而这只用了不到半年的时间。”

中原集团研究中心董事程云通过持续跟踪研究发现，深圳房价确实有大幅下跌，“在2007 年深圳市涨幅前十名的楼盘，截至到2008 年5 月跌幅都超过30%，其中南山名盘蔚蓝海岸跌幅甚至超过了40%。”程云告诉《地产》，深圳房价的调整才刚刚开始，“现在的下降是对去年疯涨的一种报复。”

“特价房”整体蔓延

“深圳房价确实降了，但下降的幅度确实不大，尤其是罗湖和福田下降幅度比较小，跌得厉害的是在关外的龙岗和宝安，跌幅可能达到30%，全市来说跌幅应该在15% 左右。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺告诉《地产》，去年涨得最快的是关内的南山区和关外的宝安区、龙岗区，因为这三个区是新区，供应量比较大，所以上涨快，下跌也快。

深圳市房地产研究中心主任王锋认同邓志旺的说法，据他分析，关内的一手房价格还是比较坚挺，新开的盘在1.5 万元到2 万元／平米，降幅不明显，甚至有些项目还维持在3 万元以上；而关外的楼盘去年卖到1.5 万到元1.6 万元，而现在也就卖八九千元，下跌是很明显的。

邓志旺发现，到市场上去看的话，房价跌得并没有媒体上说得那么厉害，“这就是个别楼盘和整体的差别。”他认为，目前1.1 万元的均价是由开发商推出“特价房”

促销造成的。开发商采取了特价房这种营销模式，拿出一些朝向、采光、位置比较差的房子做特价房，做促销，这样就明显拉低了价格。比如南山区一个叫鼎泰风华的楼盘，价格在1.5 万元到1.7 万元，年后拿出一部分特价房，最低只有9000 元，但这样特价房只有几十套，占开盘房源的不到10%。这几十套很快卖完，房价马上就又回到1.3 万元到1.4 万元。“这只是一个营销手段。”“关外有些特价房也降到了四五千元，给市场一种错觉，认为降价幅度很大。

我的判断是，目前深圳的房价仍然在1.3 万元到1.4 万元，这个价格和最高点的1.7 万元相比，大约下降了10%。““未来的价格导向是非常明确的，开发商不得不把特价的范围不断扩大，最后变成全线降价。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕对《地产》记者说，这中间必然会有博弈和反复，但不降是不行的。他指出，今年5 月份到年底深圳市可能会形成400 万到600 万平方米的新增商品房供应量，加上存量可以达到1000 万平米，因此置业者不慌，价格不合适不买。

与此同时，住房保障计划也扩大到非本地户籍人口，今年的住房保障计划是4.58 万套，经济适用房占20%，作为过去买房重要部分之一的公务员住房有了排队的希望，购房冲动就小了。

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