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“5改2”能救二手房?还要看开发商的“脸色”

楼市存量较大,业内人士虽然看好二手房成交量,但对价格并不乐观

来源:南方都市报    2015-04-16 18:05:00    编辑:冯少文
去年开始传得沸沸扬扬的二手房交易税免征年限从5年回归到2年的传言,在本周一下午最终得到证实

   CFP供图

   去年开始传得沸沸扬扬的二手房交易税免征年限从5年回归到2年的传言,在本周一下午最终得到证实。与央行宣布二套房最低首付比例降至四成同时,由财政部与国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》也重磅袭来。这意味着,此前未满房龄5年的二手房交易成本将降低5.6%。

   就算在过去被称为地产黄金时代的十年,无论在惠州新房市场风生水起还是淡然失色的时期,惠州的二手房市场都像是发育未成熟的小孩,一直不温不火波澜不惊,惠城区(含仲恺高新区)每月仅五六百套的交易量,也极少引起市场关注,甚至成为媒体长期有意无意忽略的领域。

   原因一方面是惠州新房市场一直保持高库存量,房价也一直处于低位循环的通道。就拿去年的库存来说,1600多万平方米的新房,业内专家评估,消化周期或高达28个月,而开年以来各楼盘也在大推特价房,降价此起彼伏,如此大大缩小了与二手房价的差距;另一方面是,此前二手房未满5年房龄的,交易税率高达5.6%,对许多购房者而言,成本太高,还不如去买新房。

   而在“5改2”新政出台后,从惠州各大二手房中介向南都记者反馈的情况来看,普遍十分看好该政策对二手房市场的影响力度,理由便是交易成本降低,业主放盘量加大。

   家世界常务副总经理赵正群分析,因为新房的价格一直比较低,跟二手房差距不大,所以多数客户还是选择买新房。但“5改2”新政出台之后就不同了,购房成本被大大降低,很多购房者就会分流到二手房市场。加上最近新政频出,利好消息不断,一手房市场的开发商如果上调房价,就会有更多客户被分流到二手房市场。因此在成交量方面,一定会上涨。

   但他们也并不完全乐观,二手房市场究竟会受多大影响,还得看具体情况,包括一手房开发商是否涨价,也会影响二手房市场的客源分流。在赵正群看来,由于惠州楼市存量比较大,加上随着新政出台,业主放盘量也会加大,对二手房价格的影响应该不会太明显,就算有上升,也会比较缓慢,“从这几天的情况来看,我们代理的二手房房源,也还没有碰到业主主动要求涨价的情况。”

   [南都研判]

   成本降低

   促升二手房交易?

   在二手房的交易环节中,营业税是影响成交量的一个重要因素。此次期盼已久的二手房营业税“5改2”新政落地,最大受益者无疑是购房者。按照此前国家相关规定,二手房交易中的营业税及附加费税率为5.6%。若执行调整后的新政,购房者将不需再承担以往被业主转嫁的营业税,购房成本的降低将进一步增强其入市信心,直接刺激二手房市场的成交放量。另一方面,活跃的市场交易也将促使业主实际放盘量大大增加,加上近期利好政策频出,新房市场的开发商若上调房价,有可能会将部分购买需求分流到二手房市场。因此,二手房成交量势必会有所提升。

   不过,作为一个存量市场,惠州目前一手房无论是新增供应量还是库存量都已超过警戒线,二手房交易则不是特别活跃。这两年新房市场不断降价走量,导致一手房与二手房之间价格相差不大,因此“5改2”新政难以促使惠州二手房市场出现爆发性增长。

   另外,也有业界观察人士指出,传闻或将出现的房产税究竟是按照增量房征收,还是按照存量房征收,其标准也会对二手房市场产生一定影响。

   房价上涨

   二手业主坐地起价?

   此前只有满5年交易的二手楼盘出售才能享受减免营业税的政策,而免税的起征点变为2年后,意味着惠州市场大多数房源均可上市交易。多家中介反馈显示,此前二手房交易不理想除了新房降价导致购房者选择面较宽、二手交易贷款受限较多外,最主要的原因还在于税收过重。

   惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏在受访时称,营业税减免期限降到2年后,几天内中介上门的访客和电话咨询量有明显的增加。此次免征5.6%的营业税,意味着购房者只需缴纳个人所得税、契税等,相当于减少一半税费。对于卖房业主来说,购房成本下降,房子成交速度也会相应加快。但鉴于惠州新房的成交量过大,而且价格较为便宜,二手房业主涨价的可能性在短期内出现的几率不大,但长期来看涨价现象是肯定存在的。与此同时在政策发布之后,行业也有一个相对的消化时间周期,但可以肯定的是二手房交易双方的犹豫时间肯定会缩短,交易的数量会增多。3月份《不动产登记暂行条例》施行与反腐力度加大也逼使近期拥有多套物业的业主纷纷开始抛盘。同时,过多的存量房与新增供应量依然困扰惠州楼市,因此涨价现象肯定会出现,但预计数量不多。

   二手房小中介

   会重回市场?

   二手房行业对于政策的敏感度一向较高,一旦政策出现变动或形势不好,一些夫妻档,以及无成交的小中介即会开始关门压缩开支。隆塬地产江北区域经理梁晓鹏在受访时称,二手房交易税费减免期限从5年降到2年,让惠州基本交楼入住的新盘都直接进入交易周期,带来明显的变化即是市场放盘和成交量的增加,一些重点区域重点楼盘比如方直龙湖湾、中信凯旋城这些楼盘一定会有中介去开店铺抢占市场,无论是品牌中介还是小中介一样都会在市场上扬的趋势下有市场存活的空间。

   业界一位知情人称,此前因为市场下行关门从事装修工程的老板已经开始在找寻新的店铺,在上述知情人看来,二手中介的准入门槛太低,政策的变更会导致大量此前未能放盘的房源开始在市场出现,与此同时此前一批被套牢的投资客手上的房源也会批量地入市变现,一些此前鉴于市场压力观望的交易双方有重新回到市场的可能,中介的扩张是必然趋势,这种利好对于行业盘子相对较小的惠州中介而言,意义重大,预计在政策的消化周期过后,惠州的一大批此前不满5年,但满2年的小区楼下会出现批量的中介新店铺。

   一手房客源

   会分流到二手市场?

   除了“5改2”,同步出台的救市大招还有降低二套房首付比例新政,两个政策对一、二手房市场都同时照顾到了。理论上,“5改2”政策大幅降低二手房的交易成本,卖家会趁机放盘,二手房供应量会大量增加,供应量的增加会抑制价格上涨,继续保持平稳。但由于交易成本至少降低5.6%,实际价格下降,会吸引更多的买家进入二手房市场,如此一来,一二手房价格差距被拉大,便会分流一手房客源到二手房市场,导致新房交易量一定程度下滑。

   但有二手房中介也认为,如果这个市场还存在大量未被释放的刚需,则一二手房的需求量同时都会放大,就不会存在一二手房市场此消彼长的问题。此外还有一种情况要区别看待,如果一手房市场开发商继续走降价促销的策略,将导致一二手房价格差距缩小,加上二手房在贷款审批方面周期比一手房要场,这种情况下,很多客户依然会选择购买一手房;如果一手房开发商趁势涨价,拉大与二手房的价格差距,那么二手房仍然会以价格优势吸引大量客户,如此便会分流一手房市场的客源,甚至可能导致一手房交易量下滑。

   二手房贷款

   放款速度会加快?

   虽然“5改2”新政将在一定程度上消除5年内次新房的入市障碍,为购房者“减负”,但事实上,目前惠州多数银行对于二手房房贷的审批及放款期限都比较长,住房公积金贷款的要求也较为严格。

   而早从去年9月起,央行就陆续祭出9·30房贷新政、多次降息降准等利好信息。此次与个人住房转让营业税松绑同时“打包”的还有“改善性自住房最低首付款比例不低于40%”、“使用住房公积金委托贷款购买首套住房,最低首付款比例为20%”等一系列新政,信贷层面的进一步放松将促使银行增加对房贷资金的投放规模,放款额度也会相应增加。因此,束缚二手房成交已久的放款速度或会加快,首付比例降低、贷款年限增加的可能性也会加大。

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