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新政首周 城区项目为走量降价5%临深楼盘收回优惠未来还要涨

南都记者调查东莞20余个在售楼盘,超过半数销售人员表示,价格上调将在本月推新货时执行

来源:南方都市报    2015-04-16 18:19:19    编辑:冯少文
南都讯 自今年春节以来,已长达一年多处于低迷拉锯战的房地产市场终于迎来反转,随着3月底央行发文执行二套房四成首付和二手房营业税免征期限大幅缩短等信贷政策,加上央行此前两度降息的大背景,受政策利好频频冲击的楼市,开始表现出明显的躁动

   尽管大部分开发商表示目前主要是以走量为主,但在新政刺激下,涨价的预期也越来越强烈了。 南都记者 陈奕启 摄

   有临深楼盘取消原有的大幅优惠。南都记者 陈晶 摄

   南都讯 自今年春节以来,已长达一年多处于低迷拉锯战的房地产市场终于迎来反转,随着3月底央行发文执行二套房四成首付和二手房营业税免征期限大幅缩短等信贷政策,加上央行此前两度降息的大背景,受政策利好频频冲击的楼市,开始表现出明显的躁动。

   松了口气的开发商,在应该涨价还是走量为主的问题上争论不一;此前只看不买的购房者,在选择继续耐心观望还是该出手置业上反复纠结。一时间,该不该买房再次成为全民焦点话题。为了解新政出台后房地产市场上出现的异动,南都记者对临深、城区和虎长等重点区域超过20个楼盘进行实地走访和电话咨询,发现大多数开发商虽选择暂时以走量为主,但涨价预期已十分明显。受访楼盘中,有超过半数的楼盘营销人员表示,随着市场成交不断向好,未来新品售价将会适度提高。

   对此,中原地产市场研究部分析人士表示,新政出台后,优质、热销楼盘涨价可能性大,但幅度不会很大;竞争对手多且处于劣势的项目,价格将不涨反降,适度降价促销跑量;成交一直比较平稳的项目,不愿降价也不敢贸然提价,将保持价格走势平稳并通过增加额外优惠吸引客户入市。

   开发商看好后市成交

   在央行已连续两度降息的大背景下,3月底二套房首付调低至四成、二手房营业税免征期从五年缩减至两年的政策,给自2014年开始就处于买卖双方拉锯胶着、成交量价低迷的房地产市场扔来一颗重磅“炸弹”。

   与此前新国五条、限购令、90/70等调控政策不同,此次楼市新政出台更多充斥着救市的味道。“此次央行出台的信贷宽松政策,明显是想让房地产市场再火起来,而不再是打压。”在新政出台后,东莞本土某开发商高层第一时间在朋友圈对此进行评论。“这是继去年9·30新政后,中央进一步放宽楼市信贷政策,若不出意外今年东莞楼市成交量将比去年有大幅增长。”上述开发商高层表示,此次央行联合住建、财政等部委将购买新房首付比例大幅调低,二手房营业税免征期限缩短,将刺激更多的人买房、换房,这让开发商信心大增。

   “对于开发商来说,新政出台后是松了一口气。去年因受房贷利率上浮,购房成本增加的影响,将很多购房者堵在了路上。”广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强表示,如今在央行连续两度降息的大背景下,随着购房首付门槛大幅降低后,改善型买家入市意愿增强,之前积压的购房需求也将逐步释放,市场成交放量将成必然。

   多数楼盘仍坚持走量为主

   随着3·30楼市新政出台及落地执行,此前在与买方博弈中处于下风的开发商,似乎一夜之间就甩去昔日的疲惫,迅速行动并对项目进行大范围的推广。如万科在全国多个城市掀起“零点行动”;碧桂园则广发告示,称旗下项目在新政出台首周内不会涨价……不过,在多数开发商还在借新政热度进行促销时,也有部分开发商对在售产品价格进行上调,如永江、保利等开发商。

   “我们只是会将原有部分折扣收回,之前房源的价格已经很低了,算是很轻微的调整。”樟木头保利生态城营销负责人表示。除了保利地产在新政后迅速对旗下楼盘价格进行调整外,位于凤岗镇的永江臻萃园项目负责人也表示,将对在售产品价格进行适度调整。“在售房源每平方米将上调几百元,仍在客户的可承受范围内。”他表示,相比深圳楼盘动辄数十万元的上涨,同样主打深圳客户的该项目只能算是微调,对置业者来说门槛几乎没有变化。

   清明节期间,南都记者对临深区域多个楼盘走访发现,目前大多数楼盘还是以新政前价格销售,实际性上调的楼盘寥寥可数。“现在还没到涨价的时候,平稳快速走货更加重要,等后续新品加推后,可能会有结构性的调整,但幅度也不会太大。”塘厦御湖半山项目销售负责人表示。在南都走访和咨询的20余个楼盘中,超过半数楼盘的销售人员表示,在清明节前后,其项目在售产品多处于正常销售,价格上调将在本月推新货时执行。

   区域扫描

   临深片区超过10个楼盘未来将上调售价

   与房价长期保持稳定的东莞市场不同,自3·30楼市新政落地后,对政策保持高度敏感的深圳市场,成为珠三角城市中房价异动最明显的城市,部分新品迅速调高楼盘售价,二手房卖家也借此提高放盘价,市场上涨声一片。

   作为深圳后花园的东莞塘厦、凤岗等镇区在售楼盘,因主要目标客群为深圳客户,在新政出台后,开发商表现活跃,除永江和保利地产已明确对在售产品进行调价外,区域内在售楼盘也表示将在未来进行微调。

   清明假期,南都记者在对上述多个楼盘进行走访时,销售人员表示,据开发商高层透露,在售产品的销售价格将在4月10日后进行微调。“可能就是把原有的部分优惠折扣取消和收回,大幅度的调整不会有,万一因价格调整让意向客户流失,对开发商来说得不偿失,毕竟现在整个区域内供应量也比较大,竞争很激烈,去库存仍然是第一位的。”塘厦御湖半山项目营销负责人表示。

   4月8日,南都记者再次对该区域内近10个主要在售楼盘进行摸底调查时发现,除了保利生态城、银湖山庄和永江翡翠山湖臻萃园项目对在售产品价格进行不同程度的上调外,其他在售楼盘销售人员多表示,价格调整将在中下旬才会有所体现。“目前我们项目在售产品为82-90平方米的刚需洋房,均价9700元/平方米,售价可能在本月中旬会有所调整,但目前具体幅度还不确定。”三正卧龙生1号项目营销人员表示。

   同样,位于塘厦的金地仟百汇、凤岗保利百合花园等项目营销人员也给出了类似的答案,表示将在月中进行适度调整,每平方米上涨幅度约500元/平方米左右。

   城区不少在售楼盘成交价下降近5%

   与临深区域开发商的兴奋不同,新政出台后,东莞城区的在售楼盘均暂未明确表示涨价。据中原地产市场研究部监测,受清明节不置业传统营销,上周住宅共成交1244套,环比上周小幅下降4.16%。虽新政出台后,楼市人气快速上升,但部分开发商已开始抓住良机促销跑货。就城区而言,许多在售楼盘成交价格环比降幅近5%,快速回笼资金意图明显。“帝景中央推出了部分特价房源,单价跌破万元大关进行促销,说明并不是所有楼盘想借机涨价,快速去货回笼资金才是他们的首选。”市场分析人士表示,目前城区大部分项目成交价格走势持稳。

   虎长片区开发商表现理性,未出现涨价项目

   作为东莞两大经济重镇的虎门、长安,因地区经济发达,区域内房价也一直是领衔于其他镇街。不过,在楼市新政出台后,虽上述两镇还有着未来撤镇改市的重大利好消息,但区域内在售楼盘并没有传出立即涨价的消息。据南都记者摸底调查,虽目前虎门镇品牌开发商云集,但在售楼盘均表现理性。南部湾万科城、虎门万达广场和长安万科金色悦府等项目,仍处于常态销售,并没有因新政出台而上调房源价格。

   “南部湾万科城在新政出台前加推了一批新品,目前虽只有少量尾货在售,但我们不会涨价。”项目营销负责人表示。除了万科明确表示不涨价外,据中原地产市场研究部监测,虎门万达广场近期签约单位价格还有小幅度下调。“尽管目前市场预期向好,全国多地开发商涨价情绪高,但就东莞楼市而言,区域竞争对手多的项目,价格可能会适度降价促销跑量。”上述分析人士表示。

   二手市场

   看房者明显增加三房户型网络点击量最高

   除了新房市场蠢蠢欲动外,随着财政部下发二手房营业税免征期从原来的五年缩减至两年后,二手房市场上门量和交易活跃度也有了比较明显的变化。据合富置业城市风景店工作人员表示,自3月30日关于二手房营业税免征期限缩短后,前来门店咨询和放盘的客户量比之前有了很大的变化。“我每天最多的时候要带10多批客户到周边楼盘看房,来看房的买家都是附近工作的白领,因城区现在很少有合适的新房源,新政策执行后,他们对二手房的兴趣越来越浓。”上述中介门店工作人员表示,虽目前成交量暂没有太大的变化,随着地方政府部门将营业税免收政策落地执行后,只要业主不会大幅度反价,市场成交量在清明节后会有明显的变化。

   除了门店工作人员的直观感受外,东莞本土中介经纪机构金信联行还对二手房源网络平台点击量进行汇总。结果显示,在3月份二手住宅房源户型的点击量中,介于刚需和改善型产品之间的三居室的搜索量占比最高,达到58%左右,上升最为明显。其次是两居室和四居室户型。而在二手住宅房源面积搜索方面,90-110平方米的房源最受关注,占比约20%左右,其次是110-130平方米的户型。

   置业者说

   首付门槛降低 价格合适就会出手

   在上周踩盘过程中,南都记者在御湖半山遇到了前来看房的市民张小姐。她表示,虽清明节有不置业的传统习惯,但她还是和家人趁假期过来看看。“我之前就来看过房,最近正好又出台了二套房的政策,首付比例比原来低了不少,我们想买一套130平米左右的房子用于改善家庭居住环境。”张小姐说,她过来到楼盘主要是想了解下,现在银行是否已经能够按照新政策办理贷款业务。

   张小姐表示,她买房是用于自住,趁着现在开发商还没有涨价,如果能选到自己中意的楼层就会下定。“国家开始鼓励大家购买改善型房源,对于人口比较多的家庭来说,随着首付门槛的降低,还是有很大帮助的。”张小姐表示,目前塘厦中心区洋房均价在10000元/平方米左右,她打算近期就入市。

   开发商说

   东莞市场敏感度较低,涨价多属于结构性上调——— 御湖半山销售经理年华

   新政出台后,相比较深圳的活跃度来说,东莞市场敏感度较低,市场表现也比较迟缓。加上新政后的首个周末正值清明节假期,属于传统置业淡季,所以营销中心看房人数不多也都属于正常现象。

   就目前市场情况来看,多数开发商在涨价方面仍然比较谨慎,大多仍以快速去货为主。涨价楼盘并不多,且大部分属于结构性调整。之前在售的产品已基本消化完,后续加推的新品因位置、朝向和户型等更好,所以价格有适度的上涨也是理所应当的。

   万科楼盘暂不涨价,去库存才是当前主要任务——— 南部湾万科城营销负责人

   新政出台后,虽万科集团在全国多个城市发起了零点行动,并表示在4月1日前不会涨价。实际上进入4月份后,这些楼盘推出的产品也不会有大幅度的调整,还是按照原定的价格和节奏销售。

   就我个人观点来看,随着新政的出台,东莞市场成交量肯定会有所上升,但因购房者比较理性,涨价并不一定是好事。在竞争比较激烈的区域,若对房源销售价格进行大幅度调整,只会把客户挤向竞争楼盘,导致客户流失。就目前来说,趁着新政出台带来的利好,开发商应将去库存作为首要任务,快速回笼资金。

   收回原有部分优惠折扣,涨价幅度比较理性——— 保利生态城营销负责人

   受新政出台利好,我们根据公司的规定对楼盘销售价格进行了适度调整,但此次调价保持在合理的范围内,并没有大幅度上调。目前在售的洋房和别墅产品,此前的销售价格已经是属于最大让利,此次调价主要是把原有部分优惠折扣收回,如别墅产品总价在400万-500万/套左右,收回原来的9.8折优惠后,可能在总价上会增加8万-10万元左右,但不影响购房者首付的成本。目前,保利地产东莞公司旗下项目已全部开始执行二套房商贷首付四成的政策。新政出台后,原本观望的部分批次客户现在已经签约,最近的销售成绩表现不错。

   专题统筹:南都记者 陈晶

   采写、数据整理:南都记者 陈晶 实习生 万玥璨

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