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市场已经在升温 楼价今年会有小幅上升

嘉宾认为,股市里赚到的钱,最终还是会用来买房买车

来源:南方都市报    2015-04-16 18:19:19    编辑:冯少文
南都东莞黄金楼市会客厅,这次就邀请来三位业内嘉宾,就房产新政对后市的影响、目前股市与楼市的相互作用性进行探讨。

   东莞市水岸丽城置业投资公司总经理    陈程豪

   富通地产东莞公司总经理助理    梁兰凌

   东莞中原市场策略研究中心总监    车德锐

   主持人:南都记者 陈焓

   在新政前后推售新品的楼盘,卖得会比开发商预期理想,说明新政有加速消费者入市的作用。

   客观来讲,2015年是开发商全力冲刺的最好时候。

   当每个人都做好准备,等待新政对市场吹来一场“暖风”之时,东莞清明期间的楼市却依然平静如水。

   新政究竟会给东莞楼市带来什么,在一季度天量供应下,开发商是否仍有底气对市场看高一线?

   南都东莞黄金楼市会客厅,这次就邀请来三位业内嘉宾,就房产新政对后市的影响、目前股市与楼市的相互作用性进行探讨。

   市场已经在逐渐升温之中

   南都:新政后东莞楼市并没有像深圳那样出现开发商大规模涨价,二手房业主反价,为什么会这样?

   陈程豪:新政目前看来是这些年释放的最实质性利好,从宏观角度而言,政府对房地产市场从调控已经转向了支持,这样的基调对房地产市场无疑是正面的、积极的。从微观层面来说,有了更多可操作性、可实施的具体措施,无论是房贷政策的宽松,还是交易环节的减税减负,对买家卖家都有优惠力度,可以形成直接的刺激。这是我对新政的理解。

   但每个地方的市场都不尽相同,区域是分化的。以深圳为代表的市场,供需失衡太严重,需求量大,所以会出现业主大幅度返价或者开发商释放的涨价信号。回归东莞,以我的从业经历来看,不温不火就是东莞市场的特征,东莞房地产市场没有大起大落,是比较稳健的市场,即便是有新政的刺激、救市,也不会有立马的终端上的强烈反馈,这也不是头一遭了,百姓对此并不敏感,在我看来这是市场的正常表现。

   车德锐:慢热型是东莞楼市特征。政策的影响有一个过程,往年可能很快完成这个过程,但是今年我认为有分歧,而且分歧可能会拉长这个过程。经过2014年的调整,经济增长的放缓,不少人对楼市前景产生担忧。但是我们也监控到一个事实,往年的清明节前后,大家都忌讳去买房。今年很特别,也许你清明去楼盘现场看到比较冷清。但是我们代理楼盘的也会出现节前前一天后一天都有成交,只不过目前网签数据还没有反馈起来。我认为这也是新政力量在推动,说明部分客户心态是着急的。以上就是我认为的分歧。

   当前市场已经处在逐渐升温当中,综合影响下,还是要看开发商的推动力度和速度。

   梁兰凌:当下对新政还有个消化的过程。我同意上面两位嘉宾说的东莞慢热型的特征。但是,今年这种慢热似乎又有比较快的表现,只不过碰上传统不置业的清明节,数据没有能够体现出来。有几个场景就是,在新政前后推售新品的楼盘,卖得会比此前开发商预期的要理想,说明新政有加速消费者入市的作用。我们自己的改善型住宅,这一周可以成交10多套,走货快很多了。

   城区市场的供求会相对平衡

   南都:今年一季度东莞住宅供应量创下史上新高,达到171 .5万平方米,同比增长超过120%,这对开发商来说有没有压力?

   陈程豪:从历史上来说,无论是土地市场的供应,还是住宅产品的供应量,供应和需求的走势总是平稳的。即便是现在统计到整体市场供应量巨大的问题,我也会认为跟区域市场相关。东莞城市建设分散,房地产市场同样呈现出点状分布,这种特征造成了市场很难形成集聚效应,而是具有地域性特点。总体供应量大增,是否意味着每个地方的供应量都增加?我仍然觉得区域市场会有分化。比如城区市场,今年供应量我觉得相对会和需求平衡。

   梁兰凌:不同时期开发商都在面临不同的压力,今年供应量的压力肯定也会有,但不是全面的。每个开发商有自己的节奏,有的开发商可能今年只有一两个项目呢。另外局部镇区供应量偏大,但也会有部分镇区供应紧缺。总体而言我认为市场的供需相对平衡,这一点上我还比较乐观。

   车德锐:暂时来看,整体供应的增加不代表区域市场压力严重,确实有分化。以我们目前的数据统计,一大半区域都不存在供应过剩的问题。

   但是这里头要说的是,消化的压力,还是整体需求不足导致的。我从此前就预判,在2012年以后,东莞市场在严重透支。2012年市场开始有垫首付、联动,拓客等各种营销手段,都是在透支楼市需求,目前市场已是连续3年被透支了。所以今年,东莞整体购房需求会呈现减弱或不足的特征。即便从供应的分散性去分析,看似问题不大,但是需求是受遏制的,再加上近两年人流回流是减少的,市场还是令人担忧的。

   到“金九银十”房价会平稳走高

   南都:你们如何判断今年楼市的走势?

   陈程豪:我认为后续成交量还是平稳向上的,价格方面也会稳中有升。过去的3月份同比去年成交已经有比较好的增长,所以4月份市场可能会开始复苏,一方面开发商积极推盘,市场会迎来新一波供应,另一方面在新政的刺激下消费者会逐步走出观望入市。价格方面则会持平目前。新政开始后提出不涨价的,纯粹是噱头,这个时候提价,市场未必买账,这个道理谁都明白。

   到了“金九银十”,当然是楼市另一波高潮,那个时候价格预计会有平稳走高。片区市场方面我认为也还是会出现分化。水乡、接近城区的片区,潜力很大。此外临深板块在最近各种概念下,仍有作为。目前对于开发商而言,心态是正向、乐观的,但我们不会盲目乐观。去年资金流回笼不畅的,今年回款肯定还是第一要务。

   梁兰凌:我认为是今年的趋势是平稳增长,新政就是一个信号。就像我前面所说,新政出来之后很多项目有所起色,走货速度也会加快。开发商不太可能有很激进的心态,这一点已经是共识,市场已走过暴利时期,也不可能大幅度涨价。所以,大多开发商的做法应该是,收回以前比较大的优惠,价格会有小幅度的上涨。

   车德锐:客观来讲,2015年是开发商全力冲刺的最好时候。前面我讲到,需求不足是会呈现延续性,整个中国的需求会逐步减少,交投会慢慢萎缩。开发商的开发热情不再,住宅开发投资、拿地都会有降温。但是2015年,政策的环境还比较好,价格很难跌下来。

   投资东莞住宅升值有限商铺的成长性会更高

   南都:最近A股股指继续攀高,会否分流楼市的资金?

   陈程豪:股市和楼市是互相作用的。目前从其他城市已经出现,股市里的资金已经开始向楼市转移。投资客会认为,房产才具备可持续性以及安全性,所以最终的投资仍会落在房产。可能在东莞,要到下半年逐渐体现股市资金的回流。

   梁兰凌:是的,股市热的时候,会分散在楼市的投资需求,但是如果是刚需型的置业,他们本来就预着一笔钱要准备置业了,就不太可能会去做投机。从股市中获利的钱会否转化到楼市,也要分几方面看。如果是有改善性置业需求的,获利回吐买房来改善生活,是有可能的。但是放到投资性的房产上,则要看产品,公寓一类的现在会有风险。

   车德锐:最近我们观察到股票的资金在慢慢回到楼市来。股市和楼市相互作用,会有阶段性的变化。全国两会之后,股市开始升温,股市楼市又开始并驾齐驱。再往后走一整年的话,我认为股市对楼市的推动作用很强。股市赚的钱,最终还是会落实到买车、买房等消费上。但是对于投资楼市中的住宅,我认为还是有点担忧,大家现在也看得清楚了,东莞租金和升值空间有限,住宅机会很少。相反可以关注商铺等投资类的产品,成长性大。

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