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仲恺举办城市发展高峰论坛,惠州常客、国内著名房地产专家顾云昌表示

政策变调、行业变形、市场变态 房企不会转型升级势必惨遭淘汰

来源:南方都市报    2015-05-04 10:04:52    编辑:冯少文
在上周三仲恺举办的城市发展高峰论坛上,惠州常客、国内著名房地产专家顾云昌发表了上述见解,他认为包括惠州在内的中国房地产,未来的总量还会上升,但增速势必放缓,改革红利和人口红利都在逐渐消失的眼下,政策开始变调转向去行政化,行业开始变形走向转型升级,市场开始变态迈向洗牌和低利润时代。

   仲恺城市发展高峰论坛上,顾云昌发表了主题演讲。南都记者 古优裕 摄

   未来房地产将从过去的吃穿住行用的物质需求,转向非物质需求,精神需求、文化需求、健康需求、旅游需求,这就是房地产新的增长点。   ——— 顾云昌

   南都讯 记者古优裕 蒋奇政 新常态下,房企必须创新、转型、升级,否则将在市场分化中惨遭淘汰。在上周三仲恺举办的城市发展高峰论坛上,惠州常客、国内著名房地产专家顾云昌发表了上述见解,他认为包括惠州在内的中国房地产,未来的总量还会上升,但增速势必放缓,改革红利和人口红利都在逐渐消失的眼下,政策开始变调转向去行政化,行业开始变形走向转型升级,市场开始变态迈向洗牌和低利润时代。

   红利消失,房地产进入低利润时代

   “我们国家现在已经进入三期叠加时代,第一期就是经济增速的晃荡期,第二个就是结构调整的阵痛期,第三个就是原有政策的消化期。”顾云昌分析,过去G D P的增长一直保持在10%左右,这两年,去年是7.5%左右,今年跌破了7%,经济增速明显放慢。

   与此同时,改革红利和人口红利也在逐步消失,上世纪80年代的人口红利,买房的都买得差不多了,现在这个红利正在走下坡路。靠改革开放产生的红利也在消失,投资、消费、出口,这三驾拉动经济增长的马车都在放慢。

   中国经济的增长现在进入新常态,房地产市场也同样进入新常态,从去年开始明显出现下行,正式吻别黄金时代牵手白银时代,进入低利润时代。他说:“一是市场变态,二是政策变调,三是行业变形。”

   市场变态主要体现在竞争加剧,企业在洗牌,房企的利润在降低;而政策变调主要体现在官方对房地产调控的态度上,明显的变化导向是去库存、去行政化、去一刀切时代;而行业变形主要是房企开始寻求产业转型,呈现出横向、纵向以及跨界的多元化,以及对于绿色、社区服务的探讨。

   顾云昌称,现在全国房价水平是供大于求,库存太大,房子卖不出去,进入买方市场。一是竞争加剧,二是洗牌,一些小公司不见了,有的被兼并了,有的被合作掉了,有的破产了。三是利润减少,过去黄金时代利润高达25%以上,现在净利润一般都是11%,甚至低至8.5%。

   “政策也在发生变化,过去的政策导向是打压房价,现在是稳定住房消费,我们现在的政策主要是去库存,还有去行政化,现在出台的政策还谈不上救市,而是松绑,把调控交给市场,减少行政干预。”他认为,行业在这样的环境下,都在思考,都在创新、升级,整个市场,逐步走向成熟。

   商业地产和养老地产是未来热点

   顾云昌特地谈到了在经济新常态、行业新常态之下,房地产的新机遇和房企出路问题。他认为当前去库存任务很艰巨,楼市要起来有难度。原因在于,一方面是楼市的库存还太大,另一方面是政策落实不到位,加上现在股市太好,有泄洪作用,成为制约去库存的重要因素。

   对于当前行业普遍提及的痛点,库存高企的担忧,他称,这是房地产市场进入卖方市场的市场常态化特征,这才是健康的市场,意味着购房者的选择更多,而效率更高,“这是房地产发展长周期中短周期的阶段性库存过剩而已。”

   他认为,未来房地产将从过去的吃穿住行用的物质需求,转向非物质需求,所以出路在于把住宅产业稳定住,同时要开辟新的消费热点。

   “惠州、仲恺的房地产,未来发展总量仍然保持上升,但是增速放慢,总量和增速放慢,不可能像过去那样发展,第二是差异化加大,房地产企业要创新、转型、升级,走差异化路线。”顾云昌进一步分析,在市场分化过程中,房企的转型势在必行,不会转型的,势必惨遭淘汰。

   在顾云昌看来,现在出现的卖方市场才是一种健康的市场,才是市场常态。优胜劣汰,留下好的企业,去掉差的,有利于消费者。白银时代来了,不是所有的企业都能赚到钱,一个真正好的企业,总是在坏的形势下活下来,发展起来,不要可惜,死掉的、淘汰的必然是有问题的。

   在房企转型方面,他给出的建议是,企业管理的创新,要提高决策能力,提高资本运作能力,提高管控能力,提高融资能力。产品升级方向可以走绿色化、服务化、差异化。

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   仲恺拉大城市框架为房企提供施展空间

   在上周三举办的仲恺城市发展高峰论坛上,仲恺高新区区委副书记、管委会主任杨鹏飞给开发商们现场打气。他称,仲恺高新区将以“陈惠侨”大中心区和潼湖生态智慧区建设为载体,打通上述区域的交通瓶颈,着力完善“三宜”城市配套设施,力争打造成为惠州创新驱动引领区,经济、城市、社会转型示范区和国家高新区协同发展的先行区。同时,以城市发展高峰论坛为新起点,拉大城市框架,提升城市功能,为房地产等商界发展提供广阔的空间和机遇。

   与此同时杨鹏飞还称,仲恺高新区在2013年积分入学的前提下开始逐步执行12年免费义务教育,这是继大亚湾之后,惠州城区首个将免费义务覆盖到高中阶段的片区。

   杨鹏飞还表示,仲恺的房地产市场正处在更大的一个蜕变和华丽转身的时刻,轻轨马上要通车,今年或明年就会实现,所以,看到未来预期的收益和收获,很多人一定会选择在仲恺买房,在仲恺安居乐业。

   “我认为过两三年以后,仲恺区域会利用它独特的区域位置,包括区域经济发展优势,价格优势和成交量都会有一个很大的提升。”惠州仲恺高新区房地产行业协会会长庄子远称。

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