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房价上涨的主要因素已消除 深圳应警惕房价失速下跌

来源:中国证券报    2016-03-16 14:11:42    编辑:冯少文
尤其是深圳的房地产市场,最近一年价格上涨速度过快,最容易出现失速下跌。另外,香港楼市在多方面因素的作用下已经出现拐点,香港市场的负面信息迟早会传导到深圳楼市。

引致一线楼市上涨的因素

首先,2015年一线城市的房价上涨主要与股市有关。从我们的观察看,深圳的房价从2014年12月份开始上涨,涨得最快的时间是2015年5月份和6月份,7月份之后,深圳的房价环比基本不涨。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。股价上升的过程当中,上市公司股东的账面财富迅速增加。截至2015年底,创业板指数平均价格依然上升了84%,中小板上升了53%,上市公司股东(尤其是发起人股东)财富迅速增加,这些新增加财富主要集中在深圳。

股市上涨产生的财富效应同样会刺激上海房地产市场,但影响程度不如深圳。但以上海为中心的长三角是中国经济最有活力的地区,该地区有大量公司在深圳的中小板和创业板上市。上海周边的城市中,南京、杭州及苏州等也分布着相当数量的科技类上市公司的总部,而这几个城市的房价表现同样十分抢眼。

股市对楼市的影响还表现在证券从业人员的薪酬方面。这些从业人员主要集中在北京、上海和深圳。豪宅成交的大幅度增长也从另外一个侧面佐证了深圳、上海和北京房地产市场受股市行情的影响的事实。

其次,货币政策方面的刺激。从2001年以后的房地产运行看,房价与货币投放高度相关,简言之,房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。2015年多次降准降息,尤其是2016年1月份的信贷数据大幅超过市场预期。而货币当局“个人住房加杠杆”的言论进一步强化了货币政策放松的预期。

楼市与股市一样,不存在市场均衡价格,其价格波动主要受预期支配,价格上涨的趋势一旦形成就会自我强化,在2015年的一线房价已经形成上涨趋势的背景下,再受到上述一系列来自货币政策方面的刺激,使得房价出现加速上扬。

最后,房地产中介的加杠杆行为助推了房地产投机。据公开报道,目前有不少机构都提供“首付贷”,有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。目前市面上的首付贷产品有很多种,住宅最高可贷总房价的20%,最高不超过150万元,最低月利率0.58%,放款一般在3-5天,最长贷款期限3年,一手房二手房均可适用。对于银行的风险控制而言,住房按揭贷款的首付是第一道安全阀,中介机构提供了“首付贷”后,按揭贷款实际成了“零首付”产品,银行风险控制的安全阀完全失效,这是十分危险的现象,美国的次贷危机就是因为大量零首付的按揭贷款导致的。

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