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李宇嘉:楼市政策新主题开始强调“托底盖帽”

来源:每日经济新闻    2016-04-06 14:16:29    编辑:冯少文
基于70个大中城市房价全面回升,货币周期宽松,贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现,全国楼市整体已进入景气回升期。因此,预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

近日,沪深两个一线城市以及南京、武汉、苏州等重点二线城市楼市调控政策相继“落地”,“环京县”也强力调控。收紧限购政策、限制二套房贷杠杆、打击“首付贷”等场外加杠杆是此轮调控的主基调。基于70个大中城市房价全面回升,货币周期宽松,贷款杠杆从制造业向消费金融领域转移趋势已现,全国楼市整体已进入景气回升期。因此,预计未来还会有其他重点城市推出紧缩性的政策。

一时间,舆论再次聚焦楼市调控。去年中央经济工作会议将去库存上升为国家战略,目前全国各地去库存正轰轰烈烈,难道楼市政策“风向”要变了吗?根据中指院的监测,2月份,一、二线城市新房成交量同比分别增长41.6%和35.4%,增幅比2015年全年分别加快10个和20个百分点。但是,即便主要城市楼市销售明显回升,全国整体库存仍旧在攀升。

首先,全国商品房待售面积为73931万平方米,比去年末增加2077万平方米,是2011年的2.7倍;其次,2015年新开工面积比销售面积多了2.6亿平方米,尽管这一增幅比2014年下降了3.4亿平方米,但这是自国家统计局有监测数据以来的第6年增长,未来库存有可能还将不断增加;最后,易居研究院数据显示,截至今年2月底,一、二、三线35个城市新房存销比分别为8.7、12.5和19.7个月,意味着部分二线城市和多数三、四线城市仍旧深陷库存泥潭。

因此,去库存主题没有变,但结合去年底以来重点城市楼市火爆和监管层的态度,楼市管理从去库存单一主题,转变为去库存与因城施策双主题并列,也就是所谓的“托底盖帽”。

楼市管理主题之所以调整,一方面在于重点城市楼市相当火爆,房价暴涨、投机炒作、场外过度加杠杆。这不仅助长“脱实入虚”,且投机炒作造成的资金“虹吸效应”不利于去库存;另一方面,部分城市借去库存强力刺激需求,也违背去库存初衷。

所以,去库存在执行层面需要调整。3月29日,《人民日报》发表文章指出,去库存的根本目的是推进以人为核心的新型城镇化,而非刺激新一轮房地产粗放式发展,不能以扭曲的政策补贴刺激高端房地产销售。这是针对去年下半年以来,很多城市单纯以常规需求手段来刺激楼市,而户籍制度、土地制度改革进展不足,偏离了去库存与新型城镇化结合的本质。

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