专注90后市场,长租公寓在深圳蓬勃生长

2016-06-03 09:15作者:卢韵如 崔欣 陈博来源:南方都市报编辑:冯少文
过去这一年,长租公寓一边快速奔跑,一边将不同领域的人和资源卷入进来

   深圳南山区一家合租公寓,年轻人在这里可以用相对实惠的价格暂时安家。南都记者 胡可 摄

“想要住得更好”,这个需求一直都在。

所以,你想到的肯定就是更上一层楼,买了一套又一套。但是时代变了……

周三下午某公寓停车场,大约十几辆车停在那里,其中有奥迪也有宝马,工作人员说,那都是租客的。

如果放在十年前,人们会觉得不能理解,人生难道不该是按照买房买车安居乐业结婚生子这样的标准套路来发展剧情的吗,买房之前就该住在最便宜的出租屋里,把每一分能省下来的钱存进银行,等待将来给他们改个名字叫首付再交付出去。

然而现在不是,至少不全是这么想的。

过去的我们更习惯于通过买房解决终极问题,租房是退而求其次的过渡性居住方案。

但是现在买房所需要钱银越来越庞大,年轻人有可能永远存不到这些钱。

那么我们难道一直要忍受蜗居以及年年月月的加租吗?

再后来,在年轻人眼中,房产证和结婚证以及祖辈看重的无数证件,已经不再是人生中必须要拥有的那张纸,生活越来越真实呈现出它本来的模样。作为中国第一代在物质丰富中度过童年90后年轻人,他们越来越多面向内心。而内心始终在问一个问题:当下我想要的生活是什么样?

大多数需求一旦被满足,就会成为市场强大的抓手。

根据中国饭店协会公寓委员会统计,2015年国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间,在此后两年均有可能以100%的速度增长,预计到今、明年底,房间数将分别达到200万间和400万间,预计到2020年,品牌公寓将会超过1000万间,市场占有率超过10%,其中将会出现5-10家公寓数量超过100万的行业巨头。

需求还将持续多元化。

就像租房在居住的需求里生长出来,而长租公寓又在租房需求里细分出来一样,不断被细分再细分,被贴上精准更精准的标签,然后被满足。就像合租公寓最初出现时,因为它比农民房住得更舒适,又因为合租比单套的小区房租金更低廉,往往被认为是介于小区房和农民房之间的中间产品。这种追求高性价比的居住需求未来将持续存在,只是也会有人开始可以接受比小区房租金更高的公寓,因为在那里他能得到更多安全、服务和快乐。居住原本就是十分个性化的需求,只是每种需求的市场规模的边界在哪里尚不得而知。

需求还将持续统一。

因为标准化才能跑得更快,而速度和规模依然是资本所需要的企业品质,也是行业混战阶段,有更宏伟梦想的创业者所需要的品质。即便是针对追求高性价比的合租公寓房,无疑也需要更深入了解,什么才是目标客群最关注的问题,当需要更严格控制成本时,把钱花在刀刃上,把刀刃标准化、规模化,才能更长远地提高性价比。


   吾家公寓外景。

   吾家公寓室内图。

   万科驿公共厨房的架子上。

过去这一年,长租公寓一边快速奔跑,一边将不同领域的人和资源卷入进来。今年4月,中国饭店协会成立公寓委员会,并发布《2015年度中国长租公寓发展报告》(以下简称《公寓报告》)。该报告显示,近两年来,资本和社会关注度的提高,让行业进入快速发展期,行业进入品牌化时期。根据中国饭店协会公寓委员会统计,国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。预计2016、2017年年底数字分别会达到200万、400万。预计2020年底,品牌公寓会超过1000万间,市场占有率超过10%,将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

地产和酒店巨头纷纷入场

值得关注的是,成功融到A轮之后,Y O U +国际青年公寓改成了Y O U +国际青年社区,从公寓向社区 延 伸 ,美 国 知 名 众 创 空 间WeWork于今年4月推出结合办公空间和生活住宿打包式合租服务的WeLive。刘洋笑称,那就是美国版的Y O U +。无论是从公寓进入,还是从联合办公空间进入,居住和办公融为一体的社区都是未来方向之一。通过这样打包的空间产品,最大程度增加社群粘性,带动消费、金融和投资,成为不少选择空间为入口的商业模式最理想的收益方式。

5月31日,龙湖集团董事长吴亚军在公司股东会上透露,创新型业务也会选择与地产有关联性的业务,比如长租公寓、联合办公等。

随着长租公寓的兴起,与之关联的地产和酒店大鳄成为最先感知并入场的巨头。《公寓报告》数据显示,万科、华润、绿城等房企,如家、华住、铂涛、住友、维也纳等酒店品牌也纷纷涉足。龙湖之前,万科泊寓(前身是万科驿)已经走完了长租公寓从0到1的探索,并且开始进入去万科化阶段。截至今年5月19日,已有9家泊寓开业,仅广州一城,预计今年底泊寓体量就将达到10000套。而在去年8月万科业绩发布会上,万科集团总裁郁亮曾介绍,计划至2017年拥有15万间,主要为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

5月10日,成立于2011年的自如友家也从链家一个事业部独立成为北京自如生活资产管理有限公司。去年8月25日链家初入深时,链家旗下品牌毫米装饰、自如资产、丁丁租房、高策机构中,只有自如是没有纳入区域总经理负责制而独立存在的品牌。如今,公开信息显示,自如已经揽获超过20万间房源,累计租客超过50万,并在北京拥有10栋自如寓。

房企巨头的进入,由于目前多处于发展初期,对于已经在场的公寓运营商来说,暂时尚未带来巨大压力,反倒由于他们的加入,丰富了产品线,也让更多人开始关注这种生活方式。“青年公寓很大的问题是要去教育市场,而教育市场的成本非常高,任何一家公寓都无法独立完成。”在4月20日合屋长租公寓生活平台联手十几家青年公寓共同举办的“青年乐巢计划”发布会上,V客青年公寓C E O辜月表示,如万科这样的巨头入场,无论观点和方向是否一致,至少都由可以探讨和学习的内容。

将更多服务打包进租金

曾经低租金是公寓行业进入租赁市场的利器,尤其是合租公寓,在去年南都记者现场考察的超过十个品牌公寓中,大部分产品都将客厅隔成一个房间,以增加单套的租金收益,但无疑牺牲了整套房间的通风采光和体验。

随着行业发展,和对租客需求多元化的把握,越来越多公寓运营商勇于承认,低价并非核心竞争力,他们更倾向于将更多服务打包在租金里,在提升包括居住硬件环境在内的生活品质的基础上,提升公寓的综合性价比。

以吾家公寓为例,3000多元的单房租金即便是和周边社区独立成套的单房相比也绝对不算便宜,但租金里包含了每周的保洁费用、网络宽带费用,以及免费使用瑜伽房、健身房服务,未来有可能配套进来的还有射箭馆和新能源汽车。吾家公寓创始人孟岩介绍,“整个公寓8 0 0 0平方米,其中2000平方米作为公共空间配套,这是单套公寓租赁很难享受到的生活。”刘洋也坦诚,Y O U +租金高于周边普通住宅,并且单房面积也比较小,但他表示,由于Y O U +配套了自己的电影院、咖啡馆、健身房等,大大节约了社交成本,消费者的综合生活成本仍会更低。

政府引导规范亟须快速跟上

孟岩表示,吾家有望在第30个月的时候实现盈亏平衡。他的观点得到多位业内人士的认同,普遍认为长租公寓前期投入较高,且当前盈利模式较为单一,在国内尚没有一家跑出全程的盈利模型来,通常需要3- 4年的时间才能实现盈亏平衡,成本控制又是其中极具挑战的坎。

对于未来的盈利,刘洋认为,利润不可能集中在房屋红利,而是转移到共享经济或者社群经济上,或者资金流的应用。尤其是在前期只能依靠房屋利润的阶段,长租公寓薄利,必须多销才能由利润。然而规模则意味着产品标准的逐渐呈现。

今年5月,国务院提出,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房。但在实际操作的过程中,却有不止一家公寓运营商表示,行业规范还没有及时跟上,甚至连审批部门有时候都不知道该去找哪个。他们呼吁,对于新兴的公寓行业,政府能够给予相对更为清晰的引导和规范,尤其是在此前一直非常严格的消防方面,是否有可能出台一些建设性规范。

我们没降低房租,但降低了综合生活成本

对话YOU+国际青年社区创始人刘洋

YOU+特点:能挡风遮雨,有爱陪伴的家  发展目标:今年目标50家,1万间房

房子情况:主力房间20平米左右,月租金在2500元—3500元

南都:对长租公寓未来趋势和盈利模式怎么看?

刘洋:未来市场刚需大,规模化会成为趋势,因为本身长租公寓就是薄利的,那必须多销才能有利润。这个行业本身对于资金的要求非常高,属于“轻资产,重资金”,而消费者的消费能力就摆在那里,能接受的价格就是那么多。所以,未来一定会发生利润转移,转移到共享经济或者社群经济上,或者资金流的应用。

南都:你抢了谁的奶酪?

刘洋:我们只是提高了行业的标准,如果非要说动了谁的奶酪,我认为应该是动了那些不提供更好的服务、不涉及关爱的不良二房东的奶酪吧。

南都:Y O U +从居住到创业社区,和WEWO R K的从联合办公空间到创业社区有什么不一样?如果3W做公寓,你认为会怎样?

刘洋:我们是从居住的人群里自然产生了创业社区的想法。2014年我们做了创业社区的产品,当时国内外媒体都报道过。W EW O R K去年来过北京,也来我们这儿考察过,我听说他们回去后做了W ELIV E,我认为这是美国版的Y O U +。3W创始人许单单是我同学,我们也聊过。他没有精力做公寓。

南都:根据中国饭店协会公寓委员会统计,国内长租公寓2017年将达到400万套的市场规模,你认为会不会过剩?

刘洋:是否过剩的问题,其实要看需求量。目前国内一二线城市对住宿的需求量是极大的,所以,在这些城市不会存在公寓过剩的问题。

南都:那么,未来长租公寓会否集中在一线城市?

刘洋:根据目前我国城市化发展规律看,凡是人口流入型城市都会是公寓的主战场,人口流出型城市都不会是公寓的主战场。公寓自然会集中在一线城市,以及部分二线城市,例如苏州。

南都:随着万科、深业、世联这样的传统房企入场,会给行业带来怎样的刺激?

刘洋:房企进场,为更多有不同需要、不同层级的人群提供更为适合的产品,让消费者的不同需求能够得到满足,对消费者是利好,同时,加剧了行业的竞争,有利于行业的良性循环。不过,房企很难做出真正理想的产品,因为他们的产品并 不 是 专 门 为 这 个 市 场 制 作的,只是将卖不出去的产品进行调整。大家虽然做的是同一件事,但初衷不同。

南都:目前长租公寓的客户定位,还是降低租房压力吗?如今合租公寓的租金并不比普通租房更低,你对此怎么看?

刘洋:我们的租金价格要高于周边普通住宅,而且我们的单房面积相对也比较小,但是,我们降低了消费者的综合生活成本。例如,一个深漂,除了房租之外,还要承担高额的社交成本,例如聚餐、逛街、聚会等等。在Y O U +,因为我们有自己的电影院、咖啡馆、书吧、健身房、吃火锅的地方,社交圈子都集中在这个体系里,因此,社交成本也就大为降低。所以,性价比相对较高。

南都:你认为长租公寓未来会出现怎样的变化?

刘洋:我认为公寓行业未来将会出现分水岭。例如,服务质量会实现大幅度提升。例如YO U +公寓知道城市漂泊者最大的痛点是缺乏关爱,所以一直提倡的是“挡风遮雨,有爱陪伴”,现在许多公寓也开始打关爱牌,那些不提供服务又没有好的产品的业态一定会被淘汰。所以,行业标准提高会是未来的趋势。

打造青年艺术家们的居住村落

对话吾家(深圳)投资发展有限公司CEO孟岩

吾家特点:面向艺术设计人群居住需求,首店已有三种产品  房间情况:价格3000-6000元

发展目标:今年计划做到200间,三年内做到1000间

南都:从2015年开始,长租公寓规模每年翻倍,会不会过剩?

孟岩:现阶段竞争是良性的,对客户有更多选择,对安全和生活的要求更高。竞争越来越激烈,没有优势就会被淘汰。

南都:万科、深业、世联这样的传统房企入场,会给行业带来怎样的刺激?

孟岩:据我了解到,客群定位和我们不同,租金成本更高,瞄准的年龄层也更高。吾家偏向青年,对社交需求度更高,创业可能对工作室要求更高。我们参观过一些项目,家庭和单身对户型要求完全不同,更多企业进入会完善产业链,产品形态也更丰富多元。

南都:最初公寓大量出现,大家是为了能住得更好更便宜,但吾家公寓的租金好像比周边的还要高?

孟岩:吾家租金从3000多到6000多,如果单从房租看,的确不算便宜,但在8000平方米的空间里,拿出了2000多平方米做配套,租金里面包含了网络、瑜伽房、洗衣房、健身房和每周的打扫费用。而且我们已经和新能源汽车达成一致,未来会提供充电桩和车,业主拿房卡就可以使用。我们希望用更好的硬件和服务,为一部分对生活品质有更高追求的人,提供更好的居住环境。

南都:有没有测算过,多久能实现盈亏平衡?

孟岩:大约30个月。

南都:除了租金,有没有考虑过其他盈利模式?

孟岩:租金本身就会有增长。包括满足人们需求的一些消费,比如早上送早餐、送咖啡、举办活动等等。而且随着楼下办公平台成熟之后,和房间形成互动,也有可能通过一些扶持计划,有些基金的进入,会有更多盈利的可能性。

相关链接

万科入场打造长租公寓品牌

泊寓前身为万科驿,在深圳有两个店,其中科技园店已经开业,7个户型,334套房源。南都记者记者于本周三来到科技园店,门前标识仍为万科驿,除了大厅设置有公共空间外,公共厨房的架子上,集中摆放着租客超过20个电饭煲,旁边的健身房也正在装修中。两间展示样板房分别为平层和复式的平层,由于物业前身为仓储空间,家私家电齐全。工作人员服务意识强,目前单房租金在2500元/月左右,大部分单位已经租出去,其中超过6成业主在科技园工作。万科驿公开信息显示,面向客户是在城市中长期工作、生活的稳定人群,原则上一年起租,租期低于一年的,将在标准租金上上浮10%,物业费每月每户200元,包含宽带和有线电视费。

项目情况

地址:北环大道和南山大道交会处

主力面积区间:20-40平方米平层和复式

租金:约2500元-3500元

目标:万科从2014年开始布局长租公寓,去年中期业绩发布会上,万科总裁郁亮表示,已经走完从0到1的探索,已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右,万科计划2017年做到15万间的规模。

嘉宾观点

90后多元化需求催生公寓行业爆发

合屋创始人罗凤鸣:

深圳公寓之所以从去年开始进入爆发期,大的背景是消费升级的需求出现了。之前虽然也有,但是没有那么明显,90后进入社会后,生活方式和生活主张,和之前的70后甚至80后都不一样。多个因素合力,形成了当前长租公寓一夜之间遍地开花的局面。和北京、上海、成都相比,深圳的公寓热潮出现得更晚,主要是因为之前深圳的二房东借鉴了香港模式,成为公寓潮之前的过渡性产品。

合屋平台上的产品,出租率在97%左右,也就是说如果有100间房,97间租出去,有3间会空着。这也是因为市场仍处于起步阶段,产品供应量还比较小,而需求早已经存在,除非是一些新入市的公司,或是产品、地段非常一般,才会租得比较困难。

如果现在进入公寓创业,我的建议首先是选址。更具体一点,普遍来说,能在关内就不要去关外,能在地铁口就不要离太远。长租公寓的主要消费阶层还是白领,深圳白领多集中在南山科技园、福田CBD和罗湖的部分区域,如果进入这个市场,选址时尽量满足这些区域上班的交通需求。如果为了降低成本,比如宝安,也尽量选在地铁延长线周边,比如西乡、固戍或福永。还有一点也特别重要,无论是什么创业,最终的本质仍是商业,商业就需要在入场之前做好测算,更多时候,公寓创业是相当考验成本控制功力的行业。

公寓对于深圳来说,虽然有爆发之势,但整体来说还是一个新鲜的行业,立法难免有所滞后,尤其是厂房和农民房的消防方面,可能更需要一些建设性的规范出台,否则大量的存量物业,只能生存在灰色地带。

公寓创业想盈利更多就得跑更快

草根天使会会长陈维伟:

做公寓创业,不是每个项目都要去上市。一栋公寓楼的改造,只要成本控制得好,就像在丽江开个酒吧,是创始人选择的一种生活方式,同时,小而美也可以是赚钱的。如果持续在资本市场上前行,持续做下去,业主方的需求是存在的,租房方的需求也是存在的,公寓也不只是单纯收租,未来还有社群产生互动,带动消费,或是通过创业、投资等其他方面收益。

公寓创业本身已经是一个重资产创业,门槛已经蛮高的,没有一定经济实力的创业团队根本干不了这个事。如果要提醒的话,那就是要走差异化路线,比如BAT出来的团队,更了解IT人的需求,有没有可能做一些面向IT客群的公寓,设计师出身的团队有没有可能做更艺术范的产品?公寓本身就应该是个性化的产品,面对不同的人群有自己的核心特色。

其次是不妨将眼光放得更长远些,至少要考虑未来3-5年之后,你的设计和用材是否会落伍?产品升级成本很高,当前偷工减料可能就是给将来挖坑。还有一些细节,比如租房协议条款,如果市场很火,业主会不会加租,或者收回去自己做,这些都最好提前通过协议提前约定。

网络调查

长租公寓那些事儿

●合租租金还有低于1500元的

1 5 0 0 - 2 5 0 0元:66 .8%

低 于1 500元 :10 .47%

●单套租金几乎没有低于1500元的

1 5 0 0 - 2 0 0 0元:33 .32%,

2 5 0 0 - 3 0 0 0元:35 .04%

(根据合屋长租公寓生活方式平台统计15000套正在放租的房源数据)

最需要客厅厨房洗衣房

●你喜欢合租吗?

愿意合租:58 .3%

拒绝合租:41.7%

●为什么选择合租?

1.价格更低

2 .环境好

3 .配套齐全

●为什么不选择合租公寓?

1.不喜欢合住

2 .讨厌不断换邻居

3 .价格并不便宜

●最希望合租公寓配套的是什么?

1.共用客厅

2 .公共厨房

3 .洗衣房

●是否希望公寓和创业空间在一起?

1.不希望44 .2%

2 .希望18 .1%

3 .没所谓35 .3%

(数据来源:5月23日-6月2日,南方都市报联合网易房产和腾讯大粤网进行的网络调查。)


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