干货︱房价高位前行,后市是否延续?

2016-10-02 23:16来源:房信网编辑:冯少文
10月2日,由深圳房地产信息网举办的《第四届房地产民间研讨会》在会展中心7号馆举行。

10月2日,由深圳房地产信息网举办的《第四届房地产民间研讨会》在会展中心7号馆盛大举行,现场近2000人参加,座无虚席。

大咖云集

海浪:深圳房产资深投资人、评论人                                

主题:楼市调整期,刚需该如何买房?                                  

“神人”大嘴唐老鸭:房网资深网友 著名民间地产研究员 分析家

主题:踯躅前行的第三季度及后市观察

李宇嘉博士:房地产研究中心

主题:深圳楼市风险有多大?(大趋势/325调控后的第三季度情况/金九银十会如何?/年底到明年初的预判)                                

【主讲嘉宾】海浪、李宇嘉博士、“神人”大嘴唐老鸭

【热点对辩嘉宾】地主佬(我是mmming)、林建晖、xxwriter、尚舒房大白等


直击现场

14:20  让我们一起启程,共话2016年深圳房地产未来走势!

【周学军】:尊敬的各位领导、各位来宾,各位尊敬的网友,大家下午好!再跟大家说一声“国庆快乐!”大家放弃难得的七天假期来到2016深圳房地产与家居展览会的现场听民间研讨会,我觉得这都是真爱啊。  

昨天跟几个朋友聊天,说有很多房产的人已经带着诗和梦想去远方了,刚好前几天《人民日报》也在说,如果只有房地产,再奋斗多少年也是无家可归,现在在外面的这帮人真的是无家可归了,有家也不归,都堵在路上,我有几个湖南老乡回湖南长沙,前天十二点半走的,到现在还没到。今天在座的各位都是很幸福的,为我们的幸福再鼓个掌!没有堵在路上,在这里看车展、房展和游戏展,现在深圳越来越热闹了,特别是“十一”黄金周,人们已经习惯了不去出去凑热闹,我们有自己过节的方式,我们坐下来仔细聆听想要听的东西,特别是大家非常关注的房地产。  

深圳房地产信息网举办房地产民间研讨会,这次已经是第四期了,说实话,每次活动都是爆满,每次都得到了大家全力的支持,在这里,我作为工作人员要向大家表示感谢,谢谢大家!

先自我介绍一下,我今天是以民间人士的身份出现在这里,我是非知名网友爱国湘军,湖南人,谢谢大家!今天我们用民间人士的角度来解读房地产,好过用官方身份解读房地产,因为现在有很多来自民间的声音,而且民间的声音会左右政府的声音,所以我们也希望今天我们请来的几位嘉宾用他们自己对房地产的判断,以及对未来市场的预期,跟大家共同分享,我相信今天会有很多干货,会有很多大家想得到的资讯,包括最后的决策建议等等。同时,我也希望通过此次民间研讨会,向更多朋友传递这个市场真实的声音,也希望大家在购房过程中能够清楚、明了,了解这个市场的真实情况,不要被误解,不跟风,不错过,因为现在一套房子的投资是非常之大的,现在几十万的房子都没有了,动辄几百万,多则几千万、上亿,我们希望通过此次民间研讨会,让大家确确实实了解目前真实的市场,也希望给后续市场做一些预测。  

讲过去九个月的房地产发展是比较好讲的,如果做后市预测,会存在一定的风险和偏向,所以我在这里强调一下,各位嘉宾的观点只代表他们个人的观点,不代表投资决策,所以大家还是要对各位嘉宾的观点进行理性分析。今天的活动有三大环节,第一个环节是几位主讲嘉宾进行市场剖析,第二个环节是沙龙对话,我们会请上几位嘉宾跟大家一起聊房市,第三个环节是互动环节,大家可以提问题,你提问,我们回答,尽我们所能全力以回答您想要了解的问题。  

闲话所叙,9月份刚刚过去,相信大家对于目前整个市场的走势是非常关注的,因为从7、8月份的数据来看,深圳的新房成交相对比较疲软,包括9月份,但9月份的数据目前还没最后统计出来,整个市场没有了上半年高位的状态,整个市场目前相对比较平稳。下一步市场会怎么走?政策会怎么出?我相信大家也是非常关注的,昨天网上已经有好几个城市出政策了,包括成都、郑州,以及前几天的南京,各个城市新的调控政策都出来了,深圳会不会出新政我们也不知道,民间人士可以猜测,说不好听的就是跟政府对赌吧,如果政府出政策,是什么政策?是一棍子打死,还是温柔的抚摸一下就过去了?房地产市场本来就是政策市。  

就目前的市场来看,个人建议我们不过度的强调投资,虽然房地产是中国老百姓占70%以上资产的重要投资产品,但是如果我们理性一点,回到42%的国际水平,这样相对来说压力和风险会小一点。我们今天和大家一起进行朋友之间的交流,互相学习、互相进步、互相取长补短,也希望通过民间研讨会对后续市场作出判断。      

首先,我要请出今天的第一位主讲嘉宾海浪,海浪同学今天要讲的主题是《楼市调整期,刚需该如何买房?》这个话题说到很多人的心坎上,确实是一种痛,刚需还有吗?有,深圳的刚需非常多,因为深圳是一个年轻的城市,但是给刚需的机会还多吗?真不多了,动辄首付一百多万的房子,我相信刚需确实是非常艰难,刚需怎么买房?听海浪说。


14:30  深圳楼市当前所处阶段:调整期

【海浪】:各位网友,大家好!非常感谢大家在国庆假期来听我的分享,包括后面其他几位嘉宾的分享,非常感谢房网咚咚找房对我的邀请,我还从来没有在一千多人的场合来讲楼市,这是第一次,掌声能再热烈一点吗?  

最近这段时间,今年以来到现在,不停的有人在问我,刚需,没有买房的,或者是有一些买了房想改善的,不停的在问应不应该买房?这个时间段好不好?我回答了很多这样的问题,房网问我讲什么主题的时候,我想了一下,就讲刚需如何买房吧,其实每个人都是从刚需走过来的,我以前也是刚需,很多初次买房的或者是初次换房的,确实有很多地方很纠结。


这是我的个人简介,就不多介绍了,大家看一下。我关注房地产已有十多年,是房网最早一批喜欢谈论房子的网友,最近这六年对深圳楼市的分析、预测的准确率还是比较高的,现在主要的观点在我的微博上和个人微信公众号上发表,大家如果感兴趣可以关注交流。海浪微信公众号:hailangloushi。


今天主要讲三个部分,第四部分是结束语。一、深圳楼市当前所处阶段:调整期;二、接下来半年深圳楼市走势分析预测,我只是大概分析一下,详细的交给大嘴唐老鸦分析;三、楼市调整期,刚需该如何买房?重点讲第三部分。  

一、深圳楼市当前所处阶段:调整期  

先问个问题,看大家能不能回答,大家是不是觉得深圳这十年来房价一直在涨?

【观众】:是的。

【海浪】:回答“是”确实没有错,但是仔细推敲起来也不完全对,为什么这么说呢?分析、研究楼市这么多年,我把有中国特色的深圳楼市的运行分为四个阶段:启动期、爆发期、赶顶期、调整期,每一轮都是这么循环的,这四个概念我是第一次在这么大的场合讲,以前也有分享,但概念没有这么成熟。


何为启动期?2014年9月30日“9.30”政策出来了,一直到2015年3月30日,这五个月是市场的启动期。所谓启动期最大的特点就是量涨价平,成交量迅速上升,但价格还是比较持平,有一点点往上走。你看2014年“9.30”到2015年3月30日,其实这段时间成交价上涨不明显,但成交量上涨比较明显,即量增大,价格比较平稳。      

第二个阶段:爆发期,量价齐升,量跟价的增长都非常快,三个月,我把它分的比较细。      

第三个阶段是赶顶期,价格上升了一定程度以后,量减少化了,这个时候有点“有价无市”的状态,2015年6-7月份这个阶段量就急速减少,但价格有些还在往上走。      

第四个阶段是调整期,当量减到一定程度以后,价格会往下走,量跌价跌,2015年8-10月份价跟量都是在往下走的,有一部分人在去年这个时间买了房子,10月份以后价格很快往下走。      


其实严格来讲就是三个阶段,启动、爆发、调整,赶顶期也可以算是调整期,前面几年深圳楼市也是这么走的,四个周期一个轮回,不同之处是现在的周期很快、很短以往的启动期可以给你一年时间,慢慢涨,成交量慢慢放大,爆发期也可以给你一年,甚至两年,但2014年以来这一波非常快,这也是因为时代的变化,现在信息传播非常迅速,周期变短了。这些都是2014-2015年深圳楼市的几个周期。由于时间所限,我就不一一讲了。我这里的评判指标以二手房为主,深圳本来也是二手房成交量比新房成交量大一点。  

现在的深圳楼市处于哪一个周期?我早在2016年“3.25”政策以后就说深圳楼市要进入调整期,这应该是很明显的,近半年都在调整期,而且我个人预判,从现在开始算,这个调整期还会持续半年,甚至一年、两年都有可能,现在不敢说那么长,说它持续半年可能性是非常大的。

14:40 接下来半年深圳楼市走势分析预测  

【海浪】:接下来半年甚至一两年,个人判断深圳楼市仍处于调整期,总体感觉用八个字来形容:高位盘整,稳中微涨。市场还是以稳定、调整、消化为主,难大涨,难大跌,预判接下来半年深圳房价整体会在上下10%的幅度内波动,为什么这么说呢?其实短期内的趋势很难判断,但是结合深圳楼市现在所处的阶段,包括国家大的政策方面对一线城市、强二线城市楼市的调控、打压、收紧,我们可以得出这个结论,就在昨天、前天,包括北京、天津、郑州,甚至成都的楼市都在调控,成都就有点凑热闹了,我觉得北京要调控一下,国家现在对楼市的政策就是要因城施策,今年7月26日政治局开会的时候还提到一点,就是要抑制资产泡沫,现在对一线、强二线城市的打压态度是非常明确的,为什么说楼市半年内在10%左右幅度波动呢?主要是综合以上因素进行的分析。  


如果预判接下来两年的平均涨幅的话,我觉得最多在15%左右,大家不要把这个预判作为投资的依据,因为毕竟两年时间比较长,只是提出我个人的看法。    

现在还有一种观点说深圳楼市的调整已经基本结束了,接下来会再次进入上涨通道。我不太赞同这个观点,这种观点有它的理由,他可能觉得最近半年强二线,包括一些二线、临深片区,如北京就是环京、上海就是环沪,这些地方的房价都涨了很多,有一种观点认为接下来是不是对比一线更值得去买。我觉得这种可能性不大,强二线、临深地方的房价上涨,在一定程度上确实可以夯实深圳的高房价,看上去深圳的房价没有那么鹤立鸡群,但回过头来再轮到深圳一波涨幅,我觉得这种可能性不太大,因为毕竟事情都有它本身的规律,深圳房价已经涨了这么多,调整一下,稍微消化一下是正常的。


今年6月,龙华、光明拍了两块“地王”,当时对市场有一定的刺激,现在看来,有一定的刺激,但刺激作用是非常有限的。根据以往的规律,我们可以得出现在的回暖其实很难形成过往的2009年初、2012年下半年、2014年“9.30”之后,经过一年左右时间的调整,完成真正筑底后的大反弹,我觉得比较难达到,同时也很难达到像去年10月份,经过7、8、9月三个月的调整以后,去年10、11月开始回暖,12月、元月反弹,就算有反弹,也达不到那个效果。  

对深圳楼市整体走势分析预测,我们就讲到这里,接下来讲第三部分。


14:50   楼市调整期,刚需该如何买房?

【海浪】:1、先改造观点。我觉得在深圳买房也不是想象中那么难,最主要的首先是要改造观念,观念才是决定一生的财富,在深圳买房不是特别难达到的事情。

2、量力而行,先上车,后置换。很多刚需在买房的时候,太小的面积看不上,买大房资金又不够,所以一直在等,越等房价越贵,所以能上车先上车,上车之后再置换。  

3、能啃老,非坏事。有的时候适当的啃啃老也不是什么坏事,有些刚需觉得找老人家借钱买房不太好,其实我觉得也没什么,因为在通货膨胀比较厉害的年代,老人家没有别的理财方式,你可以把他的钱借过来,等你过一两年后有钱了再还给他。  

4、房无完房,要能容得下房子的缺点。跟人一样,没有十全十美的房子,但有些刚需买房时比较挑,觉得这个不好、那个不好,但是如果一套房子你什么都满意,可能也是天价了,作为刚需,你要容忍它的缺点,这样才能迅速上车。  

5、别总觉得房子贵,老想着大跌后抄底,最高者最低,最低者最高。  

6、眼见不为实,别为风景、情怀买单。  

7、今年上半年我写过一篇文章,如果你在深圳不买房,纯粹依靠工资收入,其实就是在理财路上裸奔。


8、不要过于担心自己买了以后会崩盘、站岗,有供楼能力的,基本上你买一套房住没有任何问题,只要你能供得起。  

9、刚需房应该以自住考虑为主,投资为辅,不能本末倒置。

10、从过往的历史来看,调整期买房是刚需从容上车的好时期。

11、别被媒体报道的高单价吓得不敢区别看房。

12、勤看房,别看了几套房没看到合适的就觉得累,多看、多了解,发现性价比高的房子时才知道判断是否可以买。  

13、机会来时,买房最大,放下别的事务,专心看房。但很多时候做不到,为什么有地产中介说性价比高的房子最终还是被投资客买走了?

14、一般而言,二手房性价比优于新房,因为新房很多时候有推广、宣传、营销,新房在宣传之下会产生一定空间的溢价,很多刚需都喜欢买新房,但现在的情况可能不一样,因为新房的价格很高,倒是二手房也能接受。


由于时间所限,我只是讲一些主要的观点,至于具体操作方面,以后有机会再交流。从长期来看,我觉得深圳的房价还是没有到真正看空的时候,我们现在所讲的所谓调整期只是短期的,半年、一年或两年的判断,只要深圳的经济继续保持中高速增长,大型基建还在不停建设,深圳房价还没有到真正看空的时候,但肯定中间会有一些短期波动,我们作为刚需买房自住群体,在自己能力范围之内还是要尽早上车,尽早拥有自己的住房。  

最后,祝大家都买到自己满意的房子。谢谢大家!也谢谢房网的邀请!


15:00   2016年楼市的大趋势——去库存

【周学军】:感谢海浪。海浪14条是置业者值得学习的经典14条,作为业内人士,我觉得海浪在做14条归纳的时候确实很用心,根据他这么多年的经验以及市场真实的情况进行全面分析,这14条对于刚需客户来说可以把它作为购房的指导思想。  

海浪刚才讲到市场是在高位盘整,10月份会不会落地?10月份会有什么变化?政策、市场会不会有什么影响?开发商会不会降价?其实这些都是大家非常关注的话题。海浪讲完了,接下来要请出大嘴唐老鸦老师。


【大嘴唐老鸦】:各位朋友,大家下午好!非常感谢房网,感谢咚咚找房,给了我们这样一个平台进行交流。下面,我把我对于2016年最后一个季度的看法跟大家分享一下,我起的标题是“深圳楼市2016年第二、三季度总结及后市预测”,副标题是“货币政策稳中求进,深圳楼市调控中稳步前行”。

我年初的时候承诺每个季度会写一个帖子,在房网跟大家见面,但一是由于工作比较忙,二是由于第三季度和第二季度的整个市场情况没有发生大的变化,所以只言碎语没有在房网发帖子,只是与大家做了个交流,这次一并补上。  

我的介绍分四个部分:一、2016年楼市的大趋势——去库存;二、“3.25”调控后的第二、三季度情况;三、金九银十及年底到明年初的预判;四、当前环境下的投资观。


一、2016年楼市的大趋势——去库存  

这是2015-2016年房价整体走势,或者说房地产市场整体走势,首先是“9.30”新政启动了整个房地产的行情,经过“3.30”又进一步催生房价上涨,经过了股灾和无限授信,维持稳定了房地产市场。经过去库存,使房价有一定幅度的上涨,经过“3.25”调控,使深圳的房价趋于平稳。这是2014年“9.30”以来到现在发展的趋势。


这是我今年初在咚咚找房的交流里讲到的观点,宏观上,国家贷款政策、税收政策、国家基本经济情况影响了房地产价格,决定了房价的长期趋势。微观上,深圳的经济发展、经济转型、片区规划对房价造成影响,决定了房价的短期走势。这就是房地产长周期与短周期走势。


回顾历史,刚才我已经根据这个图把历史情况进行了介绍。  

特别讲一下,在股灾发生的时候,那个时候大家都很迷茫,刚遇到股灾时我也非常迷茫,经过仔细分析,当时认为房地产的救市趋势是不会改变的,这是一种政府行为,“无限授信”这四个字表明了政府救金融市场的决心,楼市也是金融市场的组成部分,所以绝对不会崩盘,不会发生大的系统性风险。2015年7月后,之前逐步收紧的信贷政策继续放松,维持了7-9月的楼市稳定,11月国家政策层面是三个字——去库存,在这三个字的引导下,金融房贷政策继续宽松,推动了2015年底到2016年初的短暂上涨行情。  


2015年10月23日,中央政治局常委、国务院总理李克强在中央党校就当前经济形势和重点工作作了报告。报告中特别强调要保持中高速增长,才能保证财政税收、企业利润、居民收入有合理的增速,为转方式、调结构创造条件;推动产业向中高端迈进,既能扩大需求,又能创新供给,增强经济持续增长的动能。必须把握好稳增长和调结构的平衡,努力实现“双中高”。传统产业的稳定发展是为转方式、调结构创造条件,社会经济稳定是基础。  

这一表述的核心就是稳增长和调结构的关心,相对于调结构,增长仍然很重要,去库存与去产能都重要,因为去库存是去年11月提出的,今年上半年又提出去产能,这是2015年底到2017年上半年的大趋势。一线限购,房价平稳上升,深圳表现为平稳略升,二线城市升温,涨幅加大以带动三、四线城市去库存。    


这是深圳楼市的大趋势,在去库存的影响下,整个楼市处于上升的通道中,但是经过“3.25”的调控,使短期趋势横盘调整,在调整结束之后可能会略有上涨,但是这个略有上涨,“看得见的手”在上涨幅度过大的时候就会发生作用,所以如果房价平稳上升的话,整个市场是稳定的,调控政策也不会出现,就像刚才几位大咖讲到的,在二线城市和北京都新出了“9.30”限购政策,包括北京、南京、郑州、成都等地,调控房价的上涨,深圳也是一样,如果房价继续平稳、稳中有升的话,不会迎来进一步严厉的调控政策。


15:15“3.25”调控后的第二、三季度的情况

【大嘴唐老鸦】:这是当时我在房网发的一个帖子,阐述了“3.25”调控之后房价的变化,短期1-3恩个月内会出现横盘或小幅调整,正常调整幅度5%以内,调整后楼市将稳步上升,在限购限贷政策升级的影响下,上升幅度会得到有效控制,预计到年底比2015年末上升20%(+-5%),调整时间可能会更短。本观点是基于现在政策及市场情况做出的判断。这个判断的房价基础是2015年底的房价,在2016年3月份房地产市场有一小波行情,涨到一定的高度。


“3.25”新政后的房地产市场,历经六个月的时间,房价基本平稳,稳中有升。  

这是当时我发在房网的季度成交量分析,预测了第二、第三、第四季度的成交量,实际成交量第二季度是20275套,我当时预测是23000套,第三季度预计是21000套,实际是23000套左右,第四季度预计是突破25000套,第四季度我们拭目以待,目前这些观点并没有发生变化。


大趋势影响楼市整体走势,国家政策的大方向确定了楼市大趋势的形成,楼市的走势受到大趋势的影响,地方政府的规划影响片区的大趋势走向,信贷等外部变化对楼市产生影响,地方调控政策对楼市短期波动造成影响,楼市的长期趋势取决于国家政策,长期趋势决定了楼市的短期走向,微观环境引起楼市的波动,这些波动不会改变楼市的长期发展。  


现在看一下“3.25”调控后第二、三季度的实际情况。  

1、“3.25”调控后,4、5月份二手房市场出现了小幅调整,到6月份成交量基本企稳,房价没有继续调整,维持在前期调整幅度的基础上。


2、表现为“新热旧冷”,(PPT演示)这是二手房和一手房的涨价图,蓝色是新房,棕色曲线是二手房,因为限购政策的影响,包括限制贷款、被豪宅等等,使二手房的交易受到很大的抑制,新盘受到追捧,但量的体现并不明显,4、5月份“日光盘”频现,很多楼盘是分几次推出。6月份之后,随着新房价格的逐步走高,既然日光、既然卖得快,发展商就要提价了,随着新房价格逐步走高及地产商的策略调整,新房热度逐步下降,6月份新房的销量已逐步下降,二手房企稳。


3、价格出现分化,“3.25”调控之前大家涨就一起涨,跌就一起跌,但是“3.25”调控之后出现了一些分化,表现为地铁口,特别是6月末、7月初开通的11号线地铁口物业因租金的提升刺激价格升幅较大,特别是地铁口小户型升幅较多。这是地铁大户型的情况,“3.25”之后比较平稳,地铁开通后价格也比较平稳,最近略有上升。  

4、因过户评估价上升,豪宅的定义没有调整,100-144平方的较大户型“被豪宅”,本来可以是普通住宅的,但是因为豪宅的定义没有调整,所以“被豪宅”。要缴纳5.6%的差额豪宅税,这一部分住宅出现了一些调整或横盘;同时因为评估价的大幅提高,使超过144平的“真豪宅”亦承担较高税费,交易活跃度下降,这两部分住宅横盘较多。


5、学位房价格较平稳,未实现调整,升幅亦不大,可以用“微涨”来描述。学位房在“3.25”之后略有变化,价格变化不大,横盘较多。


6、在1-3月的一轮涨幅中,离中心热点较远的老旧小区和偏远地区的次新房还没有来得及被辐射到就开始调控,大家都知道深圳房价的增长趋势,热点中心区逐步向外扩散,但在1-3月热点中心区价格都在上升,还没有辐射到的老旧小区调控就出来了,调控政策对老旧偏远住宅影响比较小,这一部分住宅反而在调控之后有比较好的价格走向,没有下降,而且略有上升,但是这一部分由于缺乏数据,我只是从一些信息中得出结论。  


7、热点前海因开发热度减退效应,前海周边楼盘价格平稳横盘。在被定义为“前海蛇口自贸区”之后是一个高潮,开始挖地,但现在地已经挖好了,在建地基,前海周边楼盘价格平稳横盘,甚至调控之后略有调整,前海的地基已经打得非常好,未来两三年内会高楼林立。  


8、原关外热点区域如龙华等因“地王”出现,价格上升。  

以上八个方面是“3.25”调控之后,针对深圳楼市现在的情况。

国内房地产市场情况:1、上海与深圳同步“3.25”调控,但房价快速上升,并且向周边外溢,向江苏、浙江等地外溢。2、北京房价快速上升,并于“9.30”再出更严厉调控政策。3、二线热点:南京、苏州、厦门、武汉、长沙、成都等二线城市房价先后起飞,同时一些房价上涨过快的城市相继出台调控政策,包括南京、郑州等地先后出台调控政策。4、三、四线城市去库存压力依然严峻。5、全国经济形势结构调整、经济转型还有很长的路要走,货币环境继续以稳健为主。

国际情况:1、美国经济回升已成定局。2、欧洲危机并未解除,最近的德银危机后续发展需要关注。3、香港楼市快速回暖价格上升,香港楼市于6月份左右结束调整,当然香港楼市的调整原因很多。4、英国脱欧。  


15:20    三、金九银十及年底到明年初的预判

【大嘴唐老鸭】:我以前一直说2015年类比2009年,其实整个情况类似,但是并非完全一样,2016年初我也说过,2016年可能会类比2010年,2010年的前一年是金融危机,股市回暖,楼市迅速回暖成交价格大幅上涨,涨幅超过50%。2016年前一年为抵御房地产库存危机,放开楼市二套房贷政策,信贷宽松。


回顾一下2010年的政策,这个图我在今年3月份的交流中讲过,2010年发生了哪些事?1月10日,税收贷款继续执行2009年政策,二套房首付四成,实际执行以个人为单位,不是以家庭为单位的首付四成,也就是两套房以上还可以享受首付两成的待遇。4月17日,国十条,二套房首付比例50%,停发深圳第三套房贷款。9月29日,国五条,限购政策出台,取消契税和个税优惠。  

从2010年9月29日开始,深圳市开始执行限购政策,深户两套,非深户社保一年一套。2011年1月26日实行国八条,二手房五年以内交营业税。2010年的政策对房地产市场造成的影响是平稳上升,国十条开始调控的时候,限制贷款,房价出现一定幅度的下跌,然后平稳,略有回升。国五条出现之后,进一步限制了房地产的发展,比较平稳。2011年出现了国八条,但是2011年出现了之后,房价还是继续上升,直到下半年深圳房价评估过户政策以及欧洲金融危机的影响,才使2011年下半年房价调整,调整幅度在15%-20%。


2010年两会发出宽松信号加速房价上涨,2016年两会基本面继续宽松,同时提出调控一线城市房价过快上涨。2010年“4.17”调控,限制贷款使成交回落,房价调整;2016年“3.25”调控政策落地后,限购加强,成交陷入相对低迷,价格有5%-10%的调整幅度,第三季度逐步平稳,进入9月下旬热度上升。2011年1月,恢复五年营业税,房价继续平稳上涨至7月。2016年,现有较平稳的价格不会出台进一步限制政策,如果房价像2010年一样扬长而去,必将迎来进一步限制措施。


金九银十及年底到明年初的预判,金九大家已经看到了,上旬延续8月较地成交量走势,下旬逐步活跃,但远未达“金”字,二手房成交量超过八千套,预计银十会继续回暖,但在现有的调控政策下成交量只能稳步提升,预计11、12月的成交量会逐步提高,第三季度乐观估计二手房成交会接近或突破3万套。


中国人民银行最新的表态,会议强调,密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化,坚持稳中求进的工作总基调,适应经济发展新常态,继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长,稳中求进也可以成为深圳楼市的定调,深圳的楼市发展未来半年是平稳的。


影响深圳楼市发展的国内外因素:1、深圳经济转型成功,依然向好。2、国内货币政策稳健宽松。3、国内结构调整、经济转型成功尚需时日。4、香港楼市在多重因素作用下回暖。5、美国经济回升。在以上因素的影响下,深圳楼市会继续稳定发展。


如果房价上涨幅度过快,会迎来更严厉的调控,目前的情况看,被豪宅现象难以改变,之前有过分析,觉得10月份可能会调整过户的评估价,同时可能会调整被豪宅的税,但从目前情况看,预计10月份评估价不会调整,因为4月1日调整之后,到10月1日价格都比较平稳,没有出现比较大的涨幅,豪宅标准起到了很好的稳定市场价格的作用,所以预计10月1日豪宅标准调整的概率非常小,被豪宅是一种税收调控手段,相当于一部分住宅满两年还必须交差额营业税,增加了交易成本,也确实起到了一定作用,被豪宅房价被很好的抑制。预计10月份深圳的评估价过户不会调整,被豪宅这一部分也不会调整。  


后续的调控手段有哪些?如果房价过快上涨,还会有很多调控手段:  

一是控制贷款,贷款控制可以有效限制去库存之水蔓延程度,控制手段初级包括严格审查银行流水。大家都知道银行流水有很多造假的空间,如果严格审查的话,就会进一步使房价稳定。“3.25”政策刚落地的时候,银行对贷款的审核比较严格,所以房价出现了横盘,如果长期严格审核,房价必将会长期横盘调整。  


二是认房认贷的限制贷款措施,即恢复“9.30”之前,最严格措施。如果是这样的政策,依据深圳目前的房价情况及租金收益情况,可能房价会出现一定程度的下跌,就是如果认房认贷,恢复2014年“9.30”之前的政策,以现在的房价和租金收益情况,房价可能会出现一定的下降,如果房价上涨过快的话,可能会出现一些调控政策,如果出现调控政策,造成的影响你们分析一下。  


预计到明年上半年,在货币宽松及楼市调控政策的双重影响下,预计未来三个月房价将平稳上升,升幅会得到有效控制,如果出现较大升幅的情况,调控政策也会随之出台,所以到明年上半年深圳房价稳中有升,片区分化,至于片区怎么分化?我给大家介绍一下。


1、关外规划中的地铁口将成为刚需置业热点。深圳的城市规划向关外扩展,多条地铁线路在兴建和规划中,商业、教育、医疗配套也逐步跟上,离两个中心区域(深圳中心区、前海中心区)交通更便利的地区是年轻人置业的首选,虽然近一年多那些区域也涨了很多,但平均3-4万的单价还是可以下手,例如福永、沙井、松岗、坪山、光明、石岩、公明等地,规划和建设中的地铁口都是不错的选择,咚咚找房有个地铁置业地图”,我们置业可以沿着地铁去找。  



2、龙岗中心及周边。龙岗中心日趋成熟,生活配套已非常完善,随着更多地铁口的开通和规划,房价虽然已不便宜,但还是低于原特区内,未来有一定的上升空间。


3、前海中心区,前海中心区是一个大的区域,包括后海、前海和宝安中心区,宝安中心区包括宝安和碧海,所以是一个大的中心区。前海中心区包括三个部分:①南山今年发展很快速,有两个重要的中心,一是科技园为中心的产业中心,解决了就业和收入问题,即怎么赚钱,还有后海消费中心区,怎么花钱,这两个中心区决定了南山的中心发展,其他区域要以这两个区域去辐射,包括地铁,哪些通过科技园、哪些通过后海,如果把后海跟科技园串起来的地铁就是最有价值的。


②前海自贸区去年底以来,在各种因素的影响下,发展势头似乎较慢,产业尚未发挥作用,之前注册的很多公司都没在前海办公,2015年之前,包括2016年上半年注册很活跃,但近期由于注册了也没有办法在前海办公,所以目前稍微低潮一些,周边的楼市也比较低迷,这是因为地下工程建设耗时数年,前海我们去看过,地下是四层,花的时间大概是五年,从2010年、2011年开始,到2016年,现在地下基本建成,地面高楼林立未来两年是可期的,届时前海会迎来新的高潮,周边楼市热炒可期,1-2年之后前海可能会迎来新的热潮。

③宝安碧海中心区,之前一直受前海辐射,有1号线、11号线,交通便利,随前海涨落,本地一直缺乏优质产业,我们一直说宝中没有核心产业,但最近发生了变化,网传腾讯将入驻大铲湾,这个消息有没有确实我也不知道,大家可以去求证,如果腾讯入驻大铲湾,必将为宝中和碧海带来核心的产业,宝中和碧海将解决之前没有核心产业的问题,可能会成为产业的发展支柱,大家可以关注一下。  这是前海中心区的发展情况,现在是低潮,房价调整或横盘,但现在是置业的好时机,未来这边必将成为热点。  


4、学位房继续维持稳定。学位房的价值体现在学位,就那个学位值钱,抗跌性较好,学位不会随着房地产价格的涨跌而涨跌,学位房体现出小户型单价较高,会继续维持平稳。  


5、龙华北站片区,龙华是“宇宙中心”,最近两年一直成为热点,特别是调控后,受“地王”影响,房价在各片区中反而涨幅居前,龙华有北站的影响,但龙华还是缺核心产业,没有核心产业,只能作为中心区的后花园、居住区,不能成为独立的核心区,龙华“地王”之后,未来发展比较平稳,如果想进一步发展比较好的话,还需要核心产业。  以上是今年金九银十及明年初的预判。


15:35    当前环境下的置业观

【大嘴唐老鸭】:1、深圳人的置业心态现在不是大城市人的置业心态,还是中小城市的置业心态,我住的地方离上班要近,北京和上海,上班路上花一个小时时间,我们不要想着住的地方离上班的地方很近,深圳由于房价的上涨,大家会越来越接受从居住到工作的时间超过一个小时,包括通过深圳地铁的建设、公共交通资源的建设,逐步成为真正的大城市,置业者会有真正的大城市人置业心态。说这一点是什么意思呢?年轻人总说深圳房价高,被逼离深圳,可能未来会选择原关外的地铁口,交通便利的地方,那里的房价相对于中心区还是比较便宜,我们要以大城市人的心态,去选择离工作地点较远的地方置业。



2、“学位房”在市场中的作用。越小户型的单价越大,学位房任何时候都有需求,它体现的是学位,大户型的单价反而比较低,小户型的单价比较高,这是学位房的特点。学位房体现为稳定市场的作用,在房价下跌的时候,学位房很难下跌,在房价上涨的时候,学位房有上涨,但幅度不是最高的,特别是大户型上涨幅度是有限的。


3、置业杠杆的运用。2014年“9.30”到2015年“3.30”后,加大置业杠杆是非常好的方式,那个时候相信很多人都在加大杠杆,杠杆基本上都使用到能使用的最大,但那个时候是因为趋势非常明显,预计房价起码会有30%的上涨,所以加杠杆的风险很小,而现在的趋势,要适当使用杠杆,因为现在房价处于平稳略有上涨的时期,在大政策不变的情况下,每年上涨5%-15%是可能的,杠杆控制在50%左右或者更低会比较合适,这样既能防范风险,又能获取一些投资收益,有风险也不怕,有收益也能拿到一些收益,所以杠杆运用一定要合理,不要使用太大的杠杆。


4、以后还会出现“9.30”、“3.30”这样的机会吗?其实这样的机会只出现过两次,一次是2009年,刚才海浪也讲了,一次是2016年,相隔六年时间,这两个机会是非常明显的,特别是2015年初我在房网发了帖子,疾呼大家置业,其实那个时候我也在找房子,正月出五就去找了,但中介还没上班,所以我心里非常着急,心里直怪中介不敬业。但是这样的机会预计未来两年内是不会出现的,可能2-3年内都很难出现,所以我们置业不能总想着马上会有大涨的机会,而是要以平和的心态,每年寻求5%-15%或者超过5%的平均收益,保持好的心态就可以长期收益,长期持有物业,等待另一个2009或另一个2015,这样的机会都是在出现了2008和2014的危机之后才有的,所以首先我们要挺过危机,杠杆合理,才能等到这样的机会。

谢谢大家!也谢谢房网!



15:50    目前全国楼市的形势,全国楼市形势


【周学军】:非常感谢大嘴唐老鸦。没有办法,时间太紧张了,刚才我们接到会展中心的通知,说17点40分撤展也就是我们必须在这个时间之前把各位大咖的观点粗略的过一下,我会留一些时间做一对一交流,当然我们也可以通过网络平台跟几位大咖深入探讨。  


我不知道大嘴唐老鸦有没有跟海浪串通好,他们俩都是同一个观点,就是未来两年之内深圳的房价大概会在10-15%左右的上涨幅度,我觉得这比较符合目前市场的规律,如果是自己的资本,如果能接受这种收益,还是可以做投资的。市场分析,高位盘整是前面两位大咖的观点,也就是我们没有看到会出现暴跌或暴涨的可能性,所以投资和自住过程中,还是要多留意市场的变化,特别是留意金融杠杆、金融政策以及政府政策的引导。  

下面这位李老师,我相信很多朋友听过他的讲座,他想跟我们分享一下风险,前两位老师讲到了市场以及刚需置业的方式方法,接下来李老师要跟大家讲一讲风险如何控制。


【李宇嘉】:我也做了PPT,到时候大家在微信上能看得到,由于时间比较紧,我讲的内容相对较多,所以没有把PPT放出来,会后大家可以通过共享平台看到。  

今天我跟大家讲的是深圳房地产市场的风险有多大,3.25到现在已经过去四、五个月了,又到了关键的时间节点,未来楼市何去何从?现在有两种观点,看涨、看跌。

看多的理由是全国货币宽松,在货币宽松下,没有一个国家的楼市不处于上涨态势,这是全球的共性。另外,深圳从人口结构也好,产业结构也好,在全国来说都是非常有利于楼市发展的。去年大家有没有看到一种观点,就是唱红深圳,深圳的新兴四大产业,互联网、高科技、新能源、金融业,这四大产业在全国的地位空前提升,特别是互联网经济,唱红深圳的特别多,这是第二。第三,刚需占比和合理购房需求占比,无论是红利人口、适龄购房人口,还是住房自有率,大家可以看得到,深圳在这一块的优势非常突出,这是看涨的理由。  

看跌的理由,现在泡沫风险甚嚣尘上,深圳的楼价在全球十大城市都能排得上号,但是我们的收入呢?跟伦敦、东京相比,仅相当于人家的四分之一甚至五分之一,一些高净值人群现在开始套现,到国外买房。还有一个原因是深圳加杠杆的问题非常明显,我身边有很多人,把自己的房子抵押出去,房贷按揭里没有这个数据,它属于消费贷款、信用贷款,属于场内加杠杆,场外加杠杆就是首付贷,所以在这个市场上,看涨、看空的都有,我们该何去何从?  

第二个问题,讲一下目前全国楼市的形势,全国楼市形势:

一是创新高,这里有一个百城房价指数,这一轮房价上涨,从百城房价来看,超过了2013年,超过了2009年的涨幅,还有一点就是房价上涨的幅度是史无前例的,有记录以来从来没有这么高的上涨幅度,去年深圳的新房价格同比涨幅47.5%,1-12月平均价格涨了60%,但实际很多价格翻了一倍。今年以来我们可以看到虽然新房同比涨幅从年初到4月份的最高同比上涨60%,降到8月份的37%,但是我们新房均价同比涨幅60%,这是什么概念?去年我们已经统计新房均价平均上涨60%,今年又上涨这么多。首先是创新高,受到创新高的不仅仅是深圳,还有南京、上海、合肥、厦门、郑州、武汉,现在国家统计局排名前四位的城市:厦门、南京、合肥、郑州,深圳同比涨幅排第五。  

第二是轮流领涨,去年楼市属于深圳,今年第一季度是上海和深圳并列,第二季度所谓的“四小龙”,第三季度开始“四小龙”还是比较火爆,深圳还在高位,还有“三叉戟”,郑州、武汉、广州,广州最近涨得比较猛,就像股票的板块轮动一样,轮流领涨,各领风骚。

第三是加杠杆,原来历次楼市繁荣过程中,不是说原来没有杠杆,而是原来没有这么高的杠杆,今年的杠杆有多么夸张呢,从全国来看,房贷杠杆率是怎么计算的呢?就是房贷余额除以存量商品住房的价值,2008年这一比例是15%,2014年底是20%,这一轮房价上涨启动前,全国的房贷杠杆率是20%,截止到上半年是39%,相当于翻了一倍,预计到今年全国房贷除以存量商品住房的价值比率将会达到43%-44%,就是比这一轮房价启动前翻了一倍还多。深圳是全国加杠杆最猛的城市,深圳2014年底的房贷余额不到五千亿,现在是一万亿,相当于翻了一倍,全国最夸张。另外,7、8月份银行的贷款基本都放给居民房屋贷款,去年深圳平均房贷贷款成数是6.3成,我们最高只能贷7成,莫非很多都是首套房吗?不一定,通过什么方式大家心里很清楚,通过各种方式可以获得。  

第三个问题,对当前形势的判断,这一轮房价的上涨是在经济下滑的情况下发生的,是在居民收入水平从过去十几年两位数增长降到一位数增长的情况下发生的,而且2016年的居民收入增长是低于GDP增长的。深圳的常住人口人均可支配收入是4100元,但一季度租金水平是4700元,相当于一个人的收入根本没有支付一套平均商品房的租金。所以我的结论是风险是毫无疑问的,泡沫也是毫无疑问的,背后就是杠杆和资金的推动。  

第四个问题,深圳的形势,深圳的形势我的基本判断就是金九银十旺季不旺,记得8月份的时候,当时有一个全国很知名的机构请我去讲课,关于深圳楼市金九银十的基本判断,他们的观点是经过“3.25”新政以后几个月的调整,深圳楼市具备金九银十再上一个台阶的动能和需要,但是我的观点是金九银十旺季不旺。8月份新房成交量非常低,23万平米,创2014年1月份以来的新低,我相信9、10月份不会好到哪里去。  

结论:泡沫化毫无疑问,系统性风险似乎不远了!

基于以上几个原因做出这样的判断:

一是“3.25”新政的影响还在。

二是新一轮全国热点城市的调控对深圳有很明显的溢出效应,“四小龙”和“三叉戟”是怎么涨起来的?就是深圳和上海开始涨,然后板块轮动,轮动到东部热点四个城市,再转到中部热点城市,特别是一些单核城市,比如郑州、武汉、广州,特别是郑州、武汉是单核城市,一个区域如果没有跟它竞争的城市,这个城市又属于中心城市的话,它在这一轮必涨无疑,郑州和武汉,最近的成都、济南都是单核城市。凡是杠杆和资金推动下,对于资金的溢出非常明显。


三是市场。我不是批评中介,中介市场确实有一点问题,包括前段时间发生的“鸽子笼事件”,大家如果加入各种各样的炒房群、买房群、房地产研讨群,经常会看到某个区域某个新楼盘,400套房几分钟、几个小时被抢光了,这种消息在去年下半年以来非常非常多,大家不要小看微信,微信是每个人都要参与的,当每个人都看到这样的消息,对市场预期产生了非常大的影响,龙岗那个盘明明卖了40%,为什么说是“日光”呢?那个事情我们绝对要严格查处,这对市场秩序的混乱、老百姓的预期产生非常不好的影响。

四是房价确实高处不胜寒,常住人口每个月的可支配收入水平没办法支付平均一个商品住房的租金,所以高处不胜寒,现在高位套现的人确实有,为什么海外房产那么猛?为什么加拿大、澳大利亚、新西兰启动了中国一样的限购、税收政策呢?是因为高处套现的人太多了,他套掉国内的房子,跑到国外去买。


16:20深圳不仅金九银十旺季不旺,而且四季度依然维持低位,这是我最基本的观点。

【李宇嘉】:第五个方面是下一步政策,前段时间有个帖子,到底是热点城市土地供应不足导致房价上涨,还是货币宽松导致房价上涨?如果是土地供应不足导致房价上涨,那是地方的责任,如果是货币宽松导致房价上涨,那是中央的责任。但是货币宽松这个趋势在经济转型时期是没有办法的,刚才深圳电视台采访我,我也谈到了,我们现在经济属于三期叠加,大家经常看一些政府工作报告或研究报告都讲到“三期叠加”,另外就是所谓经济转型的阵痛期、旧体制矛盾的消化期以及新增长动力的培育期,从全球来看,在经济转型过程中必然维持货币的宽松,当货币宽松的时候,我们经济下滑,而且资产配置荒基本已经被政府、国家所接受,你挡不住资金流入楼市,在这种情况下,不可能大幅度收紧货币政策,二季度还是三季度,央行在货币政策会议上提出继续保持稳健的货币政策,就是说货币政策会结构性从紧,但绝对不会整体收紧,还会维持相对宽松,这是经济决定的。


在这种情况下,我们调控只能从楼市调控开始,近期为什么有那么多政策出台政策?为什么连续几个政策,从9月30日到10月1日、2日出台政策呢?很重大的原因就是7月底国家提出抑制资产泡沫,谁提出来的?中央政治局,政治局是很多经济政策的重要决策机构,它的权威性最强,但是我们看到,7月底提出以后,8月份很多政策出台政策是虚心假意,甚至是敷衍了事,为什么南京出了四个政策呢?就是开始走一步看一步。我相信未来地方的调控必然从过去的虚到半虚,再到实实在在的做实,把抑制资产泡沫这个国家领导人的明确指示做到实处,政策从今已经是板上钉钉的事情。


一是在经济转型的背景下,必然要维持比较宽松的货币政策,二是现在积极的财政政策需要降低地方政府的支出,需要降低国企的利息支付,在这种情况下,货币政策不能从今,要保持一定宽松的状态。


刚才深圳电视台问我为什么十八届三中全会提出225项改革措施,到现在还在楼市传统限购限贷去抑制,而不是供给端去调控?我刚刚讲了,楼市的问题不是楼市本身的问题,而是经济和金融问题。从国家来看,楼市是个庞然大物,从固定资产投资、财政收入、经济增长、去产能,它都影响非常非常大。在这种情况下,我们必须保持楼市相对平稳,即使回落,也得非常缓慢的回落,不能让楼市剧烈下跌,要为经济转型腾出巨大的空间,这个时候必须保持楼市相对平稳的态势,所以我们在鼓励自住需求、鼓励新型城镇化,楼市发展与新型城镇化相结合的情况下,楼市的开发投资和销售量必须保持一定的稳定,热点城市的楼市采取需求端打压是必然的,并不代表全国。


最后,关于在深圳怎么置业的问题,中国财富的分配、中国公共服务的分配严重不均衡,国外的首都或者首位城市,占全国优质公共服务的比例不到10%,而北上广深占全国优质公共服务的比例达20%,所有大型金融机构总部、独角兽企业、大型总部经济、跨国公司,75%位于北上广深以及杭州、成都,这种情况在其他国家是不存在的,特别是美国的总部经济分配是很广泛的,在这种情况下,大城市的房价长期高位上涨获取是难以避免的趋势,当代人与人之间收入的差距是资产收入差距,而不是工资性收入差距,所以你必须要上车,你不上车不行,你上了车,能赶上资产收入,没有上车的怎么办?一是买小的,二是买远的,深圳上不了车,你要我东莞、惠州上车,我们的轨道交通都通到东莞、惠州了,一定要上车,不上车,你跟别人的收入差距不是一个台阶,而是几个台阶。


怎么买房?大家要淘宝,买房子跟买菜不一样,买菜你在这个菜市场跟在那个菜市场买都是一样的,但是买房子,现在这个时间,急于出手的人很多,你一定要像淘宝一样去淘,你可以淘到所谓的笋盘或者被低估的,一定要多看房,当你看了一百套房以后,就知道哪些房子是你需要买的。广州为什么房价那么低?因为广佛同城,广州跟佛山现在有四条地铁,广佛同根同源,同种文化,同种语言,去年广佛加起来的销售量全国第一,佛山境内住了30%广州的购房者,人家不是投资买房,是真正住在那里。荔湾区是广州的老城区,公共配套很好,但是广钢新城就是卖不上价格,现在才3万多,就是因为它靠佛山太近了,我为什么到广钢新城买3万多的?我到佛山买才不到1.5万。亚运城为什么推不动?亚运城几个开发商退出不干,到现在相比2010年的价格,亚运城跌了,深圳房价相比2010年涨了多少倍?至少是1.5倍或2倍。

深圳楼市未来最大的不确定因素,除了货币宽松,就是跟东莞、惠州的一体化进程,但是现在来看,深圳的楼市边界是很清楚的,不像广州的楼市边界不明确,现在广州和清远的轻轨马上就要开通了,广州楼价就算是涨,也不是长期特别看好,因为它的范围又大了。深圳的轨道交通如果能跟东莞、惠州彻底打通,这是对深圳楼市最大的冲击,但是我觉得短期内看不到这个景象,它的影响因素绝对不会像广佛一样那么简单,中期我看好跟东莞、惠州的一体化进程,所以我认为中期内你可以买房,短期内我看不到东莞、惠州对深圳的影响,现在去东莞、惠州买房的都是投资客,你即便上了车,也只是买房,而不是生活在那里  。

以上就是我今天讲的七个部分,希望对大家有部分。谢谢大家!




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