亲友代签卖房合同 违约可否不赔偿?

诉讼案例显示:由于合同签署人往往与产权人系利益共同体,意味着产权人亦要遭受损失

2016-10-18 08:18来源:南方都市报编辑:许素霞
二手房买卖中,经常会出现产权人的亲属或朋友代为签名的情况。有律师透露,“10·04”房地产调控新政后,有个别买家当时是口头委托他人签合同,由于看空后市,以“自己没授权他人签名,自己及签字人都没责任”为由提出弃购并不想承担责任。

二手房买卖中,经常会出现产权人的亲属或朋友代为签名的情况。有律师透露,“10·04”房地产调控新政后,有个别买家当时是口头委托他人签合同,由于看空后市,以“自己没授权他人签名,自己及签字人都没责任”为由提出弃购并不想承担责任。

南都记者查阅多份去年“3·3 0”楼市新政引 发 的 诉 讼案例显示,类似情况合同签署人需要承担赔偿责任。由于合同签署人往往与产权人系利益共同体,这意味着产权人亦要遭受损失。

案例1

头日签合同 次日就高价另卖他人

李某是深圳市宝安区某护院两套房产(系双拼房)的产权人。2015年5月4日,在某中介公司的居间撮合下,李某的母亲肖某代表李某与买家郑某、梁某签订了第一份《房地产买卖合同》(李某没在合同上签字追认),约定:两买家以总价428万元的价格向卖家购买两套房产,定金共计40万元。

受去年“3·30”新政出台、深圳房价快速上涨的影响,就在上述合同签订的第二天即5月5日,李某的母亲肖某就代表李某与第二个买家袁某就上述两套房产签订了第二份买卖合同,价格共比第一份合同高出20万元,李某在合同上签名追认。

买家郑某、梁某于2015年5月向宝安区法院提起诉讼,要求李某、肖某及李某某夫妇按合同成交价的20%共同支付违约金合计85.6万元。

2015年7月,宝安区法院作出一审判决,认为李某未追认合同效力、无需承担责任,但认为肖某无代理权擅自签订合同,应当承担赔偿责任,同时李某某系肖某丈夫,故应共同承担责任,因此,判决肖某及李某某夫妇共同向两买家赔偿20万元。一审判决后,双方均不服上诉,2015年12月,深圳市中级法院认为,根据《民法通则》规定,未经追认的行为由行为人承担民事责任,遂终审判决驳回上诉、维持原判。

案例2

“代理人”擅签合同 赔违约金34万

另一宗案例中,张某是深圳市罗湖区某小区一房产产权人。2015年5月10日,在某中介公司的居间撮合下,张某的朋友曾某代表张某与买家陈某签订了《二手房买卖及居间服务合同》(张某没在合同上签字追认),约定:买家以170万元的价格向卖家购买该房产,定金5万元。

6月30日,买家及中介公司向曾某发出《催告函》,要求其提交产权人张某签署的授权委托书、继续履行合同,但是,由于当时正值深圳“3·30”新政公布、房价快速上涨,曾某置之不理,也拒绝提供产权人张某的联系方式。

2015年7月,陈某向罗湖区法院提起诉讼,要求张某、曾某共同按合同成交价的20%支付违约金34万元。

一审开庭时,张某委托律师出庭,辩称自己没有授权曾某签订合同、无需承担责任,而曾某经合法传唤后则缺席庭审、也没有提交书面答辩意见。

2015年12月,罗湖区法院作出一审判决,认为张某未追认合同效力、无需承担责任,但认为曾某无代理权擅自签订合同,合同对曾某合法有效,曾某应当承担法律责任,但合同约定的成交价20%的违约金过高,违约金应酌情确定为17万元,因此,判决曾某向买家支付合同成交价10%的违约金17万元。

一审判决后,曾某看到一审判决对自己不利,倒是乖乖地“冒泡”了,提出了上诉,而陈某也不服上诉。

2016年9月,深圳市中级法院作出终审判决,认为张某没有授权曾某签署合同、无需承担责任,但曾某在一审期间经合法传唤未出庭应诉、亦未提交书面答辩意见,应视为对自己的民事权利作出处分,一审法院将其应付违约金数额调低为成交价10 %,属适用法律错误,应予纠正。最后判决:曾某应按合同约定向陈某支付成交价20%的违约金34万元。

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律师说法

上演“双簧戏”应予以严惩

深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所合伙人钟胜荣律师认为,此类案件中无权签署合同者与产权人往往都有非常密切的关系,无权代理人与产权人其实是在上演一场“双簧戏”,产权人“可进可退”,既可追认合同效力并要求买家继续履行合同,也可否认合同效力并拒绝履行合同。

钟胜荣认为,司法机关应当对所谓的无权代理人予以严惩,依法判决其按照合同约定承担责任。

钟胜荣还提醒,在此类产权人仅仅口头委托他人签署合同、没有出具书面委托书的交易中,买家和中介公司要注意采取必要措施维护自身合法权益,比如:在签署合同前可以当场打电话给产权人核实是否已经委托代理人某某某以何价格签署合同并做好录音,可以当场向产权人发短信或微信核实前述情况并保留好相应沟通记录。在采取前述措施以后,即使事后产权人不追认合同效力或补充出具书面委托书,那么就可以拿出前述证据向产权人主张权利。

采写:南都记者 李亚坤

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