旧厂房想改造为商品房 须无偿提供至少15%公共用地

2016-10-19 14:34来源:南方网编辑:许素霞
“三旧”土地纳入连片改造项目后,土地利用总体规划还能改吗?“三旧”土地出让收益能否按一定比例返还给个人或私企?

"三旧"土地纳入连片改造项目后,土地利用总体规划还能改吗?"三旧"土地出让收益能否按一定比例返还给个人或私企?昨日上午,省国土资源厅召开新闻发布会,解读近日出台的《广东省人民政府关于提升"三旧"改造水平促进节约集约用地的通知》(以下简称"《通知》"),明确允许连片改造项目修改土地利用总体规划,出让收益返还政策可以适用于所有权利人。同时,对于自行改造的"工改商"项目,要求无偿提供一定比例的公共用地。

2009年省政府出台了《关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》(以下简称"78号文"),此次《通知》是在"78号文"基础上,围绕加强规划管控引导、完善收益分配机制、改进报批方式、完善部门配套政策等方面,对现行政策进行细化补充。

政策亮点

1 规划管控 允许连片改造项目修改土地利用总规

2009年省政府出台的"78号文"规定,拟改造的"三旧"用地应符合土地利用总体规划。但从实际工作看,在一些面积较大的连片改造项目中,往往存在少量零星土地如边角地、插花地、夹心地等不符合土地利用总体规划的情形。

《通知》中明确允许连片改造项目在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,按规定程序修改土地利用总体规划。

省国土资源厅副厅长杨林安介绍,按照此前规定,"三旧"改造项目不能作为修改规划的条件,但如果这部分土地不纳入改造范围,将影响土地综合开发利用,不利于充分发挥改造效益。《通知》表示,此举是为鼓励连片开发低效用地。

2 收益返还 个人私企外企与国企村集体同待遇

78号文明确规定,"三旧"改造中可以返还一定比例的土地出让纯收益的原则,不过实际操作中,返还对象以国有企业和村集体为主(比如,在旧城镇改造和旧村庄改造中,对收回国有企业、村集体拥有的建设用地,其土地出让纯收益可按不高于60%的比例返还给权利人)。对收回个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业等拥有的建设用地是否适用收益返还政策并没有明确。

《通知》明确了土地收益补偿对象,出让收益返还政策可以适用于所有权利人。杨林安表示,考虑到加快推进"三旧"改造关键是要平衡好各方利益,充分调动土地权利人和市场主体参与改造的积极性:"而且在市场经济条件下,国有企业和个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业等是平等的权利主体",只对国有企业返还收益、不对其他权利主体返还收益,不符合市场经济原则,不利于充分调动社会主体的积极性,阻碍"三旧"改造项目实施。

同时,"三旧"改造项目涉及出让的,必须先对拟出让的"三旧"地块进行地价评估,经过集体决策后确定出让底价或应补缴地价。由于"三旧"用地的特殊性,在决策过程中,可综合考虑拆地块的迁补偿成本和原用途使用价值等因素。

3 自行改造 原土地权利人可以优先申请

对于独立分散、未纳入成片改造范围的"三旧"用地,《通知》明确原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造,当地政府应当提供便利,不得设立不合理限制条件。

对于纳入成片改造范围的"三旧"用地,原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造。

对于旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(简称"工改商"),由原土地权利人自行改造的,除应当按规定补缴地价款及相关税费外,应当按城乡规划要求,将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于基础设施、公共服务设施建设或其他公益性项目建设。

在78号文中并无此项规定。杨林安解释,设置该规定的目的是合理调节土地增值收益分配,提升改造的综合效益,充分保障公众利益的实现。《通知》提出至少15%公共用地的移交比例,借鉴了广州等市的实践经验。在实际操作中,具体比例依照改造地块所在的控制性详细规划或单元规划,由当地规划主管部门负责核定。

4 权限下放 改造方案审批权下放至地方政府

为解决"三旧"改造审批环节多、耗时长的问题,《通知》下放了"三旧"用地的部分审批权限,除办理土地征收手续需报请省政府审批外,完善集体建设用地手续、改造方案的审批权均下放至地方政府。

按此政策,涉及完善征收手续的"三旧"用地,可由市、县政府批准改造方案,并按原用途完善集体建设用地手续,再作为有合法手续的集体建设用地报省办理土地征收,由省国土资源厅审查后直接上报省政府审批。

据了解,由于审批权下放还需要完成一些配套工作,如明确审查标准、报件形式、组卷要求等,省国土资源厅将尽快通过制定具体实施细则予以明确。

对于未及时纳入"三旧"改造标图建库范围,但改造条件成熟的改造项目,允许在报省人民政府审批用地时,同步办理"三旧"改造入库审核。

数字

累计投入逾万亿元

节约土地13.6万亩

"三旧"改造分别是"旧城镇、旧厂房、旧村庄"改造。2008年以来,广东省和国土资源部共同开展"三旧"改造工作,就推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

截至目前,全省共实施改造面积5 3 .8 2万亩,其中完成改造面积2 8 .6 3万亩,拉动固定资产投资约1 0 2 1 2亿元,约占同期全省固定资产投资的6%;实现节约土地约1 3 .6万亩,节地率达到47 .49%。

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