白领如何选地铁房?

业内人士称首开站点沿线更划算,但缺点也明显:附近配套或不够成熟,经济相对落后

2016-10-28 14:32来源:南方都市报编辑:谢烨挺
沿着地铁去买房早已成为深圳人的例牌。随着2005年,深圳第一条地铁线路罗宝线的开通,地铁房的概念便逐渐深入人心。

   9号线梅村站。南都记者 崔欣 摄

沿着地铁去买房早已成为深圳人的例牌。随着2005年,深圳第一条地铁线路罗宝线的开通,地铁房的概念便逐渐深入人心。

今天,贯穿深圳关内罗湖福田南山三区的深圳地铁7号线和9号线将同时正式开通运营,这两条线路涵盖了沿线区域诸多大型住宅区、金融区和商贸区。根据深圳地铁的客流预估,地铁7号线和9号线开通后,两条地铁线路每天客流预计可达70余万人次。

在《深圳市轨道交通规划(2007-2030)》中,明确提出构建包含16条线的城市轨道交通网络,线路规模约597公里、车站371个。根据规划,预计到2020年,深圳将形成11条运营线路、总长434.9公里的轨道交通网络。

有专家认为,深圳已经进入地铁开发大时代。那么,在这样的大时代背景下,什么样的地铁房更具有投资价值?地铁对楼盘的价值有多大的影响?作为白领人群,该如何买到适合自己的房子?

首次开通地铁站的沿线楼盘更划算

第一太平戴维斯此前针对全国多个城市地铁与房价关系的调查发现,对于非城市核心区,距离地铁站3公里以内的楼盘具有较为明显的地铁辐射效应,且距离越近,价格越高,辐射效应越明显。但对于市区来说,有多条地铁线路交会的区域,其楼盘的售价水平差异并不明显,但租金水准要显著高于单条地铁线沿线楼盘。

深圳中原9月推出的一份研究报告则通过与半年前开通的地铁11号线的对比发现,7号和9号地铁线上只有单个站点经过的沿线物业,其价格升幅要略高于有多条地铁线路经过的沿线物业两到三个百分点。“未来具有更多区位优势的单线站点楼盘的补涨效应会逐步凸显,投资7、9号线首次开通的站点楼盘比较划算。”不过,这些楼盘的短板也同样明显,首次开通的站点附近各种配套可能不够成熟,经济发展相对较为落后,深圳中原提醒,投资时更要考虑区域的发展规划以及未来的价值点。

买楼4要素:地段、配套、学区、轨道交通

和其他几个因素不同的是,轨道交通带来的利好,在规划出台时最为明显,而随着轨道交通的通车,其利好效应成递减趋势。“这个其实不难理解,因为楼市更看重的是未来,新的规划和概念出台的时候,往往对楼市的提振作用更明显。”第一太平戴维斯华南区研究部主管何凌表示。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,地铁算得上是一个比较重要的利好因素,特别是对于从来没有通过地铁的区域。但一个楼盘的升值潜力,要综合考察其本身所在区域、配套、品质、开发商品牌等综合因素,仅有地铁因素并不足以支撑其升值空间。

“比地铁因素更重要的,还是地段。而在深圳,由于学位紧缺,因此学区的因素也被置业者格外看重。”Q房网景田天然居店店长余志贵表示。

采写:南都记者 崔欣

专家同题问答

除了地铁,教育和生活配套也应慎重考虑

何倩茹 美联物业全国研究中心总监

余志贵 Q房网景田天然居店店长

张国库 家家顺营销副总裁

1

针对白领,您认为在置业时,需要参考的要素除了地铁,还有哪些要素?

何倩茹:地铁只是置业过程中要综合考虑的因素之一。除了地铁,还应该考虑综合交通情况是否便利,当然最重要的还有社区环境,以及自身家庭的实际需求,例如子女入学需求、医疗需求、景观需求、停车需求等等。

张国库:齐全的生活配套、成熟的社区环境、优质的学位等都应该作为白领群体置业参考因素。

余志贵:能否有较为齐全的锻炼环境成为越来越多的年轻白领置业关注的要素,而对于有子女或即将生育的白领来说,学区是比地铁更为看重的因素。

2

您是否认为楼盘距离地铁越近越好?您个人接受从楼盘到地铁多远的步行时长?从住处到上班地点,您认为单程多长的车程较为合适?

何倩茹:如果仅从出行便利性考虑,楼盘距地铁口越近当然越好,不过实际上,如果距离地铁口太近的话,人流量会相对较大,带来的就是安全性问题。我个人比较喜欢与地铁有一定距离的社区,步行时间在10分钟以内即可。从居住地到公司的距离,车程不超过45分钟会比较合适。

张国库:靠地铁站越近受到的“噪音”干扰也越大,一般在1公里以内的范围比较合适。从住处到上班地点,单程30分钟内(约15站)较为合适,费用约为6—8元,从时间成本和经济成本上来考虑,相对较为划算。

余志贵:现在一些地铁上盖的综合体项目很受欢迎,但除了这类物业之外,小区还是离地铁步行10分钟左右为好,因为相对清净、安全。

3

对于在南山中心区、福田中心区和罗湖中心区的上班族,请推荐7号线或9号线沿线适合的置业片区和租房片区。

何倩茹:7、9号线贯穿了很多老城区,这些区域的租售价格都相对不高。以半小时车程为限,在罗湖中心区上班的白领,可以选择7号线的泥岗,9号线的向西村、文锦、笋岗等。这些区域仍有不少4字头楼盘,租金也相对较低,值得考虑。

张国库:在南山中心区上班的白领,7号线经过的西丽片区算是最为合适的居住地了,无论是租或置业,选择都相对较多,价格在南山最低,且性价比相对较高。

余志贵:对于在福田中心区上班的白领,9号线上梅林片区以及7号线上沙片区都是比较好的置业和租房选择。梅林片区目前有大型商业进驻,整体居住氛围浓郁,教育资源相对薄弱,但房价和租金价格相对低洼且稳定。上沙片区距离天安数码城和C B D都近,地理位置优越,房价和租金较为合理。

盘点

地铁新线路沿线价格最低站点

7号线:笋岗站是7号线唯一仍有3字头楼盘的站点。

9号线:沿线多处站点沿线仍有3字头楼盘,其中,人民南站最低单价3.3万元,文锦站最低单价为3.9万元,银湖站最低单价为3.8万元。3字头楼盘全部位于罗湖老城区,主要的特点是小区较为老旧,但配套相对成熟,出行较为便利。

何倩茹认为,3字头的物业,一般是以前的商住混合项目,这些楼宇人流会比较杂,户型也比较老,所以价格相对较低,这也是其最大的优势,如果是对居住环境要求不算太高的人士可以考虑。不过,老旧物业的升值空间相对小,随行就市的机会较大。

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