商务公寓纳入普通住宅体系是否可行?

2017-05-19 08:58来源:南方都市报编辑:许素霞
连日来,商务公寓成为深圳焦点话题,引起热议的背后是深圳住房供求关系失衡,其金融属性大于实际使用功能等问题使然。

   龙华片区新推出的商务公寓项目,受到投资者和刚需的关注。南都记者 胡可 摄

连日来,商务公寓成为深圳焦点话题,引起热议的背后是深圳住房供求关系失衡,其金融属性大于实际使用功能等问题使然。先是深圳市规划国土委发文严格要求商务公寓建设问题,后有坪山区提出“商务公寓纳入普通住宅体系”。一轮下来,房产中介炒作或混淆商务公寓概念,欲搅动市场促使成交,深圳楼市一度“尘土飞扬”。

5月8日,深圳市规划国土委发布的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制,随后因“发文程序原因”撤回,于5月12日再次发布正式文件,内容几乎无出入。

同日,坪山区政府官网一则消息称,“按照建筑物实际用途配置相应的基础设施。从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系,先行先试统筹配备公共基础设施。”该则消息在5月16日被媒体曝光后引发社会热议,随后该内容被官网删除。当天晚些时候,坪山区政府发布澄清声明:商务公寓不是住宅,规划上不配备学位;在商务公寓的市场管理上,完全按照深圳市的统一政策执行。

对于为何发布后又删除,南都记者致电坪山区政府,一工作人员表示,“此前公布的是错误信息,来源不明,现已发布最新公告说明情况”。不过,据一位接近政府部门的知情人透露,“该则消息应该是某位内部领导的讲话,后被摘写发布于坪山区政府官网,只是一个设想”。

对于商务公寓被纳入普通住宅体系的问题,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示,“坪山开发密度小,正常情况下,区域中心的开发是商业、住宅、工业都要协同并举。但坪山如果发展商业办公,是很难招商的”,在这种情况下,把商务公寓的配套比例扩大,套型变小,相当于变相提供更多的“住宅”供应。

深圳中原数据显示,2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米,其中,其他用途转公寓的项目,供应量约占整体公寓量的30 %。在如此巨量的供应中,假如将深圳商务公寓纳入普通住宅体系,将会给深圳楼市带来哪些影响呢?李宇嘉此前对媒体表示,“这可能提供了一条新的思路,结果不一定就是让房价上涨。供应的提高,供需失衡局面能够逐步缩减,相信房价会更加稳定。”

专家论点

A

政府要操作也不是不可能

幸福投资研究院副院长 王飞

坪山的商务公寓去化一直不乐观,出于去库存的目的,是有利的,也有利于增加住宅的供应,特别是在楼市政策信贷收紧、投资氛围低迷的市场环境下,商务公寓变住宅首付和贷款年限都更有优势。不过要归为住宅,还是会有难度,毕竟商务公寓从土地用途、学位配套、使用率上都差异很大,政府要操作也不是不可能,但也可能会因此推高商务公寓项目的预期和价格。

B

商务公寓不适合住宅化

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

坪山区之所以有这样的考虑,是由于坪山区本身有大量的商务公寓供应,而住宅供应又相对紧缺。但这是与现在政策相矛盾的,从目前的深圳市场来看,商务公寓并不适合住宅化。后来坪山收回了商务公寓转普通住宅的说法,避免引起市场误解。从深圳整体情况来看,应该不会再动议。

商务公寓转住宅试行在这个阶段是一个突出现象,从这两年来看,商务公寓大规模的住宅化,实际上商务公寓与住宅是两个概念,差别非常大。对于过去的“类住宅”产品制定个政策把它过渡一下就好,未来的商务公寓在规范化管理后,不能转也不应该转为住宅。

如果像坪山一样提出一个政策来处理,首先面临的是法律层面上的障碍,此外还有建筑技术等一系列问题,这些问题不是政府能轻易解决的。近来之所以有这么多“类住宅”的商务公寓出现,实际上是开发商在打“擦边球”,一步步把它扩大了。建议这两类产品还是分开为好,避免出现法律和技术问题。

C

需要考虑政策平衡问题

深职院房地产研究所所长 邓志旺

在目前的楼市政策的环境下,把商务公寓纳入到普通住宅体系中来,确实不合时宜,因为这跟国家对“类住宅”产品的态度不一样,毕竟商务公寓与住宅存在差异性,更多倾向于短期居住功能,本身的规划中没有做配套,即使市场上有这种需求。目前在很多产业用地的楼宇中有公寓产品,购买此类产品的居民也是考虑以长期居住。因此,在商务公寓对配套的需求是强烈的,特别是在坪山区,所以政府考虑将商务公寓纳入普通住宅体系,建设相应配套也是可以理解的。

这种做法能一定程度上缓解深圳住房市场供应紧张的问题,因为商务公寓占市场的比例相对较高,但这也远远不够。此外,也可能引发资源竟争的问题,如果公寓执行普通住宅的配套标准,就会影响到此前周边购买普通住宅的人群,这相当于原有的资源被“瓜分”,这其中涉及到公平的问题。

而从深圳楼市价格来看,总体来看将抑制房价上涨。不过,商务公寓价格也会快速提升,与普通住宅价格差会变小。当然,在现有的政策层面上,商务公寓“不限购、不限贷”,而普通住宅的“二套房”需要支付房产总价的七成,显而易见的是,商务公寓销量会增加,所以也要考虑到政策平衡的问题。

从调控基调来看,政府希望楼市稳定,而如果在该环境下去调整商务公寓的配套,很可能带来楼市价格的波动。

D

商务公寓舒适度不如住宅

南都房地产资深研究员 邱永宽

截至目前官方数据显示,全市住宅可售套数约3万套、商业约2万套(其中大部分为商务公寓)。商务公寓可售量大概占到全部可居住的住宅加商务公寓的总量的1/3左右,龙岗区相应比例大概占到1/4,而在统计口径的行政区中,坪山仍然归集到龙岗区中,而坪山区的商务公寓相应占比应该低于龙岗区整体的占比。商务公寓由于用地性质和房产性质与住宅存在较大区别,纳入住宅体系有障碍和限制,如果从供应的角度来说,可以稍微缓解住宅供不应求的现状,但不能从根本上改变,只是从租赁的角度来说,缓解程度更高一些。

如果商务公寓真的全面纳入普通住宅体系,将促进商务公寓的转让交易的活跃度,有可能促发一定程度的价格上涨预期。一方面,由于普通住宅的信贷政策可以首付3成、利率相对优惠,比如多数情况可以9折利率,相对于按照商业对待的商务公寓5成首付、利率1.1倍或以上来说,普通住宅对于购房者来说门槛较低;不过另一方面,原来非深户、社保或纳税年限不够的人群可以享受到商务公寓不限购的便利与优待因此被取消,该部分的成交量将被削弱。

当然如果在房贷政策和入学等资格上按照普通住宅对待、而在购房资格上按照商务公寓不限购不限贷的双重标准对待,则与整体政策环境以及住宅政策产生较大冲突和压力。实际上,政府可以考虑在相关政策上,是否可以按照住宅标准来考虑和参考,相应降低收费标准,由于商务公寓的容积率较高等特性,使得居住舒适度(公共空间较少,多数没有小区)相对低于普通住宅,所以相对来说,价格较普通住宅更低一些,可以降低上车门槛。当然,这里所指的是非高端、非地段很优质的商务公寓,高端商务公寓另当别论。

由于坪山片区的商务公寓需求不是非常旺盛,可能政府有吸引人才的考虑,当然也不排除对项目去化做出支持的可能,对于现有商务公寓如果按照住宅重新定价,不太可能大幅提价,所以按照原价对开发商来说没损失,但价格就很有竞争力,所以说综合来看还是偏有利的。如果从提高商务公寓配套指标,降低和参考普通住宅降低收费标准,提升居住舒适度和居住质量的角度纳入住宅体系,并且初步限定在特定区域范围内进行试点,倒是可以考虑和具有积极意义的。此外,商务公寓作为人才引进的住房,在满足居住性的方面等非原则基础上纳入住宅体系,但是不完全等同于普通住宅,也是一个可以考虑的选项。

策划/采写:南都记者 冯少文

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