开发商延期交楼 可不按合同赔偿

仲裁赔偿比例比业主与开发商协商的还低,山语豪庭4业主不服仍在申诉

2017-08-11 08:49来源:南方都市报编辑:许素霞
开发商延期交楼,与开发商协商赔偿金额不成,惠州山语豪庭小区4名业主申请仲裁。

   部分业主手持裁决书继续维权。

开发商延期交楼,与开发商协商赔偿金额不成,惠州山语豪庭小区4名业主申请仲裁。惠州市仲裁委员会的仲裁结果却让他们大为意外,仲裁判赔的赔付比例比协商还少了一成。相关仲裁理由称,开发商延期交楼,避免了购房者过早地将房屋出售带来更大的利益损失。

60多户业主遭遇延期交楼

据了解山语豪庭位于惠州市惠城区龙丰街道办辖区。目前,该楼盘开发的是一期,共有1、2、3、8四栋楼,该楼盘的开发商是惠州市新恒基房地产开发有限公司。

据业主何先生、钟先生、周先生和宋小姐反映,2014年,他们先后购买该小区房子成为准业主。根据他们与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,开发商应在2015年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将该商品房经验收合格交付给购买人使用;逾期超过60日交房的,购房人有权解除合同,开发商当在解除合同之日起30日内退还全部已付款,并按购房者累计已付款的5%支付违约金;购买者要求继续履行合同的,自交楼期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向购房者支付已付房价款万分之三的违约金。

实际上,何先生、钟先生、周先生和宋小姐4人购买的房子,2016年4月8日才被通知入伙。像他们4人一样,遭遇延期交楼的业主共有60多户。

裁决结果比双方协商的还少一成

据了解,延迟交楼纠纷发生后,开发商与相关业主展开协商。其中,约有一半遭遇延迟交楼的业主与开发商达成了赔偿协议。以延迟交楼赔偿约定的6折予以赔偿;另一半没有达成协商结果的,通过惠州仲裁委员会进行仲裁。

而仲裁结果,却出乎业主预料。仲裁庭认为,申请人(业主)与被申请人(开发商)签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示,签约主体适格,合同未违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立有效,对双方具有约束力。

仲裁庭是鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补购房者所遭受的损失,且购房者已对涉案房屋完成验收交接手续,结合目前涉案房屋价格上涨等因素,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定,根据公平原则予以衡量,仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。

仲裁庭认为,以购房者按日向开发商支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜;仲裁费用,申请人和被申请人各付一半。

4名业主质疑裁决书不公继续维权

南都记者从山语豪庭开发商处了解到,该裁决结果出来后,他们通过继续协商的方式,已经将绝大多数涉案业主提出的延迟交楼问题,通过赔偿予以解决。原本有5户业主质疑裁决不公,后来经过做工作,一户同意了7折赔偿(略高于协商解决的业主,是弥补他的律师费和仲裁费),目前还剩4户。

何先生等4名业主认为,明明有《商品房买卖合同》及《补充协议》,开发商却不严格履行合同和《补充协议》有关违约金的条款,惠州仲裁委在仲裁过程中忽略这些因素,涉嫌偏袒开发商,因此,他们对该裁决结果表示不服。此外,该案的独任仲裁员王某在市房管部门工作,他们申请要求回避;结果,市仲裁委主任不同意王某回避。他们怀疑其中存在利益问题,影响公正裁决。

何先生拿出《裁决书》给记者看,他指出,仲裁委认为本案中,申请人(购房者)没有造成权益的严重损害,也未造成严重的经济损失,相反,被申请人(开发商)因为延期交楼的缘故,从某种意义上讲,保护了申请人的权益,避免了其过早地将房屋出售带来更大的利益损失。

何先生认为,该说法非常不合理,他们4名业主要求按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定赔偿。

矛盾焦点

合同成立有效 为何减半支付?

4名业主认为,既然《商品房买卖合同》及《补充协议》是合法有效的,就应当按照合同约定执行,按照每天万分之三的标准赔付延迟交楼违约金,这样才公平公正。而仲裁委在作出合同成立有效的前提下,又裁决减半赔偿,显然有失公正。

仲裁委认为,2016年底惠州房价上涨,申请人(4名业主)因为持有房屋的缘故,从而房价大幅增值,获得了巨额利益。《合同法》的本意是为了保护买卖双方的利益,即使是被申请人(开发商)延期交楼,也没有对申请人造成巨大经济损失。作出减半赔偿的裁决,恰恰体现了《合同法》的公平原则。

各方说法

开发商:可继续协商也可走司法途径

惠州市新恒基房地产开发有限公司总经理助理许欢介绍,山语豪庭1期延期交楼的原因,主要是开发商和承建商间的工程款纠纷造成的。对于延期交楼的责任问题,该公司从未推卸并一直是在通过协商、仲裁等方式进行解决。

许欢表示,山语豪庭的《商品房买卖合同》及《补充协议》中,违约金按照万分之三赔偿的条款,约定的太高了,正常情况下,都是万分之一。对于由该公司造成的失误,公司一直在积极面对,也希望业主理解。对于剩余的4户业主,公司考虑到业主缴纳了仲裁费和聘请律师费用,愿意按照违约金约定的赔付金额的7折予以赔偿,也算是弥补。如果4户业主仍不满意,也可以通过诉讼走司法途径解决。

目前,该纠纷问题仍在进一步协商处理中。

律师:裁决减半,符合《合同法》公平诚信原则

广东人为律师事务所律师赵国通解释称,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失,以实际损失为基础,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

就本案讲,延期交楼给当事人造成的损失,主要体现在房屋租赁方面,按照合同约定每天万分之三赔偿,以何先生购买的房子总价827449元计算,一天的违约金就是248.2347元,一个月就是7447.041元,该赔偿额度显然远远高于山语豪庭地段的实际房屋租赁价格。若减半赔付,每月平均赔偿额3723.5205元,应该说,略高于当地同等面积房屋的租赁价格,是比较公平的。

业内人士:回避请求莫名被拒,裁决公正性遭质疑

仲裁委员会的宗旨是:依法、公正、及时地仲裁平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权利纠纷,保护当事人的合法权益,保障社会经济健康发展。

惠州一名不愿透露姓名的仲裁业内人士认为,在仲裁过程中,对于申请人提出的仲裁员回避申请,如果符合道理,应尽可能满足其请求。独任仲裁员是由仲裁委主任指定的,决定是否需要回避也是由仲裁委主任决定的。比如,此案中,申请人提出该请求,肯定有其道理。独任仲裁员王某是市房管部门的公职人员,申请人怀疑其和开发商存在利害问题,由此申请回避。反过来讲,仲裁委主任不同意由他指定的独任仲裁员回避,很容易引发申请人对裁决公正性的质疑。

市仲裁委:申请人认为违反仲裁规则,可向中院申请撤销

惠州市仲裁委有关领导介绍,仲裁案件一般是不予公开的,对于申请人提出的回避问题及对仲裁结果不满问题,仲裁委都有卷可查,有据可依,不是随意作出仲裁的。

其中,该案申请人提出仲裁员回避的申请,不符合现行施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条和《中华人民共和国仲裁法》第34条的规定,故作出了不同意回避的决定。

而根据《惠州仲裁委员会仲裁规则》第26条第一款规定,与本案有利害关系的仲裁员应当回避。此案中,4名业主的质疑点,正是认为独任仲裁员王某在房管局工作,而该纠纷是与房产开发商间的纠纷,才申请其进行回避的。

此外,惠州仲裁委认为:案件裁决书是由仲裁庭作出的。本案仲裁庭认为,鉴于约定逾期交房违约金的目的主要是弥补申请人所遭受的损失,且申请人已对涉案房屋完成验收交接手续,结合目前涉案房屋价格上涨等因素,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定,根据公平原则予以衡量,仲裁庭同意开发商关于违约金予以减少的请求。仲裁庭认为以被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之一点五的违约金的标准计算违约金较为适宜。

该负责人表示,惠州仲裁委作出的裁决是终局裁决,自作出之日已经发生法律效力。如果申请人认为仲裁委违反了仲裁规则,可以向惠州市中级人民法院提出撤销裁决。

采写/摄影:

南都记者郭秋成

实习生陈文珊

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