深度 | 深圳高尔夫球场的前世今生和未来

2018-07-12 09:09来源:南方都市报编辑:黄晓航
这一次,南都记者深度追踪深高地块的“前世”“今生”和“未来”。

   位于深圳市福田中心区占地近1.4平方公里的深圳高尔夫球场将被无偿收回,纳入香蜜湖片区。 南都记者 霍健斌 摄


   7月上旬,由于深圳市规划国土委的一份回复函,再次把深圳高尔夫俱乐部球场地块(以下简称“深高地块”)的收地问题,推到了风口浪尖。7年前就备受关注的“深高地块”,受关注点一直集中在“什么时候收上来”、“为什么一直收不上来”、“收上来之后要做什么”,7年时间过去了,从这份回复函中可以看到,终于有了实质性的推动,已经进入了收地程序。在这个时间节点上,南都独家调查追踪深高地块、实地走访深高现状、连续追问相关部门,这一次,南都记者深度追踪深高地块的“前世”“今生”和“未来”。

   前世

   先清算、后收地,土地期满后“收不上来”

   作为深圳中心城市“最后一块待规划的黄金地块”,从7年前就有市政协委员提出,土地使用权即将到期,希望政府能够回收土地后建成公园。7年过去,这块2015年已到期的土地还未“收上来”。

   据市规土委回复函,深圳高尔夫俱乐部球场用地宗地号为B115-0038,面积为1.33平方公里,为行政划拨用地,非商品性质,土地及地上配套的建、构筑物均不得买卖,土地使用期间至2015年2月17日止。而这一地块,正是号称中国最早的高尔夫球会——— 深圳高尔夫俱乐部的所在地。

   1982年9月30日,由深圳经济特区发展(集团)公司(下简称“特发集团”)和香港华联实业有限公司(下简称“华联”)联合出资的深圳高尔夫俱乐部有限公司(下简称“深高”)成立。2015年9月30日,这所中外合作的企业经营期限到期,经主管部门批准,延期至2016年3月30日。

   南都记者注意到,2015年2月6日,深圳高尔夫俱乐部有限公司曾向原深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局申请办理球场用地土地使用权续期,未获批准。这也就意味着,加上深高延长的企业经营时间,这家依旧在开门迎客的球场所在地块,已在其获批土地使用期限后“超期服役”1年有余。

   2015年9月下旬,深高通过社交媒体发布《致会员函》,正式宣布公司经营期限将在2015年9月30日届满,公司将在经营期限届满后进行清算,清算期间将筹建管理公司维持球场的运营。

   就在两个月前,特发集团旗下子公司——— 深圳市特发深高俱乐部管理有限公司(下简称“特发深高”)宣告成立。截至记者发稿,特发深高仍然承担着这个占地近1.4平方公里高尔夫球场的日常经营管理工作。对此,清算组在回复南都记者时称,系考虑该高尔夫球场处于深圳市中心,高尔夫草皮失去管理将严重影响深圳市容,并导致国有资产的重大流失。

   公开资料显示,2016年深高经营期限到期后,其股东于当年6月向深圳市中级人民法院申请强制清算,深圳市中级法院依法受理,并成立了清算组,依法对深高的债权债务进行清理。至此,“先清算,再收地”成为了深高这片行政划拨用地30年期满后的第一次制定有关“未来”的方案。

   今生

   清算、收地同步进行,征地工作3月已开展

   在“先清算、后征地”的思路遇到了瓶颈后,清算组和相关部门提议,不如调转思路,这一次清算和收地同步进行。

   记者从清算组获悉,清算组于2018年2月28日签收了深圳市规划和国土资源委员会福田管理局送达的《关于B115-0038号宗地建设用地使用权到期交回通知书》后,按照通知要求配合政府开展土地收回工作。即今年3月征地工作已展开。

   清算组透露,他们先后召集股东会,金卡会员会议,通知普通会员,告知收地事宜,于2018年3月26日以书面方式告知金卡会员移交协议中涉及金卡会员的事项。两个月后,深高到期土地收回协调会召开,深圳市规土委、市检察院、财政委、国资委、法制办、福田区政府、特发集团、清算组参会。

   2018年6月,深圳市规土委在回复深圳市政协六届四次会议第20180457号提案答复的函中表示,深高土地收地工作正有序开展中,依据相关法律规定,深圳高尔夫球场B115-0038宗地的土地使用权将为无偿收回,地上建筑物、构筑物等将予以适当补偿。如何补,什么时候补,以及补偿给谁?成为目前土地收回谈判的博弈点。

   南都记者获悉,深高地块作为深圳行政划拨用地到期后收回第一例,深高到期土地收回既无上位法明确的法条支持,又没有的前例经验可以借鉴,在处理这块位于市中心的大面积绿地到期后命运问题上,一直走在改革前列的深圳因此格外谨慎。

   现状

   高尔夫球场仍有人打球,别墅区居民生活如常

   7月9日下午,南都记者前往深圳高尔夫俱乐部进行探访,从进门开始便有保安询问进入原由,在得到打球的答复之后被允许进入。随后记者来到前台咨询打球事宜,未获答复。在进入该场所咖啡厅后看到,虽然是工作日,仍有6-7名打高尔夫的市民前来。

   记者咨询了其中一位年纪较大的市民,他表示自己是深圳高尔夫俱乐部的长期会员,20年前就办了会员证。“花费了30多万买的,但这个证是不包含年费的,它只是一个入场证。”这名会员表示,高尔夫球场的会员证都可以转让,但因为深圳高尔夫俱乐部场地到期的问题,该场地的证难以出手,“现在这个场的证已经没有人要了,因为都要过期了。”

   已经超期三年仍在营业,不难看出这片存在已久的高尔夫球场颇受青睐,而其中一个重要原因在于地理位置优越。深圳高尔夫俱乐部坐落于深圳福田区中心地段的深南路,距皇岗口岸仅8分钟车程,是国内最临近香港的高尔夫球会,同时又与著名的香蜜湖度假村相对而立,交通便捷。有会员向记者表示,自己是90年代花费12万办理的会员证,也早在场地即将到期之前就在深圳多个高尔夫球场办理了会员。“虽然场地不算大,但它这个地方有个好处,就是离市区近。”同时,该名会员透露,1985年该高尔夫俱乐部的会员证是8万一张,而在1990年的深圳,8万块钱就能买到一套单身公寓,可见高尔夫入会费价格不菲。

   随后记者来到练习场询问几位前来体验的市民,他们表示自己没有会员证,而因为该场地经营期满,因此想要体验还需要会员带着才能进来,“我们是作为访客进来的,是要收果岭费,周末的时候一场要收费2500块。”

   除了球场仍有会员前来打球以外,南都记者看到别墅区也一直有车辆进入。记者向特发深高咨询时,相关人员也表示,目前在没有接到下一步通知之前,小区业主还是正常在居住,他们也正常负责别墅区的物管工作。

深圳高尔夫俱乐部长期以来只是少数人的俱乐部,早年入会门槛不低,有老会员当年花30多万元买会员证,在上世纪90年代相当于几套房子。一直到现在,占地近1.4平方公里的球场,相当于福田区所有社区公园的3倍,只供2000多会员使用。该球场周边今天已是住宅小区云集,辖区居民20多万,却没有一个大型市政公园可供休闲锻炼。

   老会员

   20年前花30万办会员证

   相当于当时几套房

   7月9日下午,南都记者前往深圳高尔夫俱乐部进行探访,从进门开始便有保安询问进入原由,在得到打球的答复之后被允许进入。随后记者来到前台咨询打球事宜,未获答复。

   记者在进入该场所咖啡厅后看到,虽然是工作日,仍有六七个市民来打高尔夫。其中一位市民说,他是深圳高尔夫俱乐部的长期会员,1998年就办了会员证。“花费了30多万买的,但这个证是不包含年费的,它只是一个入场证。”据这名市民表示,高尔夫球场的会员证都可以转让,但因为深圳高尔夫俱乐部有场地到期的问题,该场地的证难以出手,“现在这个场的证已经没有人要了,因为都要过期了”。

   土地已经超期三年仍在营业,不难看出这片存在已久的高尔夫球场颇受青睐,而其中一个重要原因在于地理位置优越。深圳高尔夫俱乐部坐落于深圳福田区中心地段的深南路,距皇岗口岸仅8分钟车程,是国内最靠近香港的高尔夫球会,同时又与著名的香蜜湖度假村相对而立,交通便捷。有会员向记者表示,自己是上世纪90年代花费12万元办理的会员证,也早在场地即将到期之前就在深圳多个高尔夫球场办理了会员。“虽然场地不算大,但它这个地方有个好处,就是离市区近。”

   同时,该名会员透露,1985年该高尔夫俱乐部的会员证是8万元一张,而在1990年的深圳,8万块钱就能买到一套单身公寓,可见高尔夫入会费价格不菲。

   部分人的专属

   面积相当于多个社区公园

   长期仅供2000人享用

   南都记者看到,除了球场仍有会员前来打球以外,别墅区也一直有车辆进入,走到别墅区入口时,保安表示需要证明是业主才能进入。而记者向特发深高咨询时,相关人员也表示,目前在没有接到下一步通知之前,小区业主还是正常在居住,他们也正常负责别墅区的物管工作。

   早在深圳高尔夫俱乐部地块经营尚未到期的时候,这片中心“绿肺”就颇受关注。据公开资料,深圳高尔夫俱乐部占地近1.4平方公里,总面积相当于多个社区公园。但该地块长期只供约2000名会员(数据来自特高深发)专属享用,普通市民难以进入。南都记者通过现场走访也发现,即便能顺利进入到俱乐部的门口,但想要进入高尔夫球场依然要凭会员证。

   随后记者来到练习场询问几位前来体验的市民,他们表示因为没有会员证,该场地经营期满也没法再入会了,想要体验还需要会员带着才能进来。“我们是作为访客进来的,是要收果岭费,周末的时候一场收费要2500元。”

  深高俱乐部周边

   片区有近20万居民

   无一个大型市政公园

   而围绕在深圳高尔夫俱乐部周边的,主要是新洲片区和深圳中心区以南的部分,两大片区有居民20余万。缺乏市政公园,不仅成为制约两大片区升级发展的短板,更是周边居民呼吁多年的心病。

   其中新洲片区聚集了都市花园、新洲花园、国都高尔夫花园、绿荫豪园等大型住宅小区近20个,而周边更不乏人流密集的城中村及小型住宅区,辖区居民近20万人。无论是人口密度还是小区密度,都远远超出了一街之隔的中心区,但这一片区却没有一个大型市政公园供居民休闲锻炼。

   记者随机走访了新洲片区的几个小区,这片绿地对于周边居民而言,可谓是近在眼前但却不曾享用过。谢阳慧家住新洲路都市花园,和深圳高尔夫俱乐部只隔了一条新沙路。“我这个房子买了6年了,一直有人倡议要建公园,但也没见有动静呀。”听闻该片区可能会被划入金融街的规划范畴,谢阳慧坦言很希望家附近能有一个公园“因为周边确实缺少公园这种惠民的去处,但感觉在这么中心的黄金地段,这么大一块地搞成公园,还是有点浪费资源。”在她看来,如果该片区能够被纳入金融街改造计划,自然会吸引更多的人才入驻。“人气旺了才能形成新的商圈,同时也能给房地产带来活力,政府也会更重视这个地段。对于我们来说多一个商圈,更多关照,何乐而不为?”

   而对于国都高尔夫花园绿荫豪园的住户来说,才是真正意义上和高尔夫俱乐部一墙之隔。对于他们而言,这片“绿肺”虽不能进,但视线能够不被遮挡也不失为一件好事。王悦搬进这个小区有三年了,如今听闻要被改造成金融街,让她无法理解:“深南大道和滨河大道上已经足够大厦林立了,没必要非盯着这块地吧?大家也想有荔枝公园、红树林这样的好去处。金融街虽然高上大,但离生活太远。”

   会员和居民的猜测

   地块若纳入房地产开发

   会给房价带来什么影响?

   谈到球场因经营到期将被收回,不少会员都表示惋惜。但对于这片区域将如何规划,大家的意见却各不相同。有会员表示,自己已经享受了20多年在中心区打高尔夫的生活,倒也不可惜。“大伙儿都觉得这是改革开放的产物,深圳也不差这一个公园是不是?现在双方还在博弈当中。”

   而也有会员表示,面对前几年政协委员“建设市政公园”的提案,他是赞同的,可如今眼瞅着将被纳入香蜜湖片区规划,让他感到不解:“先不去谈这片地是不是公共使用,它这么多年下来也给大家保留了一块天然氧吧,借着这个机会改成房地产合适吗?”

   事实上,深圳高尔夫俱乐部地块的规划牵动的并不只是会员和新洲地区居民的神经。纵观整个高尔夫俱乐部周边,隔着一条深南大道的还有东方玫瑰花园、安柏丽晶等小区,对于临街的居民而言,球场对他们来讲是一片远处的风景。但由于另一条马路对面的香蜜湖度假村已经被确定了改造计划,如果高尔夫俱乐部得以被纳入金融街改造,不失为一个房价上涨的好机会。“你看现在这片的人口密度其实是低的,如果能够把这片区域也纳入金融街改造,肯定会有大批企业入驻,房价自然得跟着涨。”

   收地拉锯战两大焦点:

   70栋无证别墅何去何从

   清算工作何时能完成

   作为球场的配套建设,1982年深高成立之时,除高尔夫球场外,还在该球场用地上配套兴建了70栋别墅,作为会员福利提供给金卡会员居住。这一次深高地块的回收拉锯战,还要分为两大块来说:一是深高股东的直接利益,二是别墅业主的直接利益,而后者则更受到广泛关注。

   A

   70栋会员别墅

   均未取得房地产证

   深圳市规划和国土资源委员会福田管理局在此前接受媒体采访时表示,深圳高尔夫俱乐部球场用地上的建筑物、构筑物均属于球场的配套设施。其中会所一栋,办理过房地产证,证载建筑面积6686.13平方米,土地使用权期限至2015年2月17日止。

   南都记者获悉,会员别墅70栋均未取得房地产证,而福田管理局的回复函也明确指出,深高土地上配建的建、构筑物均不得买卖;另有2栋违法建设的别墅已被福田区相关部门罚没。对于该用地上配套的建筑物、构筑物等,该局将依法依规进行评估、作出补偿。

   这意味着这70栋别墅报建手续合法,但并未具备得到官方认可的产权。这也成为了居住在其中的会员们长期以来的诉求之一。清算组向南都记者介绍,深圳市人民政府于2001年颁发[2001]94号《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》之后,金卡会员一直要求办理房地产证,到清算组成立后金卡会员仍不停地提出该诉求,并向清算组提出确权和取回权申请。

   B

   别墅补偿问题

   会否影响深高土地收回

   清算组称,历史上亦曾与深高公司签订过别墅买卖文件。南都记者调查发现,这一别墅买卖文件是私下买卖,并未向规土部门报备,若存在出售、转让、租赁等情况均不受法律保护。深圳市政协委员陈治民也肯定了这一结论,他表示按照规定,土地上的建筑物不得买卖,但俱乐部建了70栋别墅卖给70个“业主”,这些别墅是没有房产证的,不能进入市场买卖。

   截至记者发稿,金卡会员确权和取回权的诉求并未得到有关部门的支持,清算组向南都记者透露,近期已经复函驳回了金卡会员的相关申请。也有消息认为,如若通过会籍转让附带别墅使用权等形式则可规避违规房产买卖。

   会否存在因70栋别墅补偿问题牵制深高到期土地收回迟迟为无法推进甚至的出现因涉及诉讼被冻结的现象?南都记者调查发现,该地块并不排除将球场所在区域和别墅所在区域分批次收回的可能性。换句话说,可能先收回球场土地用于规划,再收回别墅土地用于规划。

   C

   深高债务仍未能确定

   审计报告无法出具

   而另一个矛盾点,深高到期土地收回所涉及的补偿,直接关系到了深高清算的双方股东的直接利益。

   清算组向南都记者介绍,1982年,特发集团与华联合资成立深高之初就在合同中已经达成协定,深高经营期限到期后,双方将进行切割,之后华联将全面退出这一中外合资企业,深高剩余资产将为中方股东所有。而目前税务机关诉深高公司的2.48亿元税款债权确认诉讼,以及金卡会员诉深高公司的责任纠纷诉讼,现均在深圳中院审理中。

   按照法律规定,强制清算案件一般是在公司资可抵债或资大于债的前提下进行的,但是因为深高公司与税务部门的税款诉讼以及金卡会员诉讼尚未审结,深高公司的债务尚不能确定(审计报告因此至今无法出具);另外收地补偿金额尚未确定,因此深高公司的财产亦不能确定,基于深高公司资产负债均难以在短期内确定,深高公司最终适用何种清算程序(资可抵债或资大于债的强制清算还是资不抵债情形下相关当事人选择破产程序)尚不能确定。

   按照法律规定,深高公司的财产属于清算范围。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后,再将剩余财产分配给股东。深高公司强制清算程序结束后,清算组将依法制作清算报告报法院裁定确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止;如果深高公司的资产不足以清偿债务,则也有可能转为破产清算程序,并按照企业破产法相关规定进行后续财产处理、财产分配、工商注销等清算工作。

   也就是说,清算工作是一个漫长的过程,并且充满了变数。

   过去

   1985年该高尔夫俱乐部的会员证是8万元一张,而在1990年的深圳,8万块钱就能买到一套单身公寓,可见高尔夫入会费价格不菲。

   现在

   围绕在深圳高尔夫俱乐部周边的,主要是新洲片区和深圳中心区以南的部分,两大片区有居民20余万,却没有配套大型市政公园。

   统筹:南都记者 傅静怡

   采写:南都记者 张馨怡 孙雅茜 周世玲 傅静怡

   摄影:南都记者 霍健斌