业主卖房后房价暴涨反悔玩消失 深圳法院强制执行过户

2018-07-31 09:35来源:南方都市报编辑:黄晓航
2015年3月,深圳推出“3·30”新政,房价暴涨之下,不少业主为了利益“反水”,引发不少房产买卖纠纷。

2015年3月,深圳推出“3·30”新政,房价暴涨之下,不少业主为了利益“反水”,引发不少房产买卖纠纷。深圳法院受理的一宗案件当中,市民李某、安某在“3·30”新政前与业主胡某签订了二手房买卖合同,以263万元总价购买一套房屋,并先后办理按揭等手续,双方首次办理过户登记因手续不齐未成,此后业主拒不配合办理过户登记。深圳市仲裁委经审查裁决合同有效,但业主仍拒不履行生效裁决,买方申请强制执行后,深圳法院依法裁定强制将标的房产过户至买方名下。

  买房遭遇业主不配合过户

   仲裁裁决买卖合同生效

   2015年3月20日,市民李某、安某与业主胡某签订了《二手房定金合同》,合同约定,胡某将其坐落于观澜的两套房产转让给两人,房屋总成交价为2635000元,胡某收取了定金10 50 0 0元,双方于2015年4月3日之前签订正式买卖合同。同日,买方支付了上述定金,3月27日,双方打印了《二手房买卖合同打印申请表》,其中约定,该房地产所附着的户口,胡某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出,买卖双方需在签订本合同50日内,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。

   4月1日,双方签订了《深圳市二手房买卖合同》,约定上述两套房的转让总价为290万元,并经协商一致共同签署《声明》确认,买卖双方所交易的两处房产的真实交易总价为2635000元,总价为290万元的买卖合同仅作银行贷款及过户交易使用。随后,申请执行人向银行做了首期款监管并向银行申请了按揭贷款。

   5月21日,双方到深圳市房地产权登记中心办理过户登记手续,但因手续不齐被登记中心退件,此后胡某未再配合买方办理过户登记手续,买方李某、安某遂向深圳仲裁委员会提起仲裁。

   深圳仲裁委员会经审查后作出裁决,一是确认双方签订的《深圳市二手房买卖合同》的真实成交总价款为2635000元,胡某应继续履行合同,配合将两套房产过户登记到李某、安某名下,二是,胡某在收到全部房价后的30日内将附着于该房产的户口迁出,三、胡某支付延期办理产权转移登记的违约金105400元。

   业主拒不履行生效裁决

   深圳法院强制执行过户

   然而,深圳仲裁委裁决生效后,胡某没有履行生效法律文书确定的内容。买方李某两人向人民法院申请强制执行,请求强制将两套房产过户登记到两人名下。执行过程中,法院首先依法查封了本案涉案房产,但由于被执行人胡某拒不履行生效仲裁裁决,且下落不明,无法查找到其下落,由其本人配合申请执行人到深圳市房地产权登记中心办理产权转移登记手续无法实现。

   此后,执行法官对标的房产的产权、查封、抵押登记情况进行了查证,确认该房产无查封、抵押情形,并在申请执行人提交了其在深圳具备购房资格书面文件后,裁定强制将标的房产过户至申请执行人名下。

   法官说法

   执行法官:裁判继续履行合同案经审慎审查可以强制执行过户

   深圳市中级人民法院执行法官杨雁楷表示,类似本案情况,能否由人民法院强制将标的房产直接过户至申请执行人名下,有两种不同意见,其一为:人民法院不应将标的物所有权直接过户至申请执行人名下,而应该认定该案性质为行为执行,只能通过罚款、拘留甚至追究拒执罪的方式迫使被执行人配合履行合同义务,其二则是,既然裁决被执行人将标的房产过户至申请执行人名下,必然会导致房屋所有权发生转移,在被执行人拒不履行生效裁判内容,即原合同内容无法得以实现的情况下,人民法院可以直接将房产所有权强制转移至权利人名下。

   杨雁楷表示,深圳市不动产市场交易活跃,且房产价值巨大,故在交易过程中容易发生纠纷,然而判决继续履行合同的裁判生效后,卖方能主动配合履行的寥寥无几。在这种情况下,若按照第一种意见,必然导致这类案件均不能通过强制转移所有权的方式履行裁判内容,若被执行人名下无财产或查找不到下落,或即使在采取罚款、拘留措施后被执行人仍不履行的情况下,此类案件所确定的权利义务关系则无法通过司法强制执行的方式得以实现,权利人将无法实现自身合法权益,因故在执行实务中,对房屋买卖合同纠纷中裁判继续履行合同的,在经审慎审查后,一般倾向于第二种做法。

   不过,杨雁楷表示,类似案件中,执行法官在裁定直接强制过户前一定要对标的房产是否有抵押、查封等情形进行认真审查,若存在抵押,一定要由卖方或买方涤除抵押债权后方可强制过户,以确保抵押债权的优先受偿性,若存在其他查封的情形,需得查清其他债权是否为真实债权,排除被执行人恶意串通他人制造虚假诉讼规避执行的可能,并尽可能保护其他合法债权人的相关权益。

   统筹:南都记者 徐全盛

   采写:南都记者 徐全盛 通讯员 肖波 郭亚