长租公寓的“一出好戏”: “真相”与“警示”

2018-08-21 09:34来源:21世纪经济报道编辑:黄晓航
由于这场论战涉及面过广,越来越多的业内人士表示更愿意保持沉默。

8月19日上午,虽已初秋,但天气骤凉骤热。北京宋庄一个简陋的艺术馆里,原我爱我家副总裁胡景晖端坐在红色地毯铺就的舞台中央。三把电风扇在四周嗡嗡作响。演讲期间,胡景晖大多时不停地在抖腿,站起作答记者问时也抱着双臂。尽管他逻辑清晰、思维活跃,但可以明显看出,胡景晖只是在尽力保持他的情绪稳定。

因炮轰“自如、蛋壳等推高房租”,8月17日下午,胡景晖被我爱我家董事长谢勇约谈了长达四小时。胡将这场约谈称之为“末日审判”。随后,众所周知,在我爱我家工作18年的胡景晖“被离职”了。

这场仓促而简陋的发布会是胡景晖一个人的独角戏。除了控诉谢勇以及讲述与左晖的有关往事,有关“长租公寓推高房租”也是重要的主题之一。胡景晖在会上说,“在末日审判的时候,我的另一大罪状是,我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。我是在告诉政府,告诉同行,我们要老老实实地介入,不要看规模,一定要保证生意是安全的。”

显然,同行们并不赞同胡景晖的“控诉”。就在胡景晖召开发布会当天,自如董事长左晖、自如CEO熊林、我爱我家等先后发布声明,否认长租公寓推高房租。

更令人意外的是,8月20日,住宅租赁板块开盘大涨,其中我爱我家开盘涨幅达5%。针对这一股价意外走高,21世纪经济报道记者采访了谢勇。谢勇仅回答了四个字,“我业绩好”。但当问及有关胡景晖的“控诉”等事宜,谢勇便不再回应。

“控诉”与“反诉”

胡景晖对长租公寓的“控诉”总结起来是,因为租房是民生问题,资本介入长租公寓是好事,但不能为所欲为。比如,自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商为了扩大规模,以超过市场租金20%-40%的价格收房,这违背了市场规律,酝酿巨大风险。

规模赛跑是长租公寓一大典型玩法。比如蛋壳,自成立以来,蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示,蛋壳公寓2016年5月开始布局全国,2016年底管理房量1.3万间,2017年9月底突破4万间,经过8个月迅速扩增了三倍。截至2018年7月,管理房间近13万间,目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场;而自如在规模方面更是庞大。在熊林一次接受媒体采访中,熊林表示,“截至2018年上半年,自如管理的公寓已经超过70万间。自如认为,10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,而自如则希望占领整个市场的20%,在某些重点城市做到30%。”

长租公寓机构规模赛跑最终引爆的争议点是“推高房租”。有不少案例证明,在争抢房源过程中,机构间难免发生短兵相接现象。而为了获取更多房源,抬高租金是一种被普遍采取的方式。胡景晖认为,“他们这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。”此外,胡景晖还认为,”重装修也是导致租金上涨的原因之一。重装修本身没有问题,但是现在有很多所谓的长租公寓为了达到标准化效果,无论房屋客观条件如何,一律要求采取重装修,这部分增加的成本自然也就转化到了房租里。”

当然,胡景晖在“控诉”长租公寓推高房租之前也强调,供给、需求、季节等因素也是影响房租的因素。不过,胡景晖认为,恰如猪肉价格也因季节变化有所涨跌,但这是规律性变化,因此,这些并不影响长期趋势。

关于胡景晖的“控诉”,长租公寓运营商们当然是不认可的。其中,熊林的声明解释最为详细。熊林认为,租金上涨受季节、地域、人口流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量等诸多因素影响。而经过6年发展,租赁机构化占比也不足3%,自如在北京占比也不过8%。

8月20日,自如还向21世纪经济报道记者发布了一则《关于维护住房租赁市场健康稳定发展的说明》。《说明》称,“为了坚决落实北京市政府主管部门对住房租赁企业提出的‘三不’原则及稳定租金的相关指导意见,北京自如生活资产管理有限公司将在未来三个月保证收出房两端价格稳定,供给平稳,为北京市场提供新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应),新增投放市场的房源会维持租金不涨;全国九城续约房源涨幅不超过5%。”

我爱我家和蛋壳公寓也先后否认了长租公寓推高房租。

真相与警示

那么,长租公寓究竟有没有推高房租呢?这是很多人想知道也在辩论的 “真相”。不过,由于这场论战涉及面过广,越来越多的业内人士表示更愿意保持沉默。

21世纪经济报道记者采访到了几位业内人士。上海易居房地产研究院副院长杨红旭的看法是,“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快,很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系。就像共享单车市场,竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为,分散式长租公寓的确可能更容易出现定价问题,而集中式长租公寓因为受制于严格的财务测算,因此会非常理性。“至于分散式领域涉及到和小业主谈判,可能一个业务员就能决定项目定价,个案多了就容易出现问题。”不过,甘伟认为,“长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额,这还不足以推动市场价格上涨,它不同于垄断力量。就算在北京长租公寓拥有10%-15%的份额,也只是一股小力量。因此,凭此就断定推高房租是不理性不客观的,存在逻辑问题。”

关于长租公寓这场论战,商人潘石屹的解释可能是最接近“真相”的。“房租猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。在租金回报率这么低的情况下,有一些中介和资本就开始囤积房子,商人的本质是逐利的,昨天租金低的时候租进来,今天租金高的时候再租出去,他们就可以赚到其中的差额,他们是在利用价值规律做生意。”

然而,比辩论更重要的是,关于租房市场,一线城市有两个趋势需要警惕。趋势一:租房需求持续增长带来房租上涨压力。根据58安居客房产研究院线上数据,2018年上半年,全国一线城市租赁找房数据出现普涨,一线城市中上海租房需求量同比增幅最大,2018年二季度同比涨幅达70.66%。在持续上涨的需求下,供应量增长规模如果无法和需求相匹配,房租上涨的压力会逐步增加;趋势二:长租公寓市场份额增加,租金监管要求高。长租公寓在一线城市的增长仍将持续,从58安居客线上的数据来看,上半年一线城市的长租公寓流量在10%-15%,明显高于全国平均值,对于一线城市的长租公寓租金监管要求也会高于其他城市。

对此,胡景晖的看法是,北京市住建委对长租公寓的约谈是很有必要的。他对租房市场有三点建议:第一,通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;第二,如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;第三,建议住建部和各地的住建委员严格监管进入到长租公寓的资本。

58安居客房产研究院首席分析师张波的建议是,“首先,制度先行、法律保障。从国外发达国家的经验来看,稳定租金无不需要借助强制手段来保障,例如德国出台的租赁法律,对于租金上涨幅度都有明确规定,由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策,但目前国内租赁还未上升到国家法律层面,保障的力度有待切实提高;其次,需要合理增加和匹配不同人群租赁房源,尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。在此基础上加大集体土地租赁房源试点,加快部分城市商住用房改建成出租房源,推动房企自持性用地上市等后段都可以保障租赁房源量稳步增加;最后,对于各类租赁运营机构要采用‘胡萝卜+大棒’政策。一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持;另一方面各地需要做好相关监管工作,重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。”