深圳一片区旧改花10年终100%签约 时间成本高昂如何破题

2018-09-12 10:15来源:南方都市报编辑:黄晓航
在一向以快周转为准则的房地产市场,旧改项目始终是一个特别的存在,且不论资金需要投入多少,时间成本就是一个大问题,前后历时十年才走到业主100%签约阶段的深圳盐田桥东片区项目即是最好的佐证。

南都讯 见习记者黄冬艳 在一向以快周转为准则的房地产市场,旧改项目始终是一个特别的存在,且不论资金需要投入多少,时间成本就是一个大问题,前后历时十年才走到业主100%签约阶段的深圳盐田桥东片区项目即是最好的佐证。

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签约后 项目短期内可进入开发阶段

据卓越旗下城市更新集团官微最新消息披露,2010年被正式列为深圳第一批城市更新单元的桥东片区老住宅区,终于在今年8月底完成了最后一户业主的签约。100%的签约率意味着,如无意外,项目短期内将可进入开发阶段。

南都记者了解到,旧改项目在进入实际开发之前,一般需要经过四个阶段,意愿征集及计划申报、规划审批、拆迁及实施主体确认、用地审批。

其中从规划审批到拆迁及实施主体确认,几乎是所有旧改项目中耗时最久的环节,少则三五年,多则十年八年都有。

“城市更新项目里面也存在八年抗战的故事,很少有项目能够在三五年之内搞出来。”有业内人士曾如是形容城市更新项目前期的艰难历程,而这也是桥东片区老住宅区旧改推进的十年真实写照。

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桥东片区所在位置。


桥东30年老住宅区

走了十年终于旧改

按照深圳城市更新改造办法相关规定,旧住宅的改造,需要全部业主同意才可实施,但由于业主的意见和要求很难统一,往往导致签约难以持续推进。

深圳2010年披露的第一批城市更新单元规划制定计划中,有八个被纳入拆除重建类的旧住宅小区,但多年来这八个项目都遭遇了不同程度的阻碍。

有媒体走访发现,上述八个项目至今已进入动工阶段的项目仅三个,其余的或仍在签约推进中,或陷入停滞。

传出最新消息的桥东片区老住宅区,是上述八个项目的其中之一,直至今年8月底,项目最后一位业主才终于签约,实现100%签约,从提出旧改到完成签约,前后已经过八年。

桥东片区老住宅区位于盐田沙头角片区海涛东路附近,1988年建成至今恰好三十年。2008年,也就是建成20年之际,该小区开始被列为城市更新项目,计划以拆除重建的方式进行改造。

在2010年正式被列入深圳披露第一批城市更新单元规划制定计划后,桥东片区老住宅区开始进入签约阶段,当时由荣津实业作为项目申报主体,但此后频频传出推进困难的消息,后于2015年卓越集团牵手荣津实业,双方共同参与该项目的城市更新改造。

南都记者从项目规划了解到,桥东片区老住宅区项目的拆迁用地面积约为4.63万平方米,规划建筑面积约23.6万平方米,规划有住宅、公寓、商业等部分。其中住宅体量为15.67万平方米(包含1.1万平方米保障性住房),商务公寓建筑面积4.46万平方米,商业建筑面积2.6万平方米,另外还有8290平方米的公共配套设施面积。

有知情人士透露,该项目的总投资为23亿元,但目前该数字未获得卓越集团方面的回复确认。

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改造效果图。

旧改之难:立项到主体确认需5-8年

深圳土地资源越来越匮乏,增量土地难以获取,所以无论是本土还是外来房企,各大开发商纷纷借助存量土地加码市场,恒大在深圳的旧改项目已接近40个,依靠旧改发家的本土房企佳兆业在深圳已纳入土储的旧改面积也达到了约184万平方米,算上未纳入土储的项目,总面积已近千万。

但即便开发商蜂拥而至,旧改项目的开发难度也并不会因此而降低,尤其对于非本土,旧改经验也不多的企业。今年5月份,中铁置业挂牌转让其已经拿下八年的旧改项目,有“深圳IT第一村”之称的龙岗坂田的新围仔村,就被解读为“知难而退”。

深圳市城市更新企业协会联合创始人赵磊介绍道,旧改项目进入实际开发之前,一般需要经过四个阶段,意愿征集及计划申报、规划审批、拆迁及实施主体确认、用地审批。

当中耗时最长也最难的就是第三个阶段——拆迁及实施主体确认,一方面是拆迁谈判具有很大的不确定性,业主和产权众多,另一方面深圳市场价格变化快,都导致拆迁方案难确定,进度受影响,所以旧改项目从立项到最后主体确认一般需要五到八年,很少有能在三五年之内完成的。

数据显示,目前列入深圳城市更新计划的项目有693个,已取得专项批复的项目410个,但已确定实施主体的项目仅有156个,占比仅22.5%。

对于刚刚完成全部签约的桥东片区老住宅区项目,赵磊表示,如果100%签订拆迁补偿协议,就意味着形成了单一主体,可以申请主体确认和办理土地手续,办完手续就可以进入开发阶段。

而若无重大历史遗留问题,办手续的时间一般会三个月到半年左右。也就意味着,桥东片区老住宅区项目或许很快就可进入实质性开工阶段。

据赵磊统计,目前深圳已确定实施主体的156个项目中,意愿征集和计划申报时间平均为0.8年,从列入计划到规划批复的平均周期需要1.73年(较易审批项目),再从规划批复到实施主体确认的平均审批周期则要2.16年,实施主体确认后到拿地,平均周期为1年。

前后全部时间加起来,意味着一个旧改项目从立项到开工,至少需要6年左右,其中拆迁谈判所需的平均时间,就已接近4年。