买两房得三房!人见人爱的N+1户型,买了竟然还有坑?

2018-10-17 09:14来源:南方都市报编辑:黄晓航
法律人士提醒,开发商大手笔送面积,购房者要当心“被违建”!购房者需要搞清楚面积从哪里“偷”来,以免被冻结产权。

房价已在高位,拥有更高使用率的N+1户型自然更受购房者青睐。买两房得三房、买三房得四房?听起来可以说是购房的上佳之选。

但法律人士却在提醒,开发商大手笔送面积,购房者要当心“被违建”!购房者需要搞清楚面积从哪里“偷”来,以免被冻结产权。

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先来科个普:什么是N+1户型?

所谓的“N+1”户型,实际上是开发商赠送面积的一种手段。“N”是房产证上标明的房间数,“1”则是不计入产权证的空间,对于这个赠送空间,完全可以改造成一个完整的房间,可做书房、阳光室甚至是卧室,当然,对于开发商赠送的这个“1”,不计入购房者的产权范围,购房者只有使用权。

N+1户型拥有极强的改造性和可塑性,实际可供利用的面积就要比同等面积的其他户型要大,后期可以通过改造实现原户型所不具备的功能区,也可以通过改造,扩大原有房间的面积,让居住更加舒适。由于不计入建筑面积,在前期购买及后期按面积收取的物业费、维修基金费等,赠送部分的费用都可以省掉,节省了居住成本。

购买N+1户型,这三大问题得注意

如此贴心的户型设计,竟然还有“坑”?

1、赠送面积没有产权。一般而言,开发商赠送的面积其实是不计入产权的,这部分没有出现在房产证上面积,在房子在出售或者是抵押的时候出现问题很难维权。

2、装修费用较高。赠送面积存在的位置一般都是非正常户型分布的位置,所以在进行改造或者是装修的时候,改造成本会较高。

3、改造可能影响原有户型功能。在房屋进行改造的过程中,很有可能需要遮挡原有的通风和采光,影响居住舒适性。

律师提醒:

开发商大手笔送面积,购房者当心被违建

对于开发商常见的“偷面积”手段,盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣提醒,如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉,几乎不会胜诉。因为开发商赠送面积中的不合法部分基本不会写入合同,购房者要求其实现承诺没有证据。另外,违建而来的“偷面积”风险巨大,一旦遭到举报,就有被政府冻结产权、不能交易的可能。

有关“偷面积”的相关概念,张茂荣律师曾撰文一一分析,有助于业主加以辨别。

●“偷面积”

所谓“偷面积”,就是利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积,或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等),以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子,减少了建筑面积的套内平面面积。这样一来,可以帮助开发商减少上缴税费,在楼盘营销时,更是可以利用“偷”来的面积送给买房者,以增加项目销售亮点。

●“违建面积”

部分开发商给业主的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的,具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司,对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时,与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳,违规主体还是购房者,导致购房者“被违规”),使得房屋实际使用面积增大。

●“侵权面积”

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积,如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等,根据《物权法》规定,该部分空间本来就属于业主共有,而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利,即便开发商赠送,在其他业主提出异议的情况下,这一“侵权面积”上的建筑物、构筑物也可能被拆除。

综合自  房天下、南方都市报、网易财经、聊宅