开发商逾期交房半年多,业主获赔6.5万!交房时间该怎么算?

2018-11-21 14:56来源:南方都市报编辑:黄晓航
珠海一家房地产开发商与业主合同约定去年3月底交房,但逾期半年多才办理竣工验收备案手续,面对业主追索违约金的诉求,开发商将航展、中考、高考等作为不可抗力因素,要求扣除相应天数,减少违约金。

南都讯 记者杨亮 珠海一家房地产开发商与业主合同约定去年3月底交房,但逾期半年多才办理竣工验收备案手续,面对业主追索违约金的诉求,开发商将航展、中考、高考等作为不可抗力因素,要求扣除相应天数,减少违约金。近日,珠海市中级人民法院二审审理该案,驳回了开发商晋和天庆公司的上述主张,判决开发商赔偿业主6.5万元违约金。

业主:

新房延期半年多交付索赔14万余元

家住珠海斗门的余先生反映,2016年2月24日,其与晋和天庆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买后者开发的珠海某楼盘一套商品房,总价款为973167元。

法院审理查明,购房合同约定,开发商应当在2017年3月31日前向余先生交房,并明确交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。除不可抗力外,出卖人未按约定的时间交付买受人的,应当向业主支付违约金。

余先生介绍,2017年3月25日,晋和天庆公司通过EM S快递向其发来收楼通知,告知其购买的商品房已建设完成并具备交付条件,但其验房时发现房屋存在墙面色差等质量瑕疵,且当时开发商并未按照合同约定,办理好建设工程竣工验收备案,燃气也未达到交付条件,直到同年11月,开发商办理竣工验收备案后,其和家人才办理收房手续,房屋延期交付半年多时间,给其生活、工作和子女入学都带来了不便。

不久,余先生一纸诉状将开发商告上法庭,要求企业按照合同约定支付逾期交房违约金共计14万余元,并承担该案诉讼费用。

开发商:

辩称不可抗力因素导致逾期

法庭上,晋和天庆公司回应,企业在涉项目即将全部完工的情况下,于2017年3月25日向余先生发出了收楼通知,2017年5月16日案涉项目经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》,但是当时由于政府没有完成案涉项目所属区域的燃气管道基础设施建设,导致案涉项目无法办理主体工程竣工验收备案。虽然,案涉项目于2017年11月1日因各种客观因素的影响才取得《竣工验收备案表》,但案涉项目大部分业主实际收楼时间在2017年4月、5月、6月,从侧面印证案涉项目在2017年5月16日前已经实际符合交楼条件,对余先生并没有造成实际损失。

开发商同时认为,企业之所以未能在合同约定的时间交楼,主要是因为案涉项目在建设过程中曾遭遇合同约定的不可抗力因素造成的,如燃气管道铺设在案涉工程竣工之时,并未铺设至项目所在区域,导致了燃气工程施工的迟延,燃气工程在施工过程中受到了恶劣天气的影响。在除去不可抗力因素造成的逾期施工的天数后,晋和天庆公司实际逾期时间较短,并未给业主造成损失。余先生请求的逾期交楼违约金按房款总价的日万分之六的比率计算明显过高,应当予以调低。

庭审焦点——

开发商早在3月底前就发出收楼通知,但直到11月才办理竣工验收备案手续,交付时间究竟该如何计算?什么因素属于不可抗力,可以延期交房?上述问题成为本案焦点。

焦点1 交房时间怎么计算?

珠海市中院审理认定,晋和天庆公司于2017年11月1日办理了案涉商品房的竣工验收备案手续,具备了交房条件,但其在2017年3月25日就向余先生发出入伙通知书,此时尚未具备交房条件,不能认定企业已经向业主发出了有效的收楼通知。

而在办理了竣工验收备案之后,晋和天庆公司没有按合同约定向余先生发出办理入伙手续的通知,应以余先生实际收楼的时间(2017年11月12日)作为截止日计算逾期交房违约金的时间。故开发商逾期交房的期间应为2017年4月1日至2017年11月11日,合计225天。

焦点2 中考、高考、台风是不可抗力吗

法庭上,晋和天庆公司将中考、高考以及台风“天鸽”等视为不可抗力因素,主张在计算逾期交楼时间中扣除134天,其中航展6天、中考6天、高考4天、2016年2月至2017年10月期间因暴雨红色预警、台风橙色、红色预警等恶劣天气导致延期施工的118天。

不过,法院二审予以驳回。判决书认定,虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等为不可抗力,但企业未提供证据证明航展6天,中考6天、高考4天停工为政府发文要求其停止施工。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。高考、中考每年均会进行,航展亦是珠海市定期举行的活动,晋和天庆公司在与业主签订合同时是能预见到上述情况的,因此,企业主张航展6天,中考6天、高考4天属于不可抗力应予减扣,法院不予采纳。

法院同时认为,交房期间可以顺延,是指在合同约定的期限内发生了不可抗力的情形,而本案中,《商品房买卖合同》约定的交房期限为2017年3月31日,台风“天鸽”发生在2017年8月23日,即不可抗力发生在晋和天庆公司已经逾期交房的情况下,其再以此主张扣减逾期交房的天数缺乏依据。