深圳发布产业用地“扩容”新政,或可通过三种途径实施

2019-01-09 09:35来源:南方都市报编辑:黄晓航
在《深标》密度分区与容积率规划公布最新版修订标准的五天后,深圳产业用地容积及容积率调整方面迎来了更全面、系统的新规。

南都·深圳大件事讯 记者孙雅茜 见习记者黄冬燕 在《深标》密度分区与容积率规划公布最新版修订标准的五天后,深圳产业用地容积及容积率调整方面迎来了更全面、系统的新规。

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为优化营商环境、降低企业成本,推动实体经济高质量发展,深圳市规土委于1月8日发布发公告公布《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(征求意见稿)(以下简称《管理规定》),并面向公众启动征求意见。

《管理规定》对产业用地容积及容积率的调整进行了全面、系统的规定,提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施,划定新增建筑面积的15%为产业用地容积调整的贡献基准,并明确规定提高容积率增加的建筑面积不得转让。

该公告显示,有关单位和社会各界人士可在2019年1月17日前将意见反馈。

深圳物流物业空置率降至5%以下,产业发展不断外溢

产业是城市发展的重要基石,土地资源是支撑产业发展的重要载体,在深圳新增建设用地空间资源紧约束条件下,如何进一步推进土地供给侧结构性改革,推动产业转型升级,促进产业用地节约集约利用成为了特区推动实体经济高质量发展中夹亟待决的问题。

以产业用地中物流用地为例,高力国际统计的数据显示,从2008年开始,由于缺乏土地供应,深圳物流园供应量增速不断放缓,市场供应相较需求一直处于短缺状态,而从2009年开始,深圳物流物业空置率也因此由35%左右整体波动降低至5%以下。

高力国际统计数据显示,截止2018年末,深圳物流仓储存量约为205.79万平方米,供需的差距使得空置率进一步降低至3%,导致需求不断外溢至东莞及惠州。受供需不平衡影响,深圳物流仓储租金自2009年起一直保持增长态势,年均租金增长率达5.3%,截至2018年第四季度,全市平均租金同比增长10%至每平方米每月49.6元,仍有继续增长的态势。

新建、扩建、拆建及三者组合均可实施产业用地容积及容积率调整

为保障产业发展空间,《管理规定》将适用范围限定为工业用地、物流仓储用地等产业用地的容积率调整。同时,用地的范围涵盖了协议出让、招拍挂出让、土地整备、城市更新、历史遗留违法建筑处置等各种类型的产业用地。

为充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求,在规范实施路径方面,《管理规定》依据建设项目管理相关规定,提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建及三种方式组合的路径实施。此外,基于规划统筹、公共利益以及产业发展需要的考虑,《管理规定》对拆除建(构)筑物建成年限、可拆除建筑物比例等事项进行了明确和细化。

产业用地容积调整的贡献基准为新增建筑面积的15%

值得一提的是,《管理规定》对土地、建筑物贡献进行了明确,提出产业用地容积调整以新增建筑面积的15%为贡献基准。对于已建成的产业用地新增建筑面积,则制定了基础容积与规划验收建筑面积的差值为其标准;未建成的产业用地的新增建筑面积,则以基础容积与出让合同约定的建筑面积的差值为依据。

对此,深圳市规土委解读称,《管理规定》规定产业用地提高容积率需结合城市规划要求,贡献一定比例的土地和建筑面积,其目的是为保障规划实施,落实城市基础设施、公共服务设施和公园绿地等公共利益用地,并利益共享为原则。贡献标准的设定则充分考虑了公共利益的实现以及统一性、公平性、可操作性等多方面要求,

此外,《管理规定》给予权利人选择权,提出可通过移交土地、建筑物或二者的组合;移交的建筑物面积不超过3000平方米的,权利人还可选择按规定缴交地价后自行持有。

提高容积率增加的建筑面积不得转让

为确保产业用地容积率提高后的建筑面积用于产业发展,防止产业空心化和房地产化,《管理规定》也在限制产权转让方面进行了严格限定,明文规定提高容积率增加的建筑面积不得转让。此外,权利人还需严格按照与产业部门签订的《产业发展监管协议》开发利用土地。

此外,在“强区放权”背景下,为提高产业用地容积及容积率调整审批效率,《管理规定》也将产业用地容积率调整审批程序由管理局、委员会、图则委三级审批变为管理局一级审批。

对于此番征求意见的《管理规定》,深圳市规土委在官方解读中给予了三个“有利于”的高度评价,表示该政策作为深圳市规划土地管理制度改革的一项重要举措,有利于挖掘存量建设用地潜力,进一步提高产业用地节约集约利用水平;有利于破解我市产业发展空间瓶颈,促进产业转型升级;有利于支持实体经济发展,为建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市范围积累经验。