丁祖昱预测2019楼市:地价会降,行业规模降

2019-01-10 09:23来源:南方都市报编辑:黄晓航
在重申“房住不炒” ,强调“因城施策、分类指导”的基调之下,2019年的楼市会是什么样?一年一度的丁祖昱楼市预测来了。1月8日,“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海举行。

在重申“房住不炒” ,强调“因城施策、分类指导”的基调之下,2019年的楼市会是什么样?一年一度的丁祖昱楼市预测来了。1月8日,“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海举行。

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丁祖昱表示,今年楼市整体购买力下降,房地产销售规模预计会下降10%,地价还会降,房企可抄底。“大家还是要做好相对坏的准备,我个人认为2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年。”

2018回顾:高增长模式已不

丁祖昱先对去年的市场情况进行了回顾和总结。他表示, 2018年土地市场是靠三四线城市在支撑,三四线城市的土地出让总面积接近80%。而价格方面, 6成地块成交价格下跌。上海、北京、深圳的城市地价都跌了,而深圳领跌。

房产交易量方面,一线城市基本和2017年持平;二线城市是中流砥柱,表现非常出色;三四线城市先升后降,特别从三季度末开始整体下降速度非常快,目前下降趋势还在持续。

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豪宅市场仍不太乐观,特别是北京、深圳豪宅成交被腰斩。三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一。2017年,三亚3000万以上的豪宅有两百多套的成交, 2018年,三亚没有3000万以上的豪宅成交。

二手房的市场已经到了最危险的时候。在二季度以价换量稍微有所上升之后,从6月份开始就一路下跌,直到11、12月份稳住。“现在一个经纪人一年平均成交不了一套房。”

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规模企业继续发展。2018年,百强房企销售11425个楼盘,总销售额首次突破10万亿,单项目产能8.78亿。其中,前30家房企抢了半壁江山,占据46%左右的市场份额。2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中,余下TOP11-100仅分的剩下一半土地货值。但较2017年相比,2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38,房企拿地明显更为保守。

2019年预测:

房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂

展望2019年,丁祖昱表示虽然房地产市场很冷,但没有必要对未来失去信心,特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量,依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

对于今年的市场预测,他这样说:

1、货币放水难解楼市之渴

即使适度放水,也不会马上作用于房地产,房地产短期不会被重启复苏。未来,房地产会走完他自身的调整期。因此,所有房企不要对短期市场有所侥幸,依旧做最坏的打算。

2、中央放权到地方 “四限”放松有希望

目前,很多城市已经不用限价了;而限购的适度放松,对部分城市也是有必要的;限贷的政策则已开始宽松,首套置业群体会给予更大的支持;限售的城市,在菏泽之后还会有更多。

3、13万亿!地产行业规模下降10%

2019年房地产销售规模预计会下降,整体销售总金额预计在13万亿多一点,而销售面积从17亿平方米回落。

4、购买力下降,刚需房要注意了

对一线城市,远郊的刚需房,现在去化出现大的滑落,这和刚需的购买力完全相关。此前房价上升,影响最大的还是刚需,而不是改善市场。刚需的工资收入增长赶不上房价上涨,未来刚需的面积会下降,总价会降低,这样才能适应刚需客户。

5、地价还会降,房企可抄底

永远不需要在最底部去抄底,但可以选择在“底部区域”抄底。2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机,这可能是资产价值最低的一年。

6、租赁行业面临大洗牌,“背靠大树”能活下

近期,整个租赁市场无论是出租率还是租金,已然发生了变化:市场被过于高估,一二线城市的空置率仍在15%以上。租金届并没有大涨只是平稳上涨,预计今年将出现行业大洗牌。危中也有机,如果能靠上房企这大树,重新发现租赁市场中的商机,如蓝领租赁、4000元|平米以下的市场,那么还是有胜出的机会。

7、看好物业管理,不看好养老地产

短期不看好养老地产,但看好物业管理,这是BAT都来敲门的业务板块。而养老地产盈利模式还未形成。健康的老人都去带孩子了或者去忙自己的事,不需别人为他们做养老公寓。今天养老地产当中唯一有市场的就是需要看护照顾的失能、失智老人,但这一块在实际运营中又有一定的困难。