恒大前四月“抢收”1780亿 大手笔投融资背后的平衡术

2019-05-10 09:12来源:21世纪经济报道编辑:许素霞
调控政策持续收紧的2019年,销售增速放缓成为房地产行业的主基调。

本报记者 张晓玲 实习生 范伟 深圳、广州报道

调控政策持续收紧的2019年,销售增速放缓成为房地产行业的主基调。

进入5月,渐入尾声的楼市“暖春”,或许将是开发商们在这一年中最快乐的日子。

中国恒大抢到了这一窗口期最大的红利。在刚刚过去的“金三银四”,恒大靠持续的降价促销,实现了超额销售,稳居行业第三。

赚得多花得也快。在公司负债总额和净负债率已经很高的情况下,前四月恒大依然持续大手笔投资新能源汽车相关公司,融资就成为必选项。

据21世纪经济报道记者统计,前四月恒大发债融资金额已达609亿,为主流房企最高水平。

未来,如何保持地产主业高质量增长,推进多元化产业发展,尤其是许家印奉为“龙头”的新能源汽车产业,同时又能保持收支的平衡,持续降低净负债率,是恒大面临的主要挑战。

恒大抢收季

今年一季度至今,恒大是销售、促销表现最积极的开发商了。

前四月,楼市经历了“冬天的尾巴”和“小阳春”,碧万恒依然稳居TOP3,但与去年同期相比下降明显。据克而瑞数据,1-4月,碧桂园、万科、恒大以累计销售额2370亿、2090亿、1776亿元稳居前三,累计同比增速分别为-8%、5%、-17%。

从单月数据来看,前三名企业3月、4月销售业绩均好于前两个月,万科及恒大3、4月销售业绩均超过500亿元。

其中恒大3、4月上升更为明显。3月份实现合约销售金额约为549亿元,环比2月份的215.3亿元大幅增长155%,成为单月销售增幅最高的房企之一,同比则上涨11%。4月份,恒大实现合约销售金额584.1亿元,环比增长约6.4%,同比增长约15.9%。

相比3月的高基数,4月份销售又创年内新高,横向比较,也高于其他龙头公司。

分析人士认为,恒大在3、4月份先知先觉进行“抢收”,实施全员营销,是其业绩高增长的的主要原因。

今年3月份,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均享有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。且由于销售业绩出众,恒大将促销活动延期至5月4日,力度与3月份基本相当。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法,这体现了其对于市场的灵活把握。

在此前的2018年业绩会上,恒大宣布将2019年合约销售目标定为6000亿元。这意味着,目前已经实现销售目标的近30%,若按此增速,恒大将在今年第四季度提前完成目标。

收支平衡术

通过降价促销回笼资金的同时,恒大近期在融资上的动作也不少。

首先是频密的海外融资。最大的一笔是今年1月发行的30亿美元债; 此外,4月8日,恒大发布公告称,拟发行3笔合计20亿美元境外优先票据,其中包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据,4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据,以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。

随后于4月15日,中国恒大集团再次宣布,增发三笔总计10亿美元优先票据,包括2亿美元于2022年到期的9.5%优先票据,4亿美元于2023年到期的10.0%优先票据,以及4亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。

此外,4月10日,恒大拟发行一笔200亿元(含200亿)的公司债券,已受上交所核准发行,募集的资金在扣除发行费用后,拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息(到期债务)。

不算ABS的话,这是恒大近3年来再次发行境内公司债,恒大上一次境内发债还是在2016年的7月。

无论境内外发债,根据相关政策,这些新的融资只能用于偿还旧债。数据显示,从今年4月起到2020年8月,恒大需要清偿4笔债券,总计金额约为311亿元。最近一笔到期日为2019年7月8日。

不断地回笼资金、融资还债的同时,恒大今年持续加码新能源产业。

上月末,有消息称,恒大考虑收购汽车制造商DAF Trucks和VDL Groep。而恒大此前已将全球性电动汽车企业NEVS、瑞典超跑公司柯尼塞格、上海卡耐新能源等伙伴揽入自身产业链中。

再加上恒大集团145亿投资的汽车经销商广汇集团,整个恒大系在新能源汽车产业链的投资已达约300亿。

大手笔的融资和投资背后,恒大的财务、收支是否能够平衡?答案在财报中可窥端倪。

恒大发债募集说明书显示,截至 2016年末、2017年末和2018年末,公司资产负债率分别为92.89%、83.52%和80.30%,处于较高水平。

在核心净利润大幅增长的同时,恒大截至去年底的净负债率回升超过150%,对此恒大首席财务官潘大荣称:“2018年中期的负债率已经大幅下调了,下半年有稍稍反弹,这和新的产业投资有关,比如收购NEVS,我们2018年下半年秉持现金为王的策略,预计今后会把净负债率进行调整。”

此前,恒大曾表示到2019年将净负债率降到100%,2020年继续降至70%。

截至2018年底,恒大的短期有息负债合计为2874.37亿元,较截至 2017年末公司短期有息负债规模有所下降,其中短期借款余额1004.65亿元,一年内到期的非流动有息负债余额1867.65亿元。

申万宏源研究指出,通过境内外大笔融资,恒大虽然负债结构在改善,但负债压力仍高于行业一般水平,短期偿债指标依然偏弱。

国泰君安证券则认为,源于资产负债表的增强和稳定盈利,中国恒大的运营风险将逐渐降低。其预测,恒大净资产负债率将逐渐从2017年末的151.9%下降至2021年的88.4%。

宏观层面上,国泰君安证券分析师表示,今年一季度以来社融等各项经济数据企稳,稳健的货币政策与积极的财政政策已初显成效,今年房企融资环境整体稳中向好。

“但最新的政治局会议重提‘房住不炒’也反映接下来大幅宽松的可能性不大,地产融资周期波动中枢仍将是下移的态势。”国泰君安进一步指出。


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