30家千亿房企货真价实仅19家?排行数据注水乱象何时休

2019-07-12 10:34来源:南方+编辑:许素霞
近日,由于上半年合同销售额遭遇投资者的公开质疑,中国奥园集团股份有限公司(以下简称“中国奥园”)港股在7月8日应声急跌了8.61%。为此,中国奥园不得不紧急发布澄清公告,并采取一系列“急救”措施,才让股价止跌企稳。

近日,由于上半年合同销售额遭遇投资者的公开质疑,中国奥园集团股份有限公司(以下简称“中国奥园”)港股在7月8日应声急跌了8.61%。为此,中国奥园不得不紧急发布澄清公告,并采取一系列“急救”措施,才让股价止跌企稳。

这是中国奥园最近一年来股价跌幅最惨的一次“滑铁轳”,而始作佣者是该公司实际销售数据与某机构排行榜估算的合同销售额存在一倍差距。楼市专家张大伟随后撰文指出,“2019年,中小房企因为排行榜风波出现的股价闪崩,已经不是第一起。”此前,佳源集团公布的2018年销售额为201.8亿元,但第三方统计的数据却是875.5亿元,673.7亿元的差异迅速引爆社会舆论,面对数据造假质疑,佳源国际港股价格单日暴跌了80.62%。

每到年中或岁末,围绕房企的各类数据排行榜便会在各类商业智库网站粉墨登场。与此同时,针对这类排行榜数据真实性和准确性的质疑也不绝于耳。此前,一位广东房地产市场监管人士向南方日报记者感慨,房产数据排行榜乱象已困扰行业多年,他们早就向住房城乡建设部上报反映过,但由于涉及主管部门较多,目前尚无很好的手段加以整治。

第三方数据与房企实际公布数据出入巨大

还没有正式进入7月,克而瑞等一些公司已经迫不及待地推出了上半年房地产行业销售数据,并对全国房企的业绩进行排名。从事专业统计工作的人士都在问,在各大房企都没有正式公布半年报之前,就“先声夺人”地发布这类排行榜,依据从哪里来?

多家与这些机构有合作的房企内部人士告诉记者:数据基本靠猜。事实上,除了克而瑞,中指研究院、乐居等多家第三方研究机构近年都在不断发布自己的数据榜单,从拿地、销售、净利、负债和融资等不同角度对国内房企进行排名,除了排名前10的龙头企业没有太多差异以外,其他后面的中小房企在不同公司的排行则是千差万别、乱象百出。有些房企,其年报披露的销售额常常与这些“独立第三方机构”评估的数字相差几十亿、甚至几百亿元。张大伟表示,正是因为这些第三方数据普遍存在胡编乱造的现象,导致这些年国内五百亿和千亿房企越来越多。CRIC的数据就显示,仅2019年上半年销售额在1000亿以上的房企就有12家,较去年同期增加5家;500亿以上的更是多达27家。面对不断膨胀的数字,有业内人士只是把部分型房企的销售业绩进行叠加,就发现已经合成了一个10万亿+量级的市场,其离谱程度让人瞠目结舌。

值得注意的是,就在五花八门的房企排行榜泛滥行业的同时,一些同样以第三方自居的公司或公众号也陆续发布自己的独立研究数据。其中,“漫话社”今年发布的首份《中国百强房企业绩注水榜》便披露,经综合评定2016、2017、2018以来的数据水分,正荣集团、中梁地产、融创中国三家企业分别进入业绩注水榜前三。除此以外,旭辉集团、绿城中国、融信集团等也因在2016、2017、2018等历年测评中的较高疑似注水率而位居注水榜前列。

而“杠杆游戏”近期则专门针对克而瑞2018年销售排行与房企实际公布数据的比对分析报告显示,排行前10的房企数据,第三方和最终披露基本吻合;排行11-20位的房企中,富力、泰禾、中南、金科、中梁5家房企,第三方一开始都是多算了流量销售额,差距从几十亿到200多亿元不等。


尤其突出的是泰禾,连续多年不在年报中披露销售金额,而只引用第三方机构统计数据来作为本集团宣传口径,根据评级机构东方金诚针的跟踪评级报告显示,泰禾集团2018年合同销售额仅为929.36亿元,与克而瑞公布的1303.4亿元相差了三百多亿元;排行21-30位房企中,蓝光、龙光、旭辉、正荣4家,第三方一开始都多统计了100到200多亿不等的流量销售额。

合作经营普遍导致业绩被重复计算

为什么第三方机构有可能明知评估数据与房企财报公布的实际数据会存在较大差距,仍然年一复一年地公布这类充满争议的排行榜?譬如单从数据来看,2018年的千亿房企就曾多达30家,但是货真价实的却仅有19家。标准地产研究院近期的所作的一项研究表明,之所以会产生这么大的差距,还要从房企的经营模式和记账方法说起。一些第三方机构公然发布“注水”榜单,是因为打了房企记账算法的“擦边球”。

标准地产研究院分析称,当前国内房地产市场多元化凸显,单打独斗已渐渐为行业所摈弃,房企普遍追求铁索连舟的经营模式。通过增加与联营公司的合作项目,共同拿地然后合作开发,一方面可以保证房企的规模增长,另一方面也可以缓解彼此经营过程中的资金压力,甚至分散市场风险。但是,保障业绩和经营增长的同时,也给了不少房企以业绩“注水”的契机。由于规模房企在拿地、融资、销售、运营、政府关系等方面都更有优势,所以天然便有推高自身业绩的冲动。据了解,目前行业内各公司对于业绩的公告,普遍选用全口径销售额的形式,这样一来便使得非自身股权业绩也被记入账上,销售数据因此存在虚高的可能。权益金额对于全口径金额的占比排名显示,整体而言,2019年上半年百强房企平均权益比超过70%。

实际上,权益口径的销售额才是房企真正的销售额。在该研究院发布的全口径销售额TOP20房企中,值得注意的是,从占比上看,权益口径在全口径中占比不足6成的房企多达18家公司,其中,力高集团、仁恒置地、国瑞置业和滨江集团更是5成不到,而正荣、旭辉和中南等企业权益占比近年下降幅度较大,表明合作力度大的房企不在少数。而这么多房企之所以会存在如此之高的“水分”,无一例外的与公司本身的经营战略存在很大关系。资料表明,此类房企普遍选择在这几年追求高发展,而能够把规模做高做大的最快方法,便是“沾一沾联营公司的光”。

除了算法的问题以外,张大伟则指出,近年国内有4家比较典型的商业机构在发布房地产企业榜单,没有一家有政府背景。这种情况下,先天决定了,发布榜单的目的不单纯,差距百亿的企业比比皆是。

“商业机构的排行榜是明码标价的。对房企来说,排名越靠前,将来在融资上就越能受到金融机构的青睐。”上述房地产市场监管人士坦言,数据注水的歪风邪气不改,房地产行业的健康规范发展无从谈起。

【记者】冯善书