投资客减少,南沙成交放缓!机构:房企对价格调整持谨慎态度

2019-08-07 08:59作者:王艳玲来源:南方都市报编辑:黄晓航
截至7月底,今年广州新房网签量尚未突破5万套。

截至7月底,今年广州新房网签量尚未突破5万套。据经纬【中国】市场研究中心监测数据显示,2019 年 7 月全市一手住宅网签8257 套,环比升 16.6%、同比降 14.5%,网签面积 88.85 万㎡,环比升 16.2%、同比降 8.7%。

其中,中心六区网签 2699 套,网签面积 29.61 万㎡,环比升 14.4%、同比降 13.9%。外围五区网签 5558 套,网签面积 59.24万㎡,环比升 17.2%、同比降 6.0%。外围和中心区双双环比上升拉动全市成交,但对比去年同期仍然热力不足。

具体到各区来看,外围区域成交占比 66.7%,主力地位不变,其中番禺、花都、增城、从化均录得环比上升,仅南沙一区环跌,这与市场消化粤港澳大湾区规划利好、投资客减少和项目建设进度慢有关联。此外,天河、白云、黄埔,增长幅度在 22-28%。

成交结构方面,本月首改和刚需产品仍是主流,面积段 100-140 ㎡成交占比 47%,60-100 ㎡占比 37%,户型段三房占比 49%,两房 26%,四房 12%。

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17 盘推新品2480 套,去化率50-100%

进入下半年首月,市场延续 6 月推新热度,单月去化率有所上升。据经纬【中国】市场研究中心不完全统计,7 月全市约17 盘推新,共推 2480 套,环升 39.5%,货量与去年同期基本持平。

从各区域来看,外围仍是推新主力,增城 7 盘推 904 套,占全市约 36.5%,南沙 5 盘约 335 套,各盘多以少量加推为主;中心区以黄埔为绝对供应,万科幸福誉一盘独大加推 600 套。

本月除一个全新盘入市外,其他均为旧盘加推。番禺广州碧桂园全新组团——碧桂园樾时光开盘,首推 280 套,售价在3.2-3.9 万/,平方米在广州碧桂园开发近 20 年的成熟社区配套优势之下,去化取得约 71%的成绩。

其他如增城区中森名苑、科慧花园、香江天赋,南沙的万科海上明月、中交蓝色海湾,黄埔的万科幸福誉等,去化率在 50-100%。

房企对价格调整持谨慎态度

新货价格方面,大部分保持平稳,个别楼盘新货渴市价格走高。如中交蓝色海湾因为 5 月加推时供不应求,本月新货均价约 3.4 万/㎡,较 5 月涨约 4000 元/㎡。

而个别楼盘则降价走量,增城的中森名苑新推 8 栋均价约 1.95 万/㎡,较在售 9 栋便宜约 2500 元/㎡,主要是新品为现楼已久,调价走量。

万科幸福誉五期虽然是新开,但推售价约 2.3 万/㎡较吹风价 2.5 万/㎡要低。

经纬【中国】市场研究中心认为,在稳房价的调控基调下,加上 6-7 月土拍市场现多宗流拍或影响买家入市,房企对价格调整持谨慎态度。

8 月预计有10余个全新盘或面世或开盘,大部分在外围区域,如增城时代倾城(中新)、方圆云山诗意云玺、华润置地润悦、峰尚九里、保利大国璟,黄埔的大壮名城,花都的新力琥珀园、奥园誉湖湾、碧桂园泊岸、阳光城兰园翡丽湾。

中心区有越秀的淘金半山豪庭、海珠的越秀天悦江湾等,新盘入市或加剧竞争,难以高价入市,房价有望继续平稳。

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南沙、增城库存量超百万方

库存略有回升,去化周期持平。7 月末广州市住宅库存略有回升,为 797 万㎡,较上月增加 1.9 万㎡,是全市库存连续四个月下滑后首度回升。但中心区库存全面下滑,库存量增长集中于番禺、南沙、增城、从化四区。

全市去化周期为 10.4 个月,与上月持平,水准均衡。不过各区受市场热度不同,去化周期两极化,花都以 145.1 万㎡,约需 25.6 个月消化居全市之首,但周期较上月有收窄;从化库存 65.19 万㎡,消化需 19.3 个月。

而南沙、增城虽然库存量超百万方,去化周期在 8-9 个月。而中心区受新增供应缺位,其中库存量相应减少的海珠、天河、白云、黄埔,去化周期收窄,介于 4-7 个月。

展望:定价将影响后市购房需求

经纬【中国】市场研究中心预测,调控主基调不变,推货节奏或影响后市成交。再次强调坚持“房住不炒”,并进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,稳房价、稳预期的调控目标不变。

广州近期出现个别银行上调房贷利率,或加大购房成本影响买家入市计划。不过对于正在大力发展新兴产业经济的一线城市——广州,GDP 持续增长、城市基建和交通建设推进、产业引进、人才吸纳、旧改推动的大环境下,购房需求预期持续高企,后市成交变化,与房企推货节奏、定价策略有直接关联,下月有10余个全新盘即将入市,若积极出货,定价切合市场,则有助成交增长。