楼市下行通道开启:房贷增速回落 房屋、土地交易降温

2019-08-13 08:38作者:张敏  来源:21世纪经济报道编辑:黄晓航
根据中原地产的统计,2019年1-7月,中央和地方政府共出台了307次调控政策,这一频率比去年同期高出了47次,创历史同期新高。受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道中。

图/宋文辉摄

由于调控政策不断加码,在楼市“小阳春”未果后,市场降温的迹象继续蔓延。

央行8月9日发布的2019年第二季度中国货币政策执行报告显示,房地产贷款增速继续回落。截至6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,增速较3月末下降1.6个百分点。

7月以来,热点城市的土地和房屋交易规模也出现下降。到8月,这种趋势仍在延续。

多家机构认为,今年以来,房地产调控政策出台的节奏再度加快,其中金融政策的收紧成为重要特征。受此影响,未来房地产市场将正式进入下行通道中。

市场降温明显

经历了连续三年创纪录的销售后,进入2019年,全国房地产市场销售面积一直处于负增长状态。今年前6月,商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比前5月有所扩大。

其中,在3月和4月的“小阳春”,市场交易一度高涨,但在部分城市加码调控政策后,市场又再度恢复平静。

下半年,市场仍未有明显起色。除住宅市场交易继续平淡外,上半年一度火热的土地市场,也有明显降温。

上海易居研究院的数据显示,7月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%,同比增长7%。其中,一二三四线城市的交易量都出现环比下降,但一线城市和二线城市的成交面积同比有所提升。

央行发布的另一组数据佐证了这一观点。今年7月,住户部门中长期贷款增加4417亿元;单月依然维持在4000亿以上的高位,但低于上半年的均值。

上海易居研究院认为,后续来看,一线城市由于连续两年成交量低迷,目前已企稳反弹;东部二线城市中,苏州今年已多次升级调控政策,南京、杭州、宁波等多城近期房贷利率上调,预计后续还会继续降温;其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

土地市场方面,7月40城土地成交建筑面积5273.4万平方米,环比增长2.0%。但这些城市的土地成交溢价率为19.9%,结束了连续6个月上升的趋势。

同时,7月40城土地出让金收入为2774.1亿元,环比下降6.1%,土地出让金收入增幅由正转负。

上海易居研究院指出,7月份土地成交面积仅微幅增长,表明上半年火热的成交态势已较难持续,预计下半年增速将回落。

房企准备“过冬”

导致数据不佳且预期不甚乐观的原因,主要在于持续不断的调控政策。根据中原地产的统计,2019年1-7月,中央和地方政府共出台了307次调控政策,这一频率比去年同期高出了47次,创历史同期新高。

从政策时间上看,7月单月就有56项政策出台,成为各界对后续市场预期低迷的主因。其中,7月31日的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”, 再一次明确了“房住不炒”的指导方向,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

从政策类型上看,今年以来共有18次房地产金融政策推出,“严管”成为大趋势。其中,自7月先后强调严管信托融资和美元债外,央行和银保监会还在8月初分别部署对房地产行业的资金监管。

某家大型信托公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年6月,本来已经与某20强房企签订了框架合作协议,但随着监管文件的下发,合作最终搁浅。

在房企的资金来源中,以销售回款为主的自有资金和融资资金为主要部分。由于市场销售不佳,融资渠道又遭遇阻力,企业的资金状况已明显受到影响。

7月末,作为“华南五虎”的老牌房企富力地产,发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

文件还提及“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”,下半年要促销售、抓回款,“以完成项目销售目标为第一优先级”,要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款率。

这一文件传递出的信号意义不容忽视。分析人士认为,一方面,收缩战线的做法,反映出房企的资金状况已经有所紧张。另一方面,“促销售、抓回款”的提出,意味着下半年企业可能采取以价换量的销售策略。

“企业可以彻底抛掉(调控松绑的)幻想了”,北京一位不具名房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,未来政策将继续维持高压的态势,企业也要做好“过冬”的准备。

这不仅会影响住宅市场,也将影响土地市场的表现。多家机构分析指出,市场将很快进入下行通道中,房屋交易量和价格下调、土地流拍流标数量增加,将可能成为下半年的常态。由于资金面的收紧,部分中小企业面临资金链断裂的风险,因此并购机会也将增加。