报告指深圳住房自有率23.7% 业内人士建议放开湾区购房资质

2019-10-21 09:03作者:陈蓉来源:南方都市报编辑:黄晓航
10月18日,《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》发布。白皮书指出,当前湾区11城中有8城住房自有率低于60%,深圳住房自有率仅为23.7%,预计未来10年,湾区城市人口增量达1000万,将带来大量的增量住房需求。

10月18日,《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)发布。白皮书指出,当前湾区11城中有8城住房自有率低于60%,深圳住房自有率仅为23.7%,预计未来10年,湾区城市人口增量达1000万,将带来大量的增量住房需求。

面对较大的住房缺口,白皮书从盘活存量住房流通、政府扩大保障、打破行政边界束缚三个方面提出了建议。同时,也有业内人士表示,打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。

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粤港澳大湾区城市住房自有率 图片来源:贝壳研究院


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2018年湾区城市房价收入比 图片来源:贝壳研究院

深圳人收入跑不过房价

白皮书指出,核心城市的住房问题主要是外来流动人口以及年轻人口的住房困难,主要表现在住房的支付性不足、居住品质差两个方面。

以房价的绝对水平分类,大湾区11个城市房价分为三个梯队:香港和澳门为第一梯队单平方米均价超过8万,第二梯队是深圳和广州,单平方米均价超过3万,其他城市为第三梯队,单平方米均价在1万左右。从房价分布来看,湾区房价的分布不平衡,少数城市房价突出。

与高房价相对的是,住房的可支付性不足。以深圳为例,该城市2018年房价收入比高达30,过去十年二手房均价累计增速是人均可支配收入累计增速的3倍。深圳购房者主要依靠金融杠杆的方式购房,与收入的关系越来越远。

盘活存量住房破解住房难题

当城市开发的天花板越来越低时,增量供给有限,更加需要发挥存量住房的作用。有国际经验表明,进入存量房时代,市场的供给主要由存量房屋担任主角。值得注意的是,存量房能在不增加社会建设成本的前提下,通过人与房屋的重新配置,为居民购房提供多样化的选择。

据统计,深圳城中村住房体量约为510万套,占到住房总存量的近一半。城中村中容纳了约1500万人口,相当于总人口75%的人居住在城中村。由于大部分城中村存在基础设施缺乏、消防隐患突出、卫生状况较差、部分地段容积率过高,尤其是道路过窄,基础设施与公共服务不到位等问题,居住环境和居住体验都较差。

白皮书指出,深圳城中村数量庞大,因为租金较低,具有一定的保障功能,通过综合整治,不仅能够改善城中村的居住条件、居住功能、居住环境,还不涉及拆迁成本,降低了村民对拆迁补偿的期望。

由于无法达到合租房在面积等方面的基本标准,床位产品仍游离在市场的灰色地带。但对于低收入群体而言,合租也依然无法将价格控制在所能承受的范围之内。白皮书建议,应制定特殊标准,针对床位产品提供合法经营的制度规范,扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式床位产品。

打破城市边界来平衡供应结构

“粤港澳大湾区的整体规划为区域地理空间重塑带来的新的机遇,要利用城市之间的空间延展,平衡区域发展不平衡的矛盾”,贝壳找房高级副总裁李文杰指出,要改革当前的住房政策,重新界定政府与市场的关系,平衡供应结构。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。目前大湾区的城际交通已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进(如广佛两城),但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

白皮书预测,未来大湾区房地产市场将整体稳定。随着居住服务行业快速崛起,将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网,房地产的数字化程度进一步提升,同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。