罗湖一楼盘待售9年再传入市,周边楼价已从1.5万涨至8万

2019-11-21 08:56作者:王鹏钧 来源:南方都市报编辑:黄晓航
有市场人士猜测,因为匹配优质学位,该项目最终开盘价可能在10万元/平方米以上。

从2009到2019年,深圳罗湖一楼盘矗立待售近十年。十年间,周边楼盘价格从约1.5万元/平米涨至5万元-8万元/平方米,有市场人士甚至猜测,因为匹配优质学位,该项目最终开盘价可能在10万元/平方米以上。而背后的开发商,当年入主项目花费不到3亿元,即实现独享项目开发收益。

“营销中心”加紧施工数周有余

近日,网传位于罗湖文锦北路与田贝西路交汇处西南方向的楼盘“茂业.德宏天下”正重新装修推市。11月18日,南都记者走访该项目,发现已有数名房屋中介人士在该项目前蹲守,一名中介人员告诉南都记者,他于项目附近某中介门店工作,近日市场传该楼盘将推市,于是来到楼盘前蹲守意向客户,今天下午,已有多名意向购房者来到该楼盘了解情况。

南都记者来到项目已过下午六点,几近夜幕下,“营销中心”正加紧挑灯施工。据了解,“营销中心施工早已数周有余,”于“营销中心”工程内的一张《零星装修和施工安全风险告知书》显示,当地社区相关部门一周前已对该工程作出施工安全风险提示,落款时间为11月11日。一名工人告诉记者,半月前他即来到该工程参与施工,其收到的消息是,月底前完成“营销中心”的施工。

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正在施工的营销中心。

而在楼盘另一侧一个空旷房间,南都记者也看到疑似项目的工作人员团队正聚作一堆等待开会。结合市场风声以及正紧密施工的售楼处来看,该项目重新入市迹象明显。一名中介人员告诉记者,收到消息是年底项目将入市。不过准确时间还要等项目官方的确认。

“准现房”9年待售之谜 项目多次申请设计修改

斑驳的楼体外立面、破败的社区景观带,种种痕迹皆表明该楼盘已不“年轻”。公开资料显示,2010年11月上旬,该项目即已举行封顶仪式,成为“准现房”,而在封顶仪式当日,该项目还对外透露将于2011年年中入市,由于项目周边配套较为成熟,且匹配不错学位,为市场所关注。

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小区门口景观带已经破败。

但此后却一直未见声响,原因被指彼时开盘会面临市场压力。有市场人士指出,项目为最大化盈利,设计出双拼甚至多拼户型,再按照豪宅标准出售,不过却不巧与限购政策迎头“撞上”。

据了解,为确保刚需住宅供给,国家建设部、发改委等九部门曾出台关于《调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。由于此限制,德弘天下设计出双拼甚至多拼户型,一房两本甚至多本,这也意味着,购房需要两个甚至两个以上的名额。

但于此同时,深圳限购开始发力需求端,深户购房资格遭限:2010年5月,深圳下发《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》,要求对不能提供1年及以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月,深圳又要求深户家庭,限购2套住房,对于能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭,限购1套住房。因此市场揣测,为逃避限购,项目捂盘不售。不过此说法并未得到项目方的回应。

可以确定的是,虽然在2010年该项目已工程落备,成为“准现房”,但后续建筑设计、小区配套一直处于调整之中。根据今年6月深圳市规自局罗湖管理局关于德弘天下华府项目总平面图修改的公示信息,项目早于1998年取得《建设用地规划许可证》、2008年取得《建设工程规划许可证》,不过,后续开发商深圳茂业(集团)向地方主管部门申请项目施工图的修改,包括用地的经济技术指标,建筑层高,地下车库出入口等。一直到今年6月下旬,项目才完成修改并提交给主管部门予以公示。

而在三年前,项目还向主管部门申请法定图则调整——计划将原有变电站所在地块一分为二:除保留变电站设施外,从中辟出900㎡作为小区绿地。

除此之外,该项目也曾在近几年屡屡传出入市消息,不过最后都不了了之。一名居住于附近的女士,从网上看到该项目将开盘的消息,赶到项目地,在面对中介的推荐时不解的问:这个楼盘不是烂尾楼吗?

数亿撬动百亿

公开资料显示,德弘天下华府项目位于文锦路东、田贝二路北,宗地号为H307-0038。该地早于1998年取得《建设用地规划许可证》、2008年取得《建设工程规划许可证》。据了解,该宗地原系深宝实业股份有限公司所有的工厂用地。

根据该公司2006年6月公告披露,1997年,公司与深圳基泰投资有限公司计划合作开发该地块为“深宝商业城”,但后期深圳基泰因未能及时完成该项目报批工作,茂业集团取而代之,并为之支付约1.46亿元的合作开发收入以及约0.34亿元的地价款;此外,茂业集团也将清还深宝实业的应退基泰款项约0.55亿元以及深宝实业先前垫付的土地开发费用、市政府配套费用、土地使用权出让金约0.34亿元。这也意味着为参与该地块开发,茂业集团共支付至少约2.69亿元。

最关键的是在此阶段,不管后续投入多少,茂业已完全成为这块土地未来收益的“收割者”。

根据彼时双方签订的《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》,深宝实业负责办理建房、售房相关手续,茂业则负责建房成本,并享售房收入。不过,茂业加入后,所谓的“深宝商业城”十年间仍然杳无音讯;直到2008年,项目拿到《建设工程规划许可证》,摇身变为“德弘天下”住宅项目,次年年初,茂业完成对该地块的彻底收购,不过此次收购茂业是否有支付另外款项,未见披露。

可以确定的是,该地块从1998年取得《建设用地规划许可证》计划做商业开发时起,“寿命”至少已有21年,中间种种波折,在近“20年”后,项目终于摇身一变以豪宅盘的身份,再度筹划入市。

南都记者看到,该项目毗邻地铁站,周边配套较为成熟。目前该项目周边二手楼均价在5-8万元/㎡之间。根据深圳房地产信息网显示,项目总建筑面积为265187.878㎡,住宅面积174935.455㎡,以此推算项目住宅部分货值已在90-140亿元之间。也有对项目知情的市场人士透露,本次推售将放出大量60、70小户型,配合周边教育、商业等配套,加上当前火热的市场行情,均价或在十万元以上。

公开资料显示,今年9月以来,已有数个项目重启销售,如将400余套房源“转租为售”的深业中城、2011年拿地,8年“修”成现房的榕江云玺等,而这些于此阶段入市的项目,均取得不错的销售成绩:第三方参与监管的销控表均显示,上述两个项目开盘当日去化均到七成以上。

总的来看,10年“入主”,10年待售,茂业集团用不到3亿元的前期投入,成功撬动了数百亿元的货值。

关联:百亿商业帝国“茂业系”陷入增长困境

据了解,项目开发商为深圳茂业集团股份有限公司。天眼查显示,公司董事长张静,为茂业集团创始人黄茂如之妻。本世纪早期,茂业集团以深圳住宅开发发家,并完成都市花园、世纪豪庭、香蜜湖豪庭多个住宅项目,自2004年始以百货商城开发布局全国,并逐渐在全国知名。2008年,该公司以“茂业国际”为名将旗下商业资产打包港股上市。

早期,茂业商业帝国风光无限。作为国内最早从商业地产开发向商业地产经营转型的企业,成功打造出“商业+地产”模式为行业所效仿,其创始人黄茂如、张静夫妇也曾多年登上胡润富豪榜。2008年下半年,在不到20天的时间里,茂业国际连续收购深国商、渤海物流、商业城三家商业类上市公司,一时间,黄茂如被资本市场称为 “并购狂人”。

但是眼下,茂业国际陷入增长困境,盈利甚至出现倒退。根据该公司2018年年报,报告期内茂业国际销售所得款项及租赁收入约157.9亿元,同比增长0.5%,净利润实现约11.27亿元,同比减少11.1%;对此,管理层讨论解释为,2018年国内逆周期宏观政策调控加强及中美贸易摩擦,居民收入增速放缓,制约消费市场增长,同时,零售行业也处于传统消费周期下行及新零售周期叠加时期,使得经营面临严峻挑战。

而在今年上半年,该公司披露的财务数据显示,盈利增长进一步倒退。报告期内销售所得款项及租赁收入约76.3亿元,较2018年同期下降3.2%,净利润收入约4.22亿元,较2018年同期下降 17.1%。