罗湖一小区绿地要改小学操场 业主此前毫不知情

2019-11-28 08:37作者:项堃来源:南方都市报编辑:黄晓航
绿地若要建成操场,居民将失去小区唯一的公共活动空间。

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小区绿地俯瞰图。

近日,有罗湖区都市名园的小区业主向南都记者反映,业主们最近才知道,小区的绿地将要被纳入旧改范围,变成小学操场,而业主之前对此毫不知情。绿地若要建成操场,居民将失去小区唯一的公共活动空间。业主希望政府优化土地规划,保留小区绿地。

就此事,罗湖区城市更新和土地整备局回应称,经查,业主所说的“绿地区域”未占用业主产权宗地,且在小区开发之时已被明确规划为学校用地。而蔡屋围片区的旧改规划方案2017年已做过公示,此次仅是对原方案的优化。对于业主的诉求,部门称将在该学校建筑方案设计时,建议学校在“绿地区域”内建设运动场地、绿地等设施,方便今后服务小区居民。

小区绿地将被变操场 业主称此前毫不知情

李华(化名)是都市名园的业主。他告诉记者,11月20日,有业主在业主群里转发了一则政府公示,这份公示让业主们忧心忡忡。

记者了解到,11月19日,罗湖区城市更新和土地整备局(简称“罗湖更新局”)发布了《关于罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元规划(草案优化)的公示》,文件对蔡屋围旧改项目的规划的优化方案进行了公示,公示期为7个自然日。《公示》附件中的地块划分及指标控制图显示,小区的绿地被规划为教育设施用地。

李华告诉记者,业主们看到了《公示》才明白,小区唯一的绿地,被纳入到了蔡屋围旧改项目范围,将被建设成教育用地。后来,业主在社区工作站工作人员处了解到,小区的绿地要被改成小学的操场。南都记者跟桂园街道办核实此事,街道办工作人员表示确有此事,“根据我们从相关部门了解到的情况,绿地区域的确是被规划为小学的操场。”

记者查阅相关资料时发现,蔡屋围片区的城市更新计划在2017年4月就曾进行了为期30天的公示,而此次的公示是对规划方案进一步优化。对比两份规划方案,小区的绿地区域均被规划为教育设施用地。但李华表示,业主们之前对此毫不知情,“我们都是看了最近的公示后才知道绿地要改作他用,就算有过公示,在我们小区里也没有看到过相关情况的说明。”有些业主还对公布期限产生过质疑,李华说,好多业主都觉得,才7天时间过于仓促,留给业主的申诉的日期也过短。

若建成小学,居民将失去唯一公共活动空间

据李华介绍,小区的绿地是居民平时唯一的公共活动空间。“小区本身面积就很小,这个花园平时老人孩子都在这里散步玩耍,一旦没了这块地,我们连最起码的活动空间都没有。”

11月25日早晨,南都记者走访了都市名园的绿地。记者看到,绿地大致为一块三角形区域。三角区域的两边被都市名园的6栋居民楼环绕。绿地里面设有林荫小路,还有小型游乐场,还有座椅等公共设施供居民休息谈天。一位住在小区的老人告诉记者,她在小区生活十几年,平时都会来这里溜达,跟人聊天,她也很担心失去绿地后该去哪里活动。

查阅资料后才发现,绿地区域早已规划为小学用地

李华告诉记者,问题产生后,有细心的业主查阅到了深圳市规划和自然资源局在2015年4月发布的一份《法定图则》。《图则》显示,都市名园小区的绿地早已被政府部门规划为小学用地。

南都记者在深圳市规划和自然资源局官网上也找到了该文件,该文件全称为《深圳市罗湖01-01&02号片区[罗湖商业中心区]法定图则》,发布日期为2015年4月16日。记者在文件所附的规划图中发现,都市名园小区绿地的土地代码为01-10 GIC54,图例显示,该地块用地性质为教育科研用地,被规划为小学用地,面积约为6868平方米。

李华说,尽管绿地早已被规划为小学,但业主们时至今日才知道相关状况。“从来没人跟我们讲过,我们也不懂里面的情况。到了最近政府进行更新公示时,我们查了资料才知道,绿地原先就要建小学。”李华同时表示,业主们在发现情况后,立即就将相关情况在公示期内反馈给了罗湖区城市更新和土地整备局。“我们希望政府优化土地规划,保留都市名园的绿地。”

部门回应

小区开发时,绿地区域就明确为学校用地

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法定图则。

就业主反映的问题,南都记者联系了罗湖区城市更新和土地整备局,对方工作人员出具了一份详细的书面材料(以下简称“《说明》”)回应此事。《说明》称,经向市规划和自然资源局罗湖管理局查阅资料,业主所说的绿地区域不属于都市名园小区业主产权宗地,而小区开发之时而该区域就已被明确为学校用地。

根据《说明》提供的材料,都市名园小区属于90年代罗湖区城中村改造项目,小区住宅全部位于H102-0024号宗地内(见下图),用地面积16488.2平方米。而都市名园业主所述“绿地”全部位于H102-0022号宗地(249.1平方米)及H102-0023号宗地(6618.8平方米)。可见,“绿地区域”未占用都市名园小区业主产权宗地。

《说明》指出,“绿地区域”位于原蔡屋围旧村A地块改造范围内。1993年8月《关于罗湖区蔡屋围旧村A地块改造规划方案的批复》(深规土改字[1993]11号)明确A地块有设置非标准小学一座25班,用地7000平方米。1997年,开发单位深圳帝王居物业发展有限公司与原深圳市规划国土局签订了深地合字(97)1012号《深圳市土地使用权出让合同书》,合同中明确H102-0023宗地土地用途为小学,用地面积6618.8平方米。因此,该用地在1997年完成用地出让、进行小区开发之时,已明确为学校用地。

《说明》还表示,2012年,深圳市规划委员会法定图则委员会审议通过了《深圳市罗湖01-01&02号片区[罗湖商业中心区]法定图则》,其中,与H102-0023宗地基本对应的地块为01-10地块,进一步明确其用地性质仍为小学用地,用地面积6868平方米,规划18班小学。另外,该法定图则01-10地块西侧相邻的01-08地块(现状为蔡屋围城市更新统筹片区内的城中村用地)备注了“若改造后居住量突破现状居住量,需提供不少于2000平方米用地与01-10地块共同作为学校用地”。鉴于法定图则是具有法律效力的规划,任何单位和个人不得擅自更改。本次蔡屋围片区公示的规划优化草案也未改变H102-0023宗地的用地功能,该地块仍为学校用地(教育设施用地)。

焦点

开发商擅自将“小学”建成了绿地,并设立围墙

既然早在小区开发之时,“绿地区域”被规划成小学用地,那么为何该区域却变成了现在的绿地呢?《说明》指出,1997年,都市名园开发商深圳帝王居物业发展有限公司与原深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》时,合同中明确“绿地区域”土地用途为小学。按规划要求,开发商应该在H102-0023宗地建设小学。

然而,小区开发至今20多年间,帝王居公司未能履行H102-0023宗地建设学校的责任,且在H102-0023、0024宗地上建设了花园并设立封闭围墙供都市名园小区独立使用,影响了教育用地的落实,但上述情况均未改变该宗地用地功能为教育用地的事实。

《说明》还指出,2000年11月,都市名园一期(城市广场6栋商业住宅楼及商业裙楼)验收通过。但此后,因开发生不履行建设学校的责任,使都市名园的综合楼项目的规划验收至今没有得到行政许可。2000年8月,原市规划国土局函复帝王居公司告知因合同约定的小学工程项目未建,对都市名园综合楼(城市广场综合楼)项目暂不予规划验收。2009年1月,帝王居公司再次向原深圳市规划局直属分局申请都市名园综合楼(城市广场综合楼)项目规划验收,但因未按规划要求在H102-0023宗地建设小学等原因,原规划局直属分局核发不予行政许可。

南都记者于26日尝试联系都市名园小区开发商帝王居公司,记者拨通座机后询问,对方表示其是综合部的员工,具体情况可找领导询问。该员工提供了另一座机号让记者联系,记者拨通电话后,电话另一边表示记者打错了,随后挂断电话。

解决方案

建议学校建成后,将绿地区域分时段开放给居民

同时,针对都市名园小区业主的生活诉求,《说明》提出,考虑到H102-0023宗地与都市名园小区相邻,下一步在该学校建筑方案设计时,建议学校在原H102-0023宗地范围内建设运动场地、绿地等设施,方便今后服务小区居民。

就此事,桂园街道办工作人员回应称,街道办和新围社区工作站一直积极搭建沟通平台,多次协调职能部门与都市名园业主沟通解释政策和具体情况。11月25日下午,桂园街道办事处及新围社区工作站组织60余名业主代表召开了都市名园小区花园规划教育配套场地问题座谈会,相关部门负责人在现场给居民进行了政策解释及相关问题解答。

工作人员还表示,下一步,桂园街道办和新围社区工作站将继续协调相关部门向业主做好解释工作,引导业主依法依规表达诉求、解决矛盾分歧。

律师说法

若产权属于政府则纳入旧改合法,但业主可向部门索要公布凭据

此事中,部门的做法是否符合相关法律规定?对此,广东伟然律师事务所张宗保律师认为,如果政府提供的证据切实可信,那么现在的绿地区域的产权归属应为政府,业主不占产权。因此,政府将其纳入旧改范围符合相关法律规定。但是,根据经济特区法规《深圳市城市规划条例》(下称《条例》)的规定,法定图则草案经市规划委员会初审同意后,应当公开展示三十日。展示的时间和地点应当在本市主要新闻媒体上公布,因此业主可以要求政府部门提供有关“在本市主要新闻媒体上公布”的凭据。

此事中,有业主反应公示期限为7个自然日,时限过于仓促。张宗保律师表示,根据《条例》的有关规定,若“对规划方案进一步优化”存在“设立重大项目并对分区的功能与布局发生较大影响”的情况,则构成对法定图则的法定修改情形,应当按照制定法定图则的程序进行再次三十日的公示。但对于本事件,张宗保律师认为,未构成前述情况。对于本事件中政府针对“优化”“再次公示7个自然日”的做法,张宗保律师表示,《条例》未明确有关时限,政府在处理时可以参考法定时限进行合理时限的公示。

面对这种历史遗留问题用地,居民是否有更好的办法表达自己的诉求?张宗保律师建议,小区业主在学校建成前应积极与政府部门进行前期沟通。倘若学校建成,可请求政府协助与学校方进行后期沟通,在不影响教学管理并保障学生安全的情况下,更加灵活地调配小区业主对活动空间的使用时间段。