深圳长租公寓:租客拖延交租 空置率高 房东业主两头承压

2020-03-04 08:58作者:王鹏钧来源:南方都市报编辑:黄晓航
位于深圳龙华民治片区一家长租公寓的管家阿华,最近被一个烦恼一直困扰:因为遭遇新冠肺炎疫情,其所管理的公寓里,有30余户租客正拖延交租,并希望公寓能为之免租,“因为网上部分有能力的心善业主给自己的租客减租,因而很多租客都觉得公寓减租免租是理所当然,不过其实我们并没有能力为租客减租,”阿华表示。

“照以往不交租我们就直接锁门了,但现在特殊时期不敢这么做”。位于深圳龙华民治片区一家长租公寓的管家阿华,最近被一个烦恼一直困扰:因为遭遇新冠肺炎疫情,其所管理的公寓里,有30余户租客正拖延交租,并希望公寓能为之免租,“因为网上部分有能力的心善业主给自己的租客减租,因而很多租客都觉得公寓减租免租是理所当然,不过其实我们并没有能力为租客减租,”阿华表示。

据阿华介绍,其所管理的长租公寓共有300多间房,本来根据以往情况年初2、3月份可以满租的,但受疫情影响,客户进不来看房,租房的人也少,目前还空置50余间,加上令他们“头疼”的拖延交租的30户租客,相当于本月的营收较同期减少了约3分之1;同时,由于房东方面也并不愿意给他们减租,在阿华及其老板看来,为租客减免租金,他们确实无能为力。

这也是长租公寓行业在新冠肺炎疫情冲击之下的生存困境缩影,对于绝大部分持有重资产的二房东角色而言,一方面仍需正常给房东、业主支付房租,另一方面是疫情影响导致租客减少,使得收入锐减。因而,绝大多数长租公寓正在持续两头承压。

重资产端

头部企业出租率下跌 运营成本上升

蛋壳公寓是行业中将这个难题真正推上风口浪尖的第一人。作为行业头部企业之一,1月中旬该公司刚刚登陆美股市场,不过仅半月后,遭遇疫情危机的该公司便因“免租期”风波引发舆论关注:1月底,网上多名蛋壳房东报料称,蛋壳工作人员未经协商即要求减免房租1-3个月,而在租客端,蛋壳并未及时将这一优惠对租客释放,因而蛋壳被质疑“吃两头”。

深圳亦有多名蛋壳房东向记者报料要求免租这一问题。近日,蛋壳方面回复南都记者表示,公司实质是协商免租,网络上的强制免租可能是部分工作人员在沟通中存在误会;蛋壳方面表示,“合同中规定房租的支付期限是15个工作日,蛋壳公寓会在此期限内与协助商谈免租事宜,后续也会按照与业主协商结果执行。”

而在回复中,蛋壳方面也坦言,对房屋出租市场而言,春节之后本是一年当中最重要的旺季,但今年各地人员因为疫情原因无法返城复工,旺季冰冻,“蛋壳全国13个城市的很多小区都受到非常严格的管控,新的潜在租客同样不能出入,无法正常开展租房业务”。同时,2-3月份也是旧合同到期的高峰,大量租客选择在此时退租,而相对的新租客却大幅减少,房屋空置率较往年高出许多。

根据蛋壳于去年10月中旬向纳斯达克提交的招股书里披露,“截至2019年6月3日入住率达到89%”,行业人士表示,这一数字在行业中处于中等水平,但由于蛋壳近两年的市场扩张,这个指标事实上属于不错的成绩。而据蛋壳方面最近透露,截至2月9日,蛋壳全国总出租率已下跌近2成,且仍在不断下滑中。

不只是蛋壳,近日记者也采访了同为租赁行业头部企业的魔方生活服务集团,公司方面表示出租率等数据较为敏感不方便对外透露,但该公司CEO柳佳也表示,疫情除了导致空置率上升、收入下降以外,全方位实施防疫措施也导致企业的运营成本上升,“租赁行业刚起步,受疫情的影响尤其较大,“因为租赁产品是无法储存的,它不像一瓶矿泉水,今天没卖出去明天它的价值仍然存在,房屋租赁每空置一天,当天的价值就灭失了,”柳佳指出。

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座落在南山区某城中村的一家长租公寓,大门贴满了防疫告知书。

轻资产运营端

2月出租率不升反降 单日房源去化为正常时期1/3

除了上类手持房源的重资产端,还有专职打理房源的轻资产运营端。乐乎公寓是全国租赁行业轻资产运营知名品牌之一,在全国拥有房源十余万间,在深圳拥有门店近百家,主要是为加盟乐乎品牌的公寓提供运营、质量管理等服务。该公司CEO罗意告诉南都记者,一般而言在春节后的2月,公寓的出租率会回暖攀升,较1月会提升20-30%左右,但根据今年其旗下的各加盟商数据来看,2月出租率数据普遍不升反降;

罗意向南都记者介绍,在以往正常年份,通常是正月初七开始客户陆续回城,这期间行业会有“小阳春”,15天可以做到一个月的量,出租率一般可到93%,但今年目前其旗下运营的公寓总体全国平均出租率在86%左右,深圳市场更是只到80%左右,其重点布局的北京市场,正常月份出租率可到98.6%,今年春节前是93%,“但2月24日公司最新监测的数据已经跌到89%”。

“出租率一般是跌了8-15个点,武汉更是直接跌到76%,”罗意表示,目前广州及深圳有6家门店未达到营业条件,不能招租,华北、华中则更多,武汉更是完全冻结,不敢招租。除了出租率之外,罗意表示另一受疫情影响较大的指标是出房端的“单日去化”,“目前旗下全国各门店的单日去化是正常月份的3分之1,深圳单日去化亦跌到正常月份的接近4分之1。

唇亡齿寒,尽管罗意的公司并不用承受如旗下加盟商“夹心层”般的双面承压,但是自己的客户收入锐减,还是为公司经营带来压力。罗意透露,虽然公司处于扩张期,营收比往年同期不降反增,但本来公司计划是于今年年中开始利润转正,可惜受疫情影响,这个盈利期到来的日子势必又要推迟,“具体推迟的期限现在还无法判断,需视疫情的发展情况而定”,罗意表示。

第三方调研:

4成企业几乎零收入 近8成企业出租量下降一半

蛋壳、魔方、乐乎这类有着相对更高抗风险能力的行业龙头企业尚且如此,大部分中小企业则在疫情中遭遇更是难堪。克而瑞租售研究负责人黄琼告诉南都记者,整个租赁行业在这次受疫情影响中,个人房东自负盈亏,风险承受因人而异,市场占比约5%-10%的机构房东则成为重灾区。

近日,黄琼带领团队对行业百余家企业就营收亏损、运营现状等方面问题展开了问卷调研。调研结果显示,96%的企业表示受到影响,其中72%的企业受到了非常大的影响,经营存在的突出困难和问题集中在房间空置率过高、新增入住量骤减、营业收入大幅减少等方面。

具体来看,在出租量方面,77%的企业表示出租量与同期相比下降50%以上,八成以上企业招租量、看房量下降80以上,其中近乎为0的比例占了大多数;而在营收方面,4成企业表示几乎是零收入,8成企业营收较去年同期下降5成以上。出租量与营收的双双锐减,极大考验企业的现金流,在受调研的企业中,5成企业预测,若疫情持续发展,自身现金流会直接瘫痪。

长租公寓企业的亏损金额和房间数、月租金基数2个指标成正比,黄琼及其团队粗略估算,如若企业业务布局在北上广深这类租金较高的一线城市,一个月若有1000间房空置,平均一间房每月租金4000元,按照长租公寓通常采取的押一付三预收交易规则,一个月将损失1600万现金流。

黄琼也对记者介绍,在疫情中,分散式公寓和集中式公寓承压能力又会另有区别,集中式公寓可与单个业主协商,申请租金减免,且集中式公寓部分为蓝领公寓,企业一般不会于过年期间解约,整体空置率稳定可控;而分散式公寓则需与多个房东进行协商,需要耗费大量人力物力,在黄琼看来,蛋壳公寓此次遭遇舆论危机便是典型例子。

观察

A 疫情“催化剂”对行业意味着什么?

恰好是一次反思和转折,未来更多资源将向头部企业集中

不过,硬币的另一面是:多位业内人士亦认为,对于一直以来野蛮生长的各租赁企业而言,这次黑天鹅事件恰好是一次反思和转折。房东东公寓创始人全雳即发文认为,长租公寓为重服务行业、民生行业,在数年时间内,行业从野蛮生长到跑马圈地,长租公寓+租金贷等工具的使用,都是力图扩大规模、再融资,进而上市,掉入“增长陷阱”。“疫情的出现让行业有时间去深刻反思,调整好节奏重新出发,”全雳认为。

全雳也预测,受疫情“催化剂”影响,今年爆仓的公寓会多于去年,从长期看,长租有增量,但是也有明显的天花板,目前是僧多粥少,淘汰一批不良公寓是必然。

乐乎公寓CEO罗意则认为,这次黑天鹅事件直接暴露了长租生意非常脆弱,在风险的过滤之下,未来更多的资源将向头部企业集中。罗意分析,在抵抗此次疫情时,大机构的抵御风险能力是可见的,“包括应急预案、管理的应对方式等”,其次,在行业恢复期,如何保障社区居住、回城住户的有序活动,减少交叉感染,以及下一阶段的招租等等,“这些都极大考验品牌商的运营能力,也是体现品牌商和非品牌商差异所在,决定谁将在下一阶段的竞争中脱颖而出,”罗意认为。

B 长租-物业行业表现为何差异大?

有行业周期、运营模式等因素,有企业开始收购优质物业

黄琼带领的克而瑞租售团队则采取了长租-物业两个行业对比的方式,对比分析疫情对长租行业的启示。黄琼对南都记者表示,物管在疫情中承担了社区一线的防控排查和保障服务,使企业和行业的价值得到提升;与之对应,租赁行业则在疫情中暴露、放大了扩张期的一些问题,引起社会的负面关注。“可以说是一个是火,一个是冷”,黄琼表示。

具体来看,造成两个行业疫情下表现区别有包括行业周期、运营模式等方面因素,正是因为物管行业近几年优胜劣汰、集中度提高,推动了行业整体管理水平和服务品质的提升,但相对而言,长租行业则尚处于行业发展初期,市场并非成熟。黄琼对南都记者分析,2017年租购并举政策的出台,使租赁行业一跃站在风口之上,资本看好、上千家公寓品牌涌入,房企、酒店、互联网平台、二房东等各类背景的主体争相进入,导致市场同质化竞争严重。同时,为抢占市场份额,恶性竞争使得物业和人力成本高企。

同时,市场监管体系的不完善和制度的滞后性,也导致了一系列侵害房东和租客利益的事件出现,譬如租金贷、甲醛门以及公寓暴雷事件频发,黄琼认为。此外,行业主流重资产运营的“包租模式”也加剧了行业的同质化竞争、导致企业盈利难。

黄琼预测,“黑天鹅”事件冲击之后,行业将进一步优胜劣汰,未来公寓企业需要由追求规模高增长转向提升运营能力,通过提升服务品质,提高客户认可度,做品牌价值建设等,还要通过降本增效、提升盈利能力,从而提升企业的经营质量和抗风险能力。

“目前我们了解的市场情况来看,已经出现头部企业正在低价收一些物业的情况,只要是好的项目都可以收”,黄琼透露。

C “黑天鹅”影响持续多久?

租赁回暖迹象已现,在大环境下市场反弹周期会被拉长

那么,这次疫情影响还将持续至何时?多名行业内人士认为,行业真正恢复要看疫情的发展情况,目前行业已开始呈现回暖迹象。黄琼及其团队根据租赁市场房源供应量和租金变化判断行业的复苏情况,其发现随着复工周的到来,“租赁回暖迹象已现,曙光即将到来”。

克而瑞城市租赁数据库显示,北京、上海、广州、深圳四个一线城市都在上周迎来回暖,及挂牌房源数量和租金都呈现上扬态势;以深圳为例,在复工潮前夕市场即回暖。疫情期间,个人租赁房源挂牌量在第6周(注::2020年第6周)跌至最低,但仍保持2300套以上入市量。租金在疫情发生前后处于低位,节后企业复工后,连续两周呈现上涨趋势,个人租赁坪效(注:租赁价格/租赁面积)也保持同样趋势。

疫情期间,租客租赁需求被压抑,随着城市逐步运转、租客逐步返程,租赁需求将会逐步得到释放,市场供应将会走高,租金有所上浮,“但由于目前中国经济处于下行,租赁行业在大环境下,市场反弹周期会被拉长,力度也会相对较小”,黄琼及其团队认为。

与之相同,罗意亦表示根据目前监测到的数据来看,行业正在回暖,“每周的数据都不同”;但罗意也认为,尽管目前疫情的总体势头已经扭转,但疫情还在持续,真正带来的影响很难预估,其团队做的一些租户调查显示,大家真正愿意出门消费还是要到4月之后。“各行各业逐渐复工,但社会心理的恢复亦还需要时间”,罗意分析到,在其的租户调研中,大部分受访者都认为回复到正常状态要等到5月以后。