规模“虚胖”?闽系千亿房企正荣地产,权益销售不足400亿

2020-06-29 09:07作者:王艳玲来源:南方都市报编辑:黄晓航
近日,正荣服务通过港交所聆讯,离正式上市已经不远。

近日,正荣服务通过港交所聆讯,离正式上市已经不远。

而通过“合作”的方式达成急速扩张的闽系房企正荣地产,过低的权益比例让“千亿”显得有些成色不足。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计发现,自2017年起,闽系房企正荣地产权益销售额与全口径销售额的占比就呈逐年下滑趋势。特别是近两年,已经跻身千亿房企之列的正荣地产,实际权益销售额还不足400亿元,远低于同级别房企。

同时,在多数房企融资成本降低的同时,正荣的融资成本却依然在走高。

急速扩张的正荣地产,是“虚胖”吗?

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成色不足的千亿销售额

事实上,在规模上市房企的销售额排名中,前20强房企的全口径销售额与权益销售额排名几乎相差不大。但是20强之后的部分房企,两种口径的销售额却可以差距达到数倍。

而闽系房企正荣地产,在合约销售额连年大涨的背后,是权益销售额占比的连续下跌。

2019年的全年业绩单,是正荣地产提出新三年战略以来的首份年报。南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计发现,以合约销售为口径来看,正荣数据抢眼,同比增长约21%。

其实近几年,正荣的合约销售增长均表现不错。尤其是2018年,这是正荣地产意义重大的一年,除了年初成功于香港联交所主板上市外,全年更实现合约销售额人民币1080.17亿元,同比增长54.0%,跻身千亿房企阵营。去年,正荣地产实现合约销售额依然保持了两位数增长,达到1307.08亿元。

但是,跟合约销售额相比,权益销售额更能够真实的反映出房企的资金运用和战略把控水平。尤其是对于行业从业者和投资者而言,具有一定的参考意义。

南都记者查询企业近几年财报数据看到,2017年以来,正荣地产的权益销售额分别为351亿、361亿、372亿左右,连续三年均未过400亿元。而相对应的全口径销售额却分别为702亿、1080亿、1307亿。

如果以此计算,权益销售额的占比仅为50%、33.43%、28.46%,呈现持续下滑趋势。

同样,课题组统计的50家规模上市房企中,2019年员工数量同比减少的有10家房企,而正荣也位列其中。

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毛利下滑,融资成本走高

正荣地产创立于1998年,创始人欧宗荣是福建莆田人。大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团,三弟欧宗洪执掌另一家闽系房企融信。2018年销售规模过千亿后,正荣集团跻身房企上市企业20强之列。

规模爆发之后,正荣地产快速跑的背后也开始出现隐忧。

盈利能力来看,2019年,公司毛利率下降2.8个百分点,由2018年的22.8%减少至20%,并且处于行业低位。

融资方面,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计发现,融资成本较高正困扰着正荣这一类“弯道超车”的中型房企。统计显示,在规模上市房企中,融资成本在7%-8%(不包括)之间的企业有8家,正荣位列其中。

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到了2020年,伴随着一系列刺激经济政策,大多数房企的融资成本正在降低。例如恒大近期发行25亿元的公司债券,票面利率下降到了5.6%,较2019年明显下跌。万科更是将“17万科01”公司债券利率从原来的4.50%下调到1.90%。不过近一个月正荣地产接连发了2笔美元债,共募资4亿美元,利率分别达到8.3%和8.35%。

纵向来看,正荣在1月及3月份发行的优先票据利率分别为7.875%、5.6%。也就是说,其6月份的新债利率在走高。

拿地同比减少,权益土储较低

房地产行业几乎是最依赖“原材料”的行业,土地是房地产企业发展的粮草。

南都大数据研究院统计的50家规模上市房企中,截至2019年底,拿地同比减少的房企有5家,而正荣也位列其中,拿地金额同比下降37.9%。

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值得注意的是,正荣的拿地权益比例也比较低。

数据显示,2018年末正荣总土地储备面积为2456万平方米,权益比例从79%降至53%。2019年权益比略有上升,但也不过是55%。

正是注意到了快速发展中存的问题,正荣提出了“新三年战略”——将2019-2021年设定为“高质量发展期”,计划在这三年内,在企业规模持续稳步增长的同时,谋求高质量发展,改善债务结构,带动营收及盈利水平持续提升。

如今,离这一战略的完成仅剩一年半的时间,高质量发展的目标能否实现,时间很快将给出答案。