深圳楼市:魔幻后刹车,还有难题待解

2020-07-31 09:17作者:陈洋来源:南方人物周刊编辑:黄晓航
深圳楼市新政出台就像给此前的政策漏洞打上补丁,遏制了投机炒房,但也改变了一些人的生活轨迹。

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市民在深圳南山区后海片区望着已建成或建设中的楼盘

购房资格蒸发

7月15日上午9:33,深圳市住房和建设局在微信公众号上发布了一份通知,名为《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),涉及八项楼市调控措施(下称“7·15新政”),包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准等。1400余字的通知瞬间扩散,犹如一滴水落入滚油,深圳楼市“炸开了锅”。

几分钟后,德佑房产中介小王注意到了微信群里不断弹出的消息。他正带着客户李梦走在看房的路上。李梦之前已经看中了一套房子,这是她第三次看房。《通知》让小王停下脚步。“深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。”小王面对李梦,逐字念出了这段条款。

新政出台,购房资格蒸发,李梦措手不及。她掏出手机,搜索公众号,点开首篇文章,一口气读到最后,末段的那句“本通知自发布之日起施行”,戳破了她最后一丝希望。

29岁的李梦是山东人。2019年5月,她的丈夫因为创业来到深圳,10个月后,她也追随南下。符合人才引进落户政策,有合适的工作,买房后孩子有机会上好学校,是他们决定移居深圳的主因。刚刚落脚,李梦便开始寻找合适的房子。在了解粤港澳大湾区的发展规划后,夫妻俩将购房范围锁定在光明区。

光明区位于深圳市西北部,靠近前海和宝安中心区。2019年8月,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》公布,提出要“以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心”,而光明科学城被确定为港深综合性国家科学中心的核心承载区。在“双区叠加”、“世界一流科学城”、“深圳北部中心”等规划概念的推动下,光明区登上房价暴涨的前线。

在李梦开始看房的3月,深圳楼市已近沸腾。来自深圳中原研究中心的数据显示,3月深圳二手房成交套数为8008套,较去年同期增长59.11%。据贝壳研究院数据,3月光明区房价相比去年上涨45.4%,涨幅全市最高。

房价的跳涨让李梦心慌。为了尽早“上车”,她在疫情期间以低于市场价8万元的价格,处理掉了在山东的房产。这笔房款再添上三十来万,李梦和丈夫希望能在深圳拿下一套总价320万元左右的二手房。为避免逾期违约的风险,李梦没有在落户深圳后立即买房。她计划等老家卖的房款7月底全额到账后,再支付定金,但突如其来的限购政策,让他们失去了购房资格。

李梦的经历并非个例。小王同时跟进的15位客户中,多数如李梦一般,被新政中“入户时长不够”的槛挡在了门外。

在此之前,深圳市执行的限购措施,对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求,居民落户即可购房。深圳市住房和建设局 7月15日还在微信公众号发布了《深圳推出八项措施精准调控楼市》一文,对限购政策调整的背景作出解释:“近几年,我市落户即可购房,一定程度上加剧了市场供需矛盾,这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此,在住房供需紧张背景下,适当收紧户籍居民购房政策,以切实支持合理自住需求。”

损失5万元退掉了“百里挑一”的房子

不同于失去了购房资格的李梦,艾米在7月15日的政策出台后,基于对未来房价下调的预判,主动放弃了7月1日定下的一套房子。这套房子70平米,位于罗湖区(深圳中心城区东部)。为此,她损失了一半的定金。“我现在是损失了5万元,但后期或许可以买到一套便宜几十万的房子。”不过,艾米还是觉得“堵得慌”,“那些钱够买好几个LV(包)了。”

广东人艾米和李梦同岁,七年前来到深圳工作,结婚生子后成为一名家庭主妇。那套被退掉的房子是她过去三个月间,从一百多套房子中筛选出来的。换房的决定是4月做出的,各大平台上持续上扬的房价曲线、时隔四五年后重新活跃的买房交流群,让艾米都嗅到了和2015年相同的气息。

2015年到2016年是深圳近二十年经历的第三轮房价暴涨周期。据《北京青年报》2016年1月的报道, 2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成。在全国市场普遍低增长或负增长的情况下,深圳楼市一枝独秀。

怀着“再不上车就上不去“的心态,2015年底,艾米和丈夫在深圳添置了首套房,那是龙岗附近一套50平米左右的二手房,入手价为110万元。高位“上车”的担忧因2016年一季度房价持续上扬而消散。2016年上半年,深圳房价收入比高达38.36,被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市。

根据以往经验,艾米推断深圳房价已进入新一轮上涨周期,“至少会涨到明年。”最近几个月,她所在的几个楼市交流群每天都会产生上千条信息,“聊的全是房子。”

2020年4月,在邻居的建议下,艾米将那套小户型挂牌288万元售卖,两个月后卖出。相比前一年,这套房子的市价上涨了二三十万,虽然比不过核心区新房的涨幅,但艾米已经“满足”,“那个房子比较旧了。”

在卖房时,艾米也在同步看房。两年前,孩子出生,她希望置换一套大点的房子,改善居住环境。相比卖房,买房压力更大。因为没有人帮忙照看孩子,艾米常常要推着婴儿车四处奔波。“本来深圳的天气就很热,看房累,看完房回家也吃不好睡不好。”

7月1日,在即将收到卖房款时,艾米终于定下了一套70平米、总价400万元左右的房子。没想到刚刚安稳两周,新政的出台便让她自愿放弃了过去三个月日夜奔波的成果。

因为离职在家,艾米社保中断,失去了在深买房的资格,不过,她丈夫还能买房。虽然丢了真金白银,但她还是把深圳“7·15新政” 评价为“一个好政策”。她不再像之前一样着急买房了,“最少要4个月之后再买,我会耐心等着笋盘(指低于市场价的性价比高的房子)出来,等那些投资客资金断裂。”

新政推出后的第一个周末,艾米去参加了一个线下的楼市分析会,那是一个投资房产的朋友介绍给她的。此前,她从未参加过类似的活动。“我需要了解未来楼市的走向。” 7月23日凌晨,艾米告诉本刊记者,她已经停止看房。前段时间买卖房子耗费了太多的心力,她打算先休息一阵,“至少要跌10%我才会下手。”

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2020年7月26日,黄建朋在深圳民治街道带客户看新盘

“房源少了,看房的人也少了”

“冷淡”是黄建朋对新政后深圳楼市最直观的感受。他是龙华中原地产的一名中介。“很多房源下架。不少业主卖房原本是为了在更好的地段置换,如果卖了买不回来,就不愿意卖了。也有部分卖房的业主,心态明显没有之前强硬了,原先不愿谈价的,现在也有商量的余地。买房的客户也明显减少了,之前的客户里起码一半失去了资格,另一半很多也不愿意出来看房了。一来是因为房源减少,二来因为调控,买家也不会为房价上涨而焦虑了,会再等等看,或者转而关注一些价格更低且带学位的新房。”

黄建朋有一个客户,原本想以628万元的价格卖掉位于龙华的一套自住房,然后到南山或者前海置换一套1000万元左右的房子。如今因为贷款首付比例和增值税征免年限的提高,这名客户需要多掏几十万元首付款。考虑到房价存在横盘或者下跌的不确定性,客户中止了换房计划。

黄建朋认为这是较为普遍的情况,“房子本来就是买涨不买跌。”截至7月22日,新政推出后的一周内,他的带看量为1,成交量为0。

据深圳市房地产中介协会公布的数据,深圳市房地产中介企业二手房网签量经历了2020年第28周(7月6日至7月12日)峰值的10023套后,在第29周几近腰斩,降至5143套,到了第30周,这一数据下滑到1700套(含自助网签)。

和黄建朋一样,广东人林玲的工作同样因新政受波动。她于2012年来到深圳,2016年前后开始从事深圳入户咨询服务行业。据她了解,2020年上半年,有不少外地投资客到深圳投资房产。根据深圳的入户政策,四类人才可以“秒批入户”,其中包括45周岁以下、本科以上学历人员,以及35周岁以下、专科以上学历人员。

“7·15新政”出台后,林玲的两名客户决定放弃入户申请。“他们想通过入户来买房。现在新政策出来,入户后还需三年社保,考虑到时间成本比较高,就不办了。”林玲认为,入户业务所受影响是两面的,也有一些在深圳找到工作的毕业生,因为购房新政对户口的要求,反而会比之前更积极地申请落户。

在深圳的8年里,林玲结了婚,生了子,一直租房。“赚的永远赶不上房价,是挺焦虑的。”在她看来,调控政策虽然对办理入户的客户量会有影响,但长期来看是有益的,“不然(像上半年)这样涨得太快,很多人的心都在炒房上,就太浮躁了。”

“楼市就是政策市。”黄建朋2019年初进入房地产中介行业,2020年上半年,他第一次经历房价暴涨。最忙的6月,他通常一周工作六天,每两天带一批客户看房,每周末,他供职的中原地产在龙华区的成交量一般为10到20套。如今行情急转直下,他的心态难免波动。“不只是我,现在大部分中介都是比较懒散的状态了,落差确实非常大。”

最直接的影响是收入。黄建朋目前在深圳租房住,每月房租2100元。他的工资包括底薪加提成,如果没有一定的交易量支撑,单靠两千多元的底薪,很难在深圳生活。“房产经纪人的淘汰率一直都挺高的。坚持三五年也不一定能挣到什么钱。”来深圳五年,他从没想过要在深圳买房,“我肯定是回家买,深圳的房价不是底层群众能够承受的。”

杨习是广东一家房地产企业的售楼部经理,2007年来到深圳后,进入房地产行业已13年。他负责销售的楼盘位于龙岗区,尚未开盘,目前处于登记意向客户的阶段。7月15日政策刚出,其登记客户中有六成左右受到影响,17日住建局出台调控细则后,这一比例降至20%。

“无论是带有投机性质的客户,还是刚需客户,上门量肯定是比政策出台前要少。客户也相对冷静一点,以前买一套房,可能看房到交钱最多一周时间,要不然房子就被别人买走了。像之前西部一些盘,甚至要摇号,三四百套房九千多人认筹,根本没时间考虑房子的朝向、地段、楼层、采光等等。如今,客户能有多一点的时间来选择和考虑。”

“误伤”:被改变的生活轨迹

杨习的客户中,受新政影响的主要是那些投机买房或近期转深圳户口的群体,那些换工作不太重视社保的人群也被“误伤”。

如今,李梦和丈夫均为“全国范围内名下无房”的状态,她认为,这足以自证“刚需”。她介怀于失去了一张深圳的“房票”,还有通过买房让孩子进入一所满意小学的希望。

她的孩子2021年将到上小学的年龄。她卖掉老家的房子到深圳,是希望给孩子更好的教育,也不愿两地分居。确认失去买房资格后,她立马开始研究学位租赁。

一直以来,深圳都面临着招生地段内生源超过学校招生能力的问题。2019年11月,深圳市龙华区教育局就曾发布过2020年义务教育阶段学校新生学位预警,根据其在9月启动的2020年全区学位需求调研,预计小一适龄儿童32807人,小一学位总缺口近8000个。2014年,深圳市开始全面推行积分入学管理办法,对深圳户籍和符合深圳市就读条件的非深户籍儿童入学实行统一积分,并根据积分情况统一安排学位,其中户籍和房产是最重要的考量因素。

2020年,李梦所在的龙岗区小一学位申请的学区积分,由基础分和加分两部分组成,满分为110分。基础分依据孩子的户籍类型和居住情况分为七类,从100分到60分不等,“100分”要求“龙岗户籍+学区购房”或者“学区户籍+学区祖屋”,而“60分”则要求“非深户籍+学区租房或有特殊住房”。

不同学校的录取积分各不相同。按照李梦从中介处获取的一份名为“龙岗区2017-2019年小一网上报名录取分数”的统计表,2019年录取分数线最高的是“布吉街道贤义外国语学校(公办)”,分数线为105.35分。除分数线外,表格里每所学校后面还细致标出了各种额外的考核要求,比如不动产证登记时间、租赁材料备案时间、社保月数、学区户籍迁入时间等等。

研究后的结果让李梦有些受挫。“并不是租到好的学位房就能上好的学校。如果是买房,基础分达到100分,可以申请最好的第一类学校;而租房的深户基础分则在70到75之间,要保证录取,只能申报第六类学校。”

李梦认为小学生涯会影响孩子学习习惯的养成,选一所优质小学非常重要。但现实是,她必须降低预期。新政出台后的一周,她依然奔波于各种房屋信息中。根据“居住加分”政策,提供房屋租赁凭证的,按房屋租赁凭证备案时间加分,每满一个月加0.05分。

“目前很多刚需不能买房,租房人数上升,租金上涨是难免的。”因为租房涉及学位锁定,很多业主会额外收取一笔“学位占用费”,李梦从中介处了解到,往年的行情通常在0到1.8万元不等。然而,她在7月19日看上的一套房子,房东直接开出了4万的高价。截至7月25日,李梦依然没能租到合适的带学位的房子,她和丈夫决定先租间房住下,下半年再找,“肯定是要搬上一到两次家了。”

如今,李梦五岁的孩子还留在山东,由亲戚帮忙照看。买房结束分居的计划搁浅,她觉得“对不起孩子,我们为了自己的工作,影响孩子小学前三年的教育,甚至必须异地”。

和李梦一样,方晨也将自己归为被政策“误伤”的“刚需人群”,她是十几年的“老深户”了。

方晨来自东北,2006年到深圳大学读书,户口同时迁入深圳,毕业后留深工作。丈夫冯兴与她情况相同。2016年,冯兴被公司调回杭州总部,同在一家公司的方晨陪同调职。2019年8月,二人结束调遣,返回深圳。期间三年,方晨和冯兴的社保都落在杭州。

2020年6月,因为公司搬至南山区,考虑到通勤来回四小时,以及孩子上幼儿园的学位问题,夫妻俩决定卖掉2012年在深圳盐田区购入的一套新房,在南山区置换一套小户型二手房。7月8日,房子以近500万的价格卖出,二人开始马不停蹄地选房。方晨计划8日(周三)卖完房,最好周末就能把买房合同签了。可过程的坎坷超出了她的想象。

“小户型的房子本就紧缺,稍微好点的,大家都想拿下。我们的预算只有750万,后来被逼着上调到900万。可即便这样,最后也没买到。南山、宝安的业主大都心态高,他看你想买就反价,要么就是约好了谈价,临时爽约。”方晨介绍。

新政出台前一周,方晨已被连续爽约三次。最近一次就发生在7月14日晚上。原本约好当天下班后敲定合同、支付定金,结果他们夫妻却等来了业主爽约的电话。两人不想放弃,待到晚上10点多,又选中了一套房子。因为业主是名巡警,在值班,约谈推到次日。到了7月15日,他们没等到业主,却等来了限购政策。

微信公众号“深圳住建头条”7月17日发布“热点问题解答”,明确了“深户已缴3年以上社保,因工作调动等原因导致社保断缴,不能买房”。方晨今年买房的希望彻底“凉凉”。这些天,除了抓紧时间弥补之前因为卖房、看房请假而耽误的工作,夫妻俩当务之急是先租个房子,把一家老小安顿下来。

“计划好的生活全被打乱了。下个月从房子里搬出来,我们就没有红本(房产证),变成了租客,也不知道会租在哪个区,居住地更换会影响孩子入学的积分。”方晨觉得自己目前处境很尴尬,“十几年的深户,卖了深圳唯一的房子准备置换,然后突然失去了买房资格。等到两年后社保满三年,现在卖房的钱还能买到什么样的房子呢?”

政策出台后,方晨夫妇也曾考虑过换个城市,比如回杭州,那里房价比深圳低,今年9月之前两人的社保缴纳记录也符合当地的购买条件。然而,除了工作调动不便,他们还是喜欢深圳,“我们在深圳生活这么多年,读书成家都在这。这边的气候、城市发展都比内地强太多。”

虽然才来深圳不久,但和方晨一样,李梦也喜欢这座城市。“我不后悔来深圳,我觉得这是适合我们90后奋斗的地方。很多新落户深圳的人,都是为了工作和理想而来,希望工作和家庭能够齐头并进,不是失衡发展,面临资产和家庭教育的双重制约。”

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深圳前海嘉里中心顶层的参观者

“被倒逼的调控”

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,深圳此次调控打压的是投机炒作,对合理的住房消费、长期投资需求是支持和保护的,但任何公共政策它都有外部性,“误伤”无法避免,也很难判定,“因为在深圳,没有绝对意义上的‘刚需’,多少都带有投资属性。”

不过,李宇嘉7月17日发表的《深圳楼市调控,本不必下猛药》一文里,也对政策提出了疑问——“这次调控是不是不用这么大动静,是不是本来可以避免,或者更早一点出台调控?”

他认为,2019年以来曾经有三次时间节点,如果能提前以“1年落户+1年社保”这样较为缓和的政策对冲,或许可以避免出现2020年5到6月深圳楼市“失控”的局面。

李宇嘉向本刊称,调控政策何时出台背后是相关部门“两害相权取其轻”,“之前没有出台调控,是因为弊大于利,后来再不调控,炒作的泡沫就更夸张了,所以是利大于弊。”他将“7·15新政”形容为“被倒逼的调控”,政策到了不得不出的时刻。

一方面,房价涨得太快。2019年底,得益于取消豪宅税,以及深圳粤港澳大湾区、先行示范区建设等利好政策的影响,深圳二手房均价时隔四年再度超越北京,重回全国首位。2020年上半年,虽然受疫情持续冲击,但基于货币发毛(货币贬值)和对政策松绑的预期,深圳楼市开始出现“魔幻般上涨”。

“上半年收尾的6月份,从过户数据来看,深圳二手住宅成交套数为10594套,环比上升23.9%,成交面积为90.6万平方米,环比上升28.0%。而这个成交量是2016年4月以来的最高峰。上次‘破万套’,还是2016年3月,那是近10年来深圳楼市最火爆的时期。”李宇嘉介绍,3月以来,新房市场也频频出现“日光”、“秒光”的现象。

市场的火热同样体现在成交价上。据中国房地产业协会公布的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据,深圳6月二手房均价达到74929元,相比去年年底上涨14.37%,位居全国涨幅榜次席,二手房均价分别超出北京20%、上海36%,是广州的2.09倍。如果从2019年“双11”算起,部分热门区域的房屋(特别是光明、南山、福田、宝安中心区的学位房)价格上涨幅度甚至达到60%到100%。

在李宇嘉看来,政策出台的另一个原因是投机炒作泛滥,已经触碰到了“房住不炒”的底线,比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚,过桥贷、经营贷等操作屡见不鲜。

“这样上涨是受不了的,可不断还有人接盘,我们都觉得危险。”资深房产投资顾问Cody 2009年来到深圳,已在房地产行业浸淫十几年。7月14日,他的同事就见证了一桩“典型”案例。

当晚,客户和业主原本约定就一套市场价1950万左右的房产进行价格磋商,谈到2000万时,业主同意成交。但在签合同之前,受小区其他业主抱团抬价的提议影响,业主临时反价,再涨200万。客户不同意,一拍两散。

“15号政策一出,双方都陷入了被动局面。原本客户想去办假离婚,把首付从五成降到三成,但现在新政(夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;家庭有1套买普通住宅首付70%,非普通住宅80%)出台,他们家里还有房,离婚与否,首付都被拉到了80%,再算上增值税,就换不起了。业主那边,政策出台后,接盘群体减少,增值税抬高,之前的高价也无可能。”Cody回忆。

在Cody看来,这种现象在深圳并不少见,而且并非今年的特殊现象。“这一次的政策可以看作是为之前的政策漏洞打上补丁。目前,市场还普遍处于观望状态。”

“至少短期内,7·15新政能把户籍炒房控制住。这剂猛药下去,楼市稳定住了,但也要防止下跌,稳字当头也是楼市的调控目标,这将考验下半年深圳的政策。” 李宇嘉说。

据深圳市房地产中介协会预计,“7·15新政”调控影响将分两阶段梯次显现:第一阶段为政策剧烈反应期,即成交量在短时间内将会大幅度下跌,同时中介带看量也会明显下滑;第二阶段为政策消化期,即一般自新政发布起2-6个月,其效应方逐步在房地产价格上体现。“7·15新政”的影响力将在今年国庆后才会完整显现。

本刊记者曾于7月22日联系深圳市住建局,但工作人员表示,相关细则还在逐步完善中,暂不方便接受采访。

53841596158498.jpg深圳大梅沙海滨公园内,游客享受休闲时光

深圳难题

2019年,深圳市原市委常委、副市长张思平在《深圳住房制度改革和房价调控》(下称《调控》)一文中曾提出,“房价快速上涨对经济社会发展来说,是把‘双刃剑’。”

一方面,房地产不仅是GDP的重要组成部分,也成为地方财政收入和保障政府正常运作的重要来源,对于提升城市建设和管理水平、提高城市居民住宅及生活水平等发挥了重要作用。但另一方面,深圳的房价失控和短期暴涨不仅会引发民众不满,带领全国房价上涨,也可能带来房地产泡沫,提高金融等领域的系统性风险。

李宇嘉认为,深圳房价从2019年下半年到2020年上半年的暴涨,跟上一轮暴涨(2015年至2016年)背后的逻辑相似,“都是货币宽松,加上杠杆被用到了极致。”

据张思平在《调控》一文中对2015年下半年到2016年下半年深圳房价失控的描述,那个阶段,“深圳每平方米价格实现了‘万元三级跳’,即从每平方米20000元以上达到了每平方米50000元以上。”

据张思平回忆,2014年开始,中国经济进入了增长速度下滑的“新常态”,房地产“去库存”成为供给侧结构性改革的重要内容。不过,深圳房地产市场并不存在供大于求、库存严重的问题,反而是需求旺盛,供应不足,房地产投机、投资现象严重。然而,当时深圳市在贯彻国家政策的过程中,没有考虑本地实情,而是照搬了国家放松房地产调控的去库存政策,从金融信贷、购房限制等方面,全面放开了对需求侧的调控措施,鼓励市民积极购房。加上2015年上半年全国股票市场火爆,相当一部分股票市场的盈利被注入房地产市场。深圳楼市进入疯狂失控时期。

“直到2016年10月4日,深圳市才按照国家统一部署,实行各城市差别化的调控政策,出台了‘深八条’,实施严格的限购限贷政策,并对房地产市场秩序进行整顿,依靠行政审批房地产商品售卖价格等手段,强行压住了深圳房价迅猛上涨的势头。”张在《调控》一文里写道。

“相比上一轮暴涨,过去几年来深圳的城市地位发生了显著的变化,各种新推出的规划也更容易被炒作。” 李宇嘉认为调控本质上是短期的权宜之计,“尽管7·15的力度很大,但楼市基本面并未改变,比如供地偏少、有效供应不足、货币充裕等等。”

深圳供需两端的矛盾凸显,也让调控的难度大幅提高。根据公开数据,2017年北京、上海、广州、深圳的城市面积分别约为16410平方千米、6340平方千米、7433.93平方千米、1996.85平方千米,而人口面积则分别为1664人/平方千米、4765人/平方千米、1950人/平方千米、6274人/平方千米。

李宇嘉认为,一方面,深圳自设立特区以来,一直推崇开放和包容,“孔雀东南飞”,鼓励外地人来深创业,分享城市红利(包括买房),入户门槛在一线城市里最低,背后有其历史沿革和与众不同的城市定位;另一方面,深圳的城市体量太小,经济空间受限,加上创业型城市提倡冒险精神,法无禁止即可为,也加重了楼市的复杂性。

从经济特区到中国特色社会主义先行示范区,未来,深圳将承担更多的重大发展任务,如何稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展,这座城市还有很多路要走。

(应采访对象要求,文中小王、李梦、艾米、林玲、方晨、杨习、冯兴均为化名)